6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye talebinde bulunmasına ilişkin şartlar düzenlenmiştir.
Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilmesine ilişkin durumlar sınırlı sayıda değildir. Her somut olaya göre ayrı değerlendirme yapılarak kiraya verenin gereksinim iddiasının gerçekliği incelenecektir.
Bu yazımızda birden fazla taşınmazı olan kiraya verenin ihtiyaç iddiası ile tahliye talebinde bulunup bulunamayacağı konusunda inceleme ve değerlendirme yapacağız.
Kiraya verenin birden fazla taşınmazı olması gereksinim iddiasında bulunmasına engel değildir. Birden fazla taşınmazı bulunan kiraya veren de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Burada incelenmesi gereken husus, kiraya verenin ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı ile ilgilidir.
Konut gereksinimi sebebiyle açılacak olan kiralanan taşınmazın tahliyesi davasında kiraya verenin diğer taşınmazı veya taşınmazları tarla, arsa, depo, dükkan vs. niteliklerde ise kiraya verenin konut gereksinimi bulunduğu yönündeki iddiasına diğer taşınmazları herhangi bir olumsuzluk oluşturmayacaktır. Ya da işyeri gereksinimi ile açılan bir tahliye davasında kiraya verenin diğer nitelikteki taşınmazları, bağdaştığı ölçüde, gereksinim iddiasını olumsuz etkilemeyecektir.
Kiraya verenin birden çok taşınmazı olmasının gereksinim iddiasına etkisi, taşınmazların nerede bulunduğuna göre de değişecektir. Kiraya verenin yaşadığı yer dışında maliki olduğu taşınmazlar da gereksinim iddiasını genel anlamda olumsuz etkilemeyecektir. Örneğin, Ankara’da yaşayan bir kişinin, Ankara’da kirada bulunan bir konutuna yönelik açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını, İzmir ilinde başkaca konutlarının da bulunması etkilemeyecektir.
Aynı şekilde, kiraya verenin birden çok taşınmazının bulunması, kendisi için değil de, TBK m.350 dahilinde belirtilen kiraya verenin altsoyu, üstsoyu, eşi veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için açılacak tahliye davasına da engel oluşturmayacaktır.
Burada kiraya verenin kendi ihtiyacı için tahliye talep etmesi halinde kiralanan taşınmazla aynı yerde, birden fazla ve aynı nitelikte kullanılabilecek taşınmazının olması durumu önemlidir. Kiraya verenin aynı yerde birden fazla konutu bulunması ve hepsinin daha önceki tarihlerde kiraya verilmesi durumunda; kiraya veren, mülkiyet hakkı kapsamında konutları arasında tercih hakkı olduğu kabul edilerek, konutlarından herhangi birisi için ihtiyaç iddiasında bulunabilir. Örneğin, Ankara ili Çankaya ilçesinde iki dairesi bulunan ve her iki dairesi halihazırda kirada olan kiraya verenin konut ihtiyacının bulunması halinde; kiraya veren, oturmak istediği taşınmazı seçebilecek ve tahliye davası açabilecektir. Ayrıca bu halde de kiraya verenin ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı mahkemece incelenecektir.
Kiraya verenin aynı yerdeki ve nitelikteki taşınmazlarından bazılarının kirada olmasına karşılık bazılarının boş olması durumunda; kiraya veren halihazırda kirada olan dairesi için genel olarak gereksinim iddiasında bulunamayacaktır. Keza kiraya verenin benzer nitelikteki ya da gereksinimini karşılayabilecek boş durumdaki konutunu kullanma alternatifi bulunmasına rağmen kirada olan konutu için ihtiyaç iddiasında bulunması gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmeyecektir. Ayrıca somut durum özelinde incelenmesi gerekmekle birlikte, gereksinim iddiası gerçek, samimi ve zorunlu ise kiraya veren tahliye talebinde bulunabilecektir.
Bu konu Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin, 2022/580 Esas – 2022/2356 Karar ve 08.12.2022 tarihli ilamında şu şekilde ifade edilmiştir: “…Mahkemece davacının, annesinin evinde oturması ihtiyacın gerçek olmadığına delil olarak kabul edilmiş ise de herkes mülkiyet hakkının sonucu olarak maliki olduğu dairede oturma hakkına sahiptir. İster bir kira sözleşmesi yapılsın, isterse bedelsiz olarak olsun malik davacı annesinin evinde oturmaya devam etmesi hususunda zorlanamaz. Kaldı ki dosyaya kira sözleşmesi sunulmuş olup, davacının annesi ile eşi arasında yapılan 20.06.2017 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğu anlaşılmaktadır.
Davacının, dava tarihinde Bandırma’da 2 ayrı konutun maliki olduğu anlaşılmaktadır. Diğer konut boş ve kullanıma müsait ise davacının konut ihtiyacı geçerli ve samimi kabul edilemez. Ancak, dosyaya sunulan 01.10.2019 tarihli kira sözleşmesi ile bu konutun kirada olduğu anlaşılmaktadır. Davacının birden fazla konutu kirada ise, hangisinde oturacağı konusunda seçim hakkı bulunmaktadır. O halde, diğer konutun varlığı ihtiyacın gerçek olmadığını göstermemektedir…”
Ayrıca Yüksek Mahkeme kararlarında, maliki olduğu konutta oturan kiraya verenin, aynı yerdeki, halihazırda kirada olan diğer konutu hakkında kendisi için ihtiyaç iddiasında bulunduğunda, gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olarak kabul edilebilmesi için ek olarak oturduğu konutunu yeni bir kira sözleşmesi yapılması amacıyla öncelikle kiracısına teklif etmesi gerektiği belirtilmektedir. Aksi halde ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığı yönünde değerlendirme yapıldığı görülmektedir.
‘’…Dava konusu yerin üstünlük vasfı belirlendiğinden davacıya halen ikamet ettiği TOKİ evlerindeki yerin kiracı davalıya oturması için teklif edip etmeyeceğinin sorulması ve sonucuna göre ihtiyacın samimi olup olmadığının belirlenerek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6614 Esas – 2015/9220 Karar ve 02.11.2015 tarih sayılı ilamı)
Av. Oktay Altunkaya
