Hisseli taşınmazlarda, paydaşlardan birisinin veya bazılarının payını satış suretiyle hissedarlar haricindeki üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, taşınmazın diğer paydaşlarının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 731. ve devamı maddeleri kapsamında düzenlenen yasal önalım hakkını kullanma imkanı bulunmaktadır.
Örneğin, A ile B Ankara ili, Gölbaşı ilçesinde bulunan bir arsanın eşit şekilde ½ oranında paydaşı olsun. Paydaşlardan B’nin de bir yıl sonra kendisine ait olan payın tümünü 3.000.000 TL bedelle C’ye satış yoluyla devrettiğini varsayalım. Bu durumda hissedar olan A, yasal önalım hakkını C’ye karşı yasal süresi içerisinde kullanabilecektir.
Yasal önalım hakkı mülkiyet hakkının devrine yönelik olarak Kanun’dan doğan kısıtlamalardan birisidir. Yasal önalım hakkı ile paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda paydaşlar tarafından istenmeyen ya da paydaşların tanımadığı üçüncü kişilerin taşınmazdan hisse satın alarak hissedar olmasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
Bu yazımızda hisseli taşınmazlarda hissedarlardan herhangi birisinin veya bazılarının payını satış yoluyla üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda diğer hissedarların yasal önalım hakkını nasıl kullanabileceğinden bahsedeceğiz.
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş alıcıya karşı önalım davası açmalıdır.
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş alıcıya karşı önalım davası açmalıdır. TMK m.734/1 gereğince yasal önalım hakkı sadece dava yoluyla kullanılabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.07.2023 tarihli, 2022/(14)7-1203 Esas ve 2023/727 Karar sayılı ilamında bu konu şu şekilde ifade edilmiştir: “..Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır.”
Önalım davasında yargılama yapmakla görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
TMK m.733/4 uyarınca, payını devreden paydaş ile alıcı arasında gerçekleşen satışın önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinin ardından üç ay içerisinde, önalım hakkı sahibine alıcı tarafından ihtar gönderilmemişse en geç satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde önalım hakkı kullanılmalıdır. Aksi halde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Önalım davası açıldıktan sonra yargılama aşamasında mahkeme tarafından TMK m.731 kapsamında düzenlenen yasal önalım hakkının şartlarının oluşup oluşmadığı incelenecek, şartlarının oluşması durumunda, önceki paydaş ile alıcı arasında yapılan satış sözleşmesinde kararlaştırılan satış bedelini ve alıcıya düşen tapu masraflarını verilen süre içerisinde mahkemenin belirleyeceği yere depo etmek kaydıyla, alıcı aleyhine ve önalım hakkı sahibi paydaş lehine olarak tapu iptal ve tescil kararı verilecektir.
Payını devreden hissedar ile alıcının satış bedelini Tapu Müdürlüğünde muvazaalı olarak düşük veya yüksek beyan etmesi durumunda önalım hakkının hangi satış bedeli tutarı ödenerek kullanılacağına ilişkin olarak ayrıntılı bilgi edinmek için Önalım hakkı hangi bedel üzerinden kullanılır? adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Mahkeme tarafından verilen tapu iptal ve tescil kararının kesinleşmesinin ardından önalım hakkını kullanan paydaş ilgili Tapu Müdürlüğüne başvurarak mahkeme kararının infazını gerçekleştirebilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
