İcra Hukuk Mahkemesi tarafından kesin nitelikte verilen itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi kararlarına karşı kiracı tarafların başvurabileceği hukuki yollardan birisi de menfi tespit davası açılması ve dava kapsamında ihtiyati tedbir talebinde bulunulmasıdır.
İcra Hukuk Mahkemeleri dar ve sınırlı yetkili mahkemelerdir. Bu nedenle istisnai haller dışında İcra Hukuk Mahkemeleri tarafından verilen kararlar maddi anlamda kesin nitelikte değildir. İcra Hukuk Mahkemesinde görülen bir uyuşmazlık ile ilgili olarak taraflar daha sonra genel ve geniş yetkili mahkemelerde dava açabilir, yeniden yargılama yapılmasını ve karar verilmesini sağlayabilir.
Kira davaları özelinde de, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda veya tahliye taahhütnamesi uyarınca kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi amacıyla İcra ve İflas Kanunu 269 ve devamı maddeleri uyarınca başlatılan icra takipleri kapsamında kiracı tarafın takibe karşı itirazda bulunduğu hallerde kiraya veren tarafından Sulh Hukuk ya da İcra Hukuk Mahkemesinde dava açılabilmektedir. Uygulamada özellikle davaların daha kısa sürede sonuçlanması nedeniyle, şartlarının mevcut olması kaydıyla, kiraya verenler tarafından İcra Hukuk Mahkemelerinde dava açılmaktadır.
İcra Hukuk Mahkemesinde yapılan yargılama sonucunda verilen kararın kesin nitelikte olması ya da kanun yolları (istinaf, temyiz) aşamasında hükmün kesinleşmesinin ardından hukuki yararı mevcut olmak kaydıyla taraflar aynı uyuşmazlıkla ilgili olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir ve şeklen kesinleşen İcra Hukuk Mahkemesi kararının uygulanmaması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesi için talepte bulunabilir.
Bu konu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.12.2021 tarihli, 2017/1918 Esas ve 2021/1707 Karar sayılı ilamında şu şekilde açıklanmıştır; “…19.Kiralanan taşınmazların kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yolu ile tahliyesinde (İİK m. 269-269/d), borçlu kiracı borçlu bulunmadığının (veya kiracı olmadığının) tespiti için menfi tespit davası açabilir (İİK m. 269/d, 72). İlamsız tahliye takibinden önce de kiracı hukukî yararı bulunmak şartı ile menfi tespit davası açabilir. Bundan sonra alacaklı kiralayan ilamsız tahliye takibi yaparsa menfi tespit davasına bakan mahkeme, borçlu kiracının talebi üzerine teminat karşılığında ilamsız tahliye takibinin durdurulmasına ihtiyatî tedbir yolu ile kararı verebilir (İİK m. 269/d, 72/2). Fakat ilamsız tahliye takibinden sonra borçlu kiracının menfi tespit davası açmış olması hâlinde menfi tespit davasına bakan mahkeme ihtiyatî tedbir yolu ile ilamsız tahliye takibinin durdurulmasına karar veremez (269/d, 72/2, c. 1) (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukukunda Menfi Tespit ve İstirdat Davası, Ankara 2003, s. 220).
20.İlamsız tahliye takibinden sonra borçlu kiracının menfi tespit davası açmış olması hâlinde menfi tespit davasına bakan mahkeme takibin durdurulmasına değil borçlu kiracının talebi üzerine borçlunun (altı, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde icra dairesine ödemiş olduğu kira parasının alacaklı kiralayana ödenmemesi hakkında (teminat karşılığında) ihtiyatî tedbir kararı verebilir (İİK m. 269/d, 72/3, c. 2). Ancak bu hâlde borçlu kiracı icra dairesine ödemiş olduğu paranın alacaklı kiralayana ödenmesine muvafakat etmemiş (ve böylece temerrüde düşmüş) olduğundan icra mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verir. Borçlu ödeme emrinde yazılı otuz günlük ödeme süresi içinde icra dairesine ödeme yapmış ise de ihtiyatî tedbir yolu ile alacaklıya ödenmesinin engellenmesi nedeniyle otuz günlük ihtar süresi içinde borç ifa edilmiş sayılamaz. Borçlu kiracının (ilâmsız tahliye takibinden sonra) menfi tespit davası açması, icra mahkemesinin (m.269/a, 269/b veya 269/c hükmüne göre) alacaklı kiraya verenin tahliye talebini incelemesine ve tahliye kararı vermesine engel değildir. Bu menfi tespit davası tahliye talebinin incelenmesinde bekletici mesele dahi yapılamaz. Ancak menfi tespit davasına bakan mahkeme borçlu kiracının talebi üzerine teminat karşılığında tahliye kararının icrasının durdurulması için ihtiyati tedbir kararı verebilir (İİK m. 72/3, c. 2 kıyasen) (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 859; Kuru, İcra ve İflas Hukukunda Menfi Tespit ve İstirdat Davası, Ankara 2003, s. 220-221).
21.Borçlu kiracı icra mahkemesinin tahliye kararından sonra da menfi tespit davası açabilir ve teminat karşılığında tahliye kararının icrasının durdurulması için ihtiyatî tedbir kararı verilmesini isteyebilir (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 859; Kuru, İcra ve İflas Hukukunda Menfi Tespit ve İstirdat Davası, Ankara 2003, s. 222).
22.Menfi tespit davası borçlu kiracı (davacı) lehine hükme bağlanır ise ilamsız tahliye takibi derhal durur (İİK m. 72/5, c. 1). Bundan sonra icra mahkemesi tahliye kararı veremez. İcra mahkemesinin tahliye kararı vermesinden sonra menfi tespit davası borçlu kiracı lehine hükme bağlanırsa, tahliye kararının icrası kendiliğinden durur. İcra mahkemesinin tahliye kararının icra edilmesinden (borçlu kiracının tahliye edilmesinden) sonra menfi tespit davası kiracı lehine hükme bağlanırsa, bununla icra hemen eski hâle iade edilmez. Çünkü bunun için menfi tespit davasının kabulüne ilişkin kararın kesinleşmesi gerekir (İİK m. 72/5, c. 2). Menfi tespit kararının kesinleşmesi üzerine ayrıca hükme hacet kalmaksızın icra eski hâle iade edilir (İİK m. 72/5, c.2). Yani tahliye edilmiş olan taşınmaz, icra dairesi tarafından tekrar borçlu kiracıya teslim edilir (Kuru, s. 859; Kuru, İcra ve İflas Hukukunda Menfi Tespit ve İstirdat Davası, Ankara 2003, s. 224)…”
Av. Oktay Altunkaya
