Tapu iptal ve tescil davaları yolsuz tescilin varlığı halinde açılan ve ilgili taşınmazın tapu kayıtlarının düzeltilmesinin talep edildiği bir dava türüdür. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olup bu davalar mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgilidir.
Tapu iptal ve tescil davası, yasal önalım hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, muris muvazaasının varlığı, taşınmazın aile konutu niteliğinin bulunması, tapu kayıtlarının hatalı olarak düzenlenmiş olması gibi birçok sebebe bağlı olarak açılabilir.
Bu yazımızda vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarından bahsedeceğiz.
Bilindiği üzere Türk Hukuk sisteminde taşınmaz satışları resmi şekle tabidir. Kişiler taşınmazlarını kendileri satış vs. nedenlerle devredebileceği gibi bu işlemleri vekalet vermek suretiyle de gerçekleştirebilirler. Malikin taşınmaz satışını vekil aracılığıyla gerçekleştirmesi durumunda bu işlemler sebebiyle vekilin hukuki olarak sorumluluğu bulunmaktadır. Ayrıca vekalet veren ile vekil arasında meydana gelebilecek uyuşmazlıklardan somut olayın özelliklerine göre alıcı tarafta etkilenebilecektir.
Öncelikle kısaca vekalet sözleşmelerine değinelim.
Vekalet sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 502. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Vekalet sözleşmesi, vekilin, vekalet verenin bir işini ya da işlemlerini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Vekalet sözleşmeleri şekle tabi değildir. Ancak taşınmaz satışına ilişkin olarak yapılan vekalet sözleşmelerinde, vekalet verenin, vekile taşınmaz satışı ile ilgili yetkilendirmede bulunduğunun özel olarak ve açıkça belirtilmesi gerekir.
Vekalet sözleşmelerinde vekilin, vekalet verenin talimatlarına uygun hareket etme, özenli davranma, hesap verme gibi yükümlülükleri vardır. Burada vekilin en önemli yükümlülüğü kendisine verilen işi yaparken özenle hareket etmesi ile ilgilidir.
Vekilin özenle davranma yükümlülüğünün ne şekilde değerlendirileceği TBK m.506/3 uyarınca; “Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” ifadeleri ile açıklanmıştır. Buna göre vekil, vekalet sözleşmesi kapsamında gerçekleştirdiği iş ve işlemlerle ilgili vekalet vereni kusurlu olarak zarara uğratması durumunda sorumlu olacaktır.
Vekaleten gerçekleştirilen taşınmaz satışları özelinde de, vekil olarak vekalet verenin maliki olduğu bir taşınmazı satacak olan kişi, taşınmaz satış sürecinin tamamında vekalet verenin açık talimatları doğrultusunda özenle hareket etmeli, bu süreçteki iş ve işlemleri mevzuata uygun şekilde gerçekleştirmeli, yaptığı işlerin yazılı ve belgelenebilir olmasına dikkat etmeli ve bu belgeleri saklamalıdır.
Vekilin kendisine verilen işi yapılması gerektiği şekilde ifa etmeyerek vekalet vereni kusurlu olarak zarara uğratması halinde vekaletin kötüye kullanılmasından bahsedilir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarına bakmakla görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Taraflar
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını vekalet veren kişi açar. Yani davacı vekalet verendir.
Davalı taraf ise taşınmazın tapuda kayıtlı malikidir.
Davacı taraf vekaletin kötüye kullanılması iddiası ile açtığı davada tapu iptal ve tescil talebi dışında alıcının iyiniyetli olması olasılığına karşılık vekile karşı tazminat talebinde de bulunmak isterse davalı olarak vekilinde gösterilmesi gerekir. Bu davalarda alıcı ile vekil arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Dolayısıyla davacı tarafın dava dilekçesinde davalı olarak vekile de husumet yöneltmesi gerekir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat Yükü ve Deliller
HMK m.190 gereğince davacı vekalet veren açtığı tapu iptal ve tescil davasında iddialarını ispatlamakla yükümlüdür. Davacı taraf vekilin vekaleti kötüye kullandığını, zararını ve alıcının da kötüniyetli olduğunu ispat etmelidir.
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında davacı taraf her türlü delille iddialarını ispatlayabilir. Buna göre tapu satış senedi, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık, banka kayıtları, yazışmalar, ilgili kurum kayıtları, ilgili belgeler vs. her türlü hukuka uygun delil dava dosyasına sunulabilir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Alıcının Durumu
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında davacı vekalet veren davalı alıcının kötüniyetli olduğunu yani alıcının vekaletin kötüye kullanılarak satışın gerçekleştirildiğini bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispatlayabilirse mahkemece tapu iptal ve tescil talebi kabul edilecektir. Bu durumda taşınmazın davacı vekalet veren adına kayıt ve tescil edilmesine karar verilecektir.
Ancak davalı alıcı somut durumda iyi niyetliyse yani vekilin vekaleti kötüye kullandığını bilmiyorsa ve bilmesi de gerekmiyorsa bu halde mahkemece davacının tapu iptal ve tescil kararı verilmesi talebinin reddine karar verilecektir. Bu anlamda alıcının somut olayda iyiniyetli olup olmamasına göre dava kapsamındaki hukuki durumu değişecektir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Vekilin Durumu
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında vekilin gerçekleştirdiği iş ve işlemlerde vekalet vereni zarara uğrattığını ve görevini kötüye kullandığını davacı vekalet veren ispatlamaya çalışacaktır. Vekil ise kendisine husumet yöneltilmesi durumunda vekalet sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği konusunda cevap ve delillerini sunacaktır.
Yukarıda da bahsettiğimiz üzere vekilin vekaleten yaptığı işlerde yüksek bir özen yükümlülüğü vardır. Dolayısıyla vekilin özen yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmediği hallerde sorumluluğu doğacaktır. Örneğin, vekil taşınmaz satışını gerçekleştirip satış bedelini teslim almasına rağmen vekalet verene satış bedelini iletmemişse bu halde hukuki ve cezai olarak sorumluluğu olacaktır. Vekalet veren zararlarına karşılık vekilden tazminat talebinde bulunabilecektir.
Ya da vekilin kusurlu işlemleri nedeniyle alıcı adına kayıtlı olan tapu iptal edilerek satıcı vekalet veren adına tescil edilmesine karar verilmesi ile somut olayın özelliklerine göre alıcı da vekile karşı tazminat davası açabilir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Karar
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı ve alıcının da kötüniyetli olduğu görüşüne varılması halinde alıcı adına kayıtlı olan tapu iptal edilerek satıcı vekalet veren adına tescil edilmesine karar verilecektir. Ayrıca davalı alıcı aleyhine yargılama giderleri ve avukatlık ücretine de hükmedilecektir.
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı ve alıcının ise iyiniyetli olduğu görüşüne varılması halinde davacının tapu iptal ve tescil talebi reddedilecektir. Dava kapsamında vekile de husumet yöneltilmişse vekilin vekalet verene tazminat ödemesine karar verilecektir. Ayrıca tarafların haksızlığı oranında yargılama giderlerini ödemesine hükmedilecektir.
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda vekilin vekalet görevini kötüye kullanmadığı ya da davacının davasını ispatlayamadığı görüşüne varılması halinde davanın reddine karar verilecektir. Bu halde yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacı vekalet veren tarafından ödenmesine karar verilecektir.
Tarafların ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurma hakkı mahkemece karar tutanağında belirtilecektir.
Tapu iptal ve tescil davalarında verilen mahkeme kararları kesinleşmedikçe icra edilemez. Bu nedenle taraflarca mahkeme kararının kesinleşmesinin beklenilmesi gerekir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Bu nedenle bu davalar her zaman açılabilir. Özellikle bu davalarda herhangi bir zamanaşımı süresinin olmaması vekilin sorumluluğunu daha da ağırlaştırmaktadır.
Vekaletin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası ile İlgili Yargıtay Kararları
“…Dosya içeriği ve toplanan delillerden, bir kısım davacının mirasbırakanı Ö.’in Kartal 3. Noterliğinin 17.03.2008 tarih ve 12334 yevmiye nolu vekaletnamesi ve davacı G.’in Kadıköy 7. Noterliğinin 14.04.2009 tarih ve 9002 yevmiye nolu vekaletnamesi ile İzmir ve İstanbul illerinde mirasbıra kanlarından intikal edecek taşınmazlardaki hak ve hisselerinin intikal ve satış işlemlerini yapması için EÇ’i vekil olarak tayin ettikleri, vekil E.’nin mirasbırakan F.’dan intikal eden 2165 parseldeki Ö. ve davacı G.’in miras paylarını 26.03.2010 tarihinde eşi olan davalı H.’e satış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararna ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; ‘‘Vekil, vekalet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hallerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.’’ hükmüne yer verilmiştir.
Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekaletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK’nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.
Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez.
Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK’da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’da benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekaletin görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur.
Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince, davacı tanıklarının beyanlarından; temlike esas vekaletnamelerin dava dışı farklı bir taşınmazın satışı için düzenlendiği, dava konusu taşınmazın temlik edildiğinin sonradan öğrenildiği, satış bedelinin davacı G. ve bir kısım davacıların mirasbırakanı Ö.’e ödendiği savunmasının usulünce kanıtlanamadığı, vekil E.’nin vekalet görevini kötüye kullandığı, vekilin eşi ve aynı zamanda dava konusu taşınmazda miras payı bulunan davalı H.’in durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olduğu, davalı H. ve vekil E.’nin el ve işbirliği içinde hareket ederek davacıları zararlandırdıkları sonuç ve kanaatine varılmaktadır.
Hal böyle olunca, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/1744 Esas – 2021/7101 Karar ve 23/11/2021 tarihli ilamı)
“…İlk Derece Mahkemesince, iddianın kanıtlandığı gerekçesiyle davanın kabulü ile iptal tescile dair verilen kararın davalılar tarafından istinafı üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden;… 4. Noterliğinin 05.09.2011 tarihli 7285 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davacı …’in, dava konusu taşınmazın satışı konusunda o dönem kayınpederi olan davalı …’yı vekil tayin ettiği, dava konusu 1812 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan 14 numaralı bağımsız bölümün tamamı davacı adına kayıtlı iken, anılan vekaletnameye istinaden davalı vekil tarafından 28.11.2011 tarihinde davalı oğlu …’ya satış yoluyla temlik edildiği, davalı … adına vekaleten işleme davalı annesi …’nın katıldığı, davalılar Mustafa ile Fatma’nın kızı, davalı …’in de kız kardeşi olan dava dışı … ile davacının 1997 yılında evlenip, 15.01.2019 tarihinde boşandıkları, dava konusu taşınmazda kiracı olup, davalı tanığı olarak dinlenen Mehmet Kendirci’nin sunduğu banka kayıtlarına göre, satış tarihinden sonra kira bedellerinin davacıya ödenmediği anlaşılmaktadır.
Somut olaya gelince; davacı tarafından davalı …’ya, çekişme konusu taşınmazın satışı konusunda özel yetki içeren vekaletnamenin 05.09.2011 tarihinde verildiği, çekişme konusu taşınmazın söz konusu vekaletnameye istinaden 28.11.2011 tarihinde davalı …’e satışının yapıldığı, eldeki davanın ise 24.01.2019 tarihinde, yani davacı ile davalı vekilin kızının boşanmalarından kısa bir süre sonra açıldığı, çekişme konusu taşınmazın kira bedellerinin satış tarihinden sonra davacı tarafından alınmadığı hususları birlikte değerlendirildiğinde, çekişme konusu taşınmazın satışının davacının iradesine uygun olup, vekalet görevinin kötüye kullanılmasından söz edilemeyeceği açıktır.
Hal böyle olunca; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/1604 Esas – 2021/5483 Karar ve 13.10.2021 tarihli kararı)
Av. Oktay Altunkaya
