Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku; kira sözleşmesinin tanımı, kira ilişkisinin nasıl kurulduğu, sözleşmenin esaslı unsurları, kiracının ve kiraya verenin borçları, kira bedelinin ne zaman ödeneceği, kiralananın teslimi, ayıplı ifa hali, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erme biçimleri vs. konuları düzenleyen ve kira sözleşmesi kapsamında kiraya veren ile kiracı arasında meydana gelen uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasını amaçlayan gayrimenkul hukuku dalıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 299-378. maddeleri arasında kira sözleşmesine ilişkin hükümler mevcuttur. Mevzuatımızda kira hukukuna ilişkin hükümler üç başlık altında düzenlenmiştir.
Bu başlıklar şu şekildedir: Kira hukukunda genel hükümler (TBK 299-338), konut ve çatılı işyeri kiraları (TBK 339-356) ve son olarak ürün kiralarıdır (TBK 357-378). Uygulamada en çok konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kiralananlar için kira sözleşmesi yapıldığı görülmektedir.
Ankara Kira Hukuku Avukatı
Kira Hukuku Alanındaki Davalar Nelerdir?
Kira hukuku alanında sıklıkla görülen davalar şunlardır:
- Kira Alacağı Davası
- Kiralananın Tahliyesi Davası
- Kira Tespit Davası
- Kiralananın Ayıplı Olmasından Kaynaklanan Davalar
- Kiralanana Zarar Verilmesi Sebebiyle Açılan Davalar
- Kiralananda Yenilik veya Değişiklik Yapılması Sonucunda Açılan Davalar
- Depozito İadesine İlişkin Dava Ve İcra Takibi
- Kiralananın Alt Kiraya Verilmesi Kapsamında Meydana Gelen Uyuşmazlıklara İlişkin Davalar
- Tazminat Davası
- Kira Sözleşmesinin Sona Erme Sürecine İlişkin Davalar
- Ürün Kirasına İlişkin Davalar
Kira Hukuku Avukatı Nedir?
Mevzuatımızda kira hukuku avukatı şeklinde bir unvan bulunmamaktadır. Ancak uygulamada kira hukuku alanında belli bir süre çalışmalar yapmış, bu alanda teori ve pratik olarak uzmanlaşmış avukatlara “kira hukuku avukatı” denmektedir.
Kira Hukuku Avukatı Seçiminde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar nedeniyle avukatlık hizmeti almak isteyen kişiler, bu süreçte haklarını en iyi şekilde koruyabilmek ve hak kaybı yaşamamak adına kira hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlardan yardım almalıdır.
Buna göre; kira hukuku alanında mevzuat ile uygulamayı bilen, bu alanda öğreti ve içtihatlara hakim olan uzman bir avukat ile çalışmak faydalı olacaktır.
Kira Hukuku Alanında Avukatın Önemi Nedir?
Hukukun her alanında olduğu gibi kira hukuku alanında da tarafların avukatlık hizmeti alması oldukça önem arz etmektedir. Özellikle kira hukukunun oldukça şekli bir alan olması, kira sözleşmesinin kurulması, devamı ve sona ermesi sürecinin belirli usul ve sürelere tabi olduğu hususları göz önünde bulundurulduğunda tarafların bu alan ile ilgili sorunlarında uzman bir kira hukuku avukatından destek almaları olası hak kayıpları yaşanmaması adına yararlı olacaktır.
Kira Davalarında Avukatlık Ücreti Ne Kadar?
Kira davalarında belirlenmiş kesin bir avukatlık ücreti yoktur. Dolayısıyla avukatlar AAÜT’nin altında olmamak şartıyla serbest olarak somut olay özelinde bir avukatlık ücreti belirleyebilirler. Ayrıca Ankara ili özelinde Ankara Barosunun avukatlara tavsiye niteliğindeki ücret tarifesini bağlantıya tıklayarak inceleyebilirsiniz.
Kira Hukuku Alanında Hizmet Veriyor Musunuz?
Altunkaya Avukatlık Bürosu olarak kira hukuku alanında müvekkillerimize kira sözleşmesinin hazırlanması, kira ilişkisi kapsamında kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelen uyuşmazlıkların çözümü, kira alacağı, tahliye davası ve tarafların tazminat talepleri gibi birçok konuda profesyonel hukuk hizmeti sunmaktayız. Ankara kira hukuku avukatı olarak bizimle iletişime geçmek için bağlantıya tıklayınız.
Kira hukuku ile ilgili bazı makalelerimiz şunlardır:
https://www.avoktayaltunkaya.com/kira-bedelinin-odenmemesi-nedeniyle-kiracinin-tahliyesi/
https://www.avoktayaltunkaya.com/tahliye-taahhutnamesi-nasil-gecerli-olur/
https://www.avoktayaltunkaya.com/kiracinin-evi-kiralanani-gosterme-yukumlulugu-tbk-m-319/
Kira Hukukuna İlişkin Olarak Sık Sorulan Sorular
Kira Sözleşmesi Nedir?
TBK m.299 gereğince kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiracıyı En Kolay Nasıl Tahliye Ederim?
Kiracının kira ilişkisi kapsamındaki yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi halinde kiraya verence kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Kiracının kiralanandan tahliye edilmesi konusunda mevzuatımızın öngördüğü farklı hukuki yollar mevcuttur.
Somut durum özelinde bu yollardan en uygun olanına başvurulması ile kiralananın daha kolay bir biçimde tahliye edilmesi mümkün olacaktır. Dolayısıyla kişilerin kiralananın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarında uzman bir kira hukuku avukatından yardım almaları önemlidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Tahliye Davası Açılabilir Mi?
Kira sözleşmesi dahilinde kiracının temel borcu kira bedelinin tam ve gerektiği şekilde ödenmesine ilişkindir. Buna göre kira bedelini ödemeyen, eksik ödeyen, geciktiren kiracılara karşı kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
Kira sözleşmelerinin hukukumuzda üç şekilde sona erebilir. Kiraya veren ile kiracı ortak kararları ile kira sözleşmesini sonlandırabilirler, kanunun imkan tanıdığı hallerde bildirimde bulunmak suretiyle ya da son olarak dava yoluna başvurulması sonucunda mahkeme kararı ile kira sözleşmesi sonlandırılabilir.
Kira Tespit Davası Açmanın Şartları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanununun 344. ve devamı maddelerinde kira bedelinin tespiti davasına ilişkin hususlar düzenlenmiştir.
Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren beş kira yılının sonunda geçerli olmak üzere, ayrıca talep halinde her beş yılda bir, kira bedelinin emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak bir değere yükseltilmesi için (TÜFE oniki aylık ortalaması önemli olmaksızın) her zaman dava açabilir.
Bu konuya ilişkin olarak daha ayrıntılı bir bilgi için https://www.avoktayaltunkaya.com/kira-tespit-davasi-nedir-nasil-acilir/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kira ilişkisinin sonlandırılması amacıyla tahliye davası somut duruma göre çeşitli sebeplere dayanarak açılabilir. Bu sebeplere göre de davanın sonuçlanma süresi farklılık gösterecektir. Örneğin; tahliye taahhütnamesi veren bir kiracının kiralanandan tahliyesinin sağlanması 2-3 ayda mümkünken, malikin ihtiyacı sebebiyle açılan tahliye davası 1-1,5 yıl sürebilecektir.
Kira Davalarına Hangi Mahkemeler Bakar?
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklara Sulh Hukuk Mahkemeleri bakmakla görevlidir. Yetkili mahkeme ise; davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Sözleşmelerinde Depozitonun İadesi Nasıl Yapılır?
Depozito, kira sözleşmesi süresince kiracının kiralanana verdiği zararları, kiralananın aidatı, abonelikleri (elektrik, su, doğalgaz faturası borcu) vs. hususlar kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşılık kiraya verene gösterdiği bir teminat türüdür.
Kiracının depozitonun iadesini talep edebilmesi için öncelikle kira sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde sona ermiş olmalıdır. Kira sözleşmesi sona erince; kiraya verenin kiralananı kontrol etmesi ve herhangi bir zarar olup olmadığını incelemesi gerekir.
Kiralananın kontrolü ve incelenmesi tamamlandıktan sonra; kiralananda herhangi bir zarar, hasar, kiralanana ait aidat, abonelik borcu vs. kiraya verenin zarar görmesine neden olacak bir hususun bulunmaması halinde kiracı tarafından verilen depozito (güvence bedeli) iade edilmelidir.
Bu konuya ilişkin olarak daha ayrıntılı bir bilgi için https://www.avoktayaltunkaya.com/kira-sozlesmelerinde-depozito-guvence-bedeli/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Depozito Son Kira Yerine Sayılır Mı?
Hayır, sayılmaz. Kiracı kira sözleşmesinin devamı boyunca bütün aylara ait kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlüdür. Depozito kira sözleşmesi sona erdikten sonra, kiraya verence yapılacak kontrolün ardından talep edilebilecek bir alacaktır. Kiracının depozitoyu son kiradan düşmesi ileriki süreçte icra takibi ve/veya dava ile karşılaşmasına sebebiyet verebilecektir.
Kira Sözleşmelerinde Depozito En Fazla Ne Kadar Belirlenebilir?
Depozito miktarını kural olarak taraflar serbestçe belirleyebilirler. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli (depozito) tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kira Sözleşmesi Sözlü Olarak Yapılabilir Mi?
Evet. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Konutun sahibinin değişmesi kiralananda oturan kiracının çıkartılması için tek başına geçerli veya haklı bir sebep değildir. TBK m. 310 gereğince kiralananın yeni maliki; eski malikle kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir.
Borçlar Kanununun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.
Bu konuya ilişkin olarak daha ayrıntılı bir bilgi için https://www.avoktayaltunkaya.com/yeni-ev-sahibi-kiraciyi-ne-zaman-cikarabilir/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
- Kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerlilik arz etmesi için öncelikle kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğine haiz olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmelidir.
- Tahliye taahhüdü yazılı olarak düzenlenmelidir (adi yazılı veya resmi şekilde olabilir.)
- Tahliye taahhüdü kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceği beyanını içermelidir.
- Kiracı yazılı tahliye taahhüdünü kiralananı teslim aldıktan sonra vermelidir.
Bu konuya ilişkin olarak daha ayrıntılı bir bilgi için https://www.avoktayaltunkaya.com/bos-tarihli-tahliye-taahhudu-gecerli-midir/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?
Kiracı tarafından boş tarihli olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü daha sonraki süreçte doldurulup dava veya icra takibi yoluna başvurulması halinde geçerli kabul edilecektir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce düzenlenmesi, tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulması sebepleriyle geçersizliğinin kabul edilmesi için ispat yükü kiracı tarafa ait olacaktır.
Kiracının Kiralanana Zarar Vermesi Halinde Tahliye Davası Açılabilir Mi?
Evet, açılabilir. Kiracı; kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini, sözleşme süresince, tam olarak yerine getirmelidir. TBK m.316 gereğince; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Bu konuya ilişkin olarak daha ayrıntılı bir bilgi için https://www.avoktayaltunkaya.com/yargitay-kararlari-kapsaminda-kiracinin-kiralanani-ozenle-kullanma-ve-komsulara-saygi-gosterme-borcu/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?
Hayır, kiracının ölümü ile kira sözleşmesi sona ermez. TBK m.333 kapsamındaki düzenleme şu şekildedir: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”
Bu konuya ilişkin olarak daha ayrıntılı bir bilgi için https://www.avoktayaltunkaya.com/kiraci-olurse-kira-sozlesmesi-ne-olur/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Kiracının Erken Tahliyesi Halinde Sorumluluğu Nedir?
Türk Borçlar Kanununun “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325. maddesinde bu konu şu şekilde düzenlenmiştir:
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Bu konuya ilişkin olarak daha ayrıntılı bir bilgi için https://www.avoktayaltunkaya.com/kiraci-kira-sozlesmesi-bitmeden-kiralanandan-cikarsa-ne-olur/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
