Arsa sahipleri ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra tarafların yükümlülüklerine uygun hareket etmesi gerekir. Ancak taraflar bazı hallerde çeşitli nedenlerle yapılan sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemektedir. Bu yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahiplerinin neler yapabileceğinden bahsedeceğiz.
Yüklenici firma çeşitli nedenlerle inşaatı yarıda bırakmış ve tamamlayamamış olabilir. Bu halde öncelikle taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesi gerekmektedir. Taraflar yaptıkları sözleşme hükümleri ile bağlıdır.
Yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı ne kadar süre içerisinde tamamlayıp teslim edeceği belirtilmişse bu süreye göre değerlendirme yapılacaktır. Bu halde sözleşmede belirtilen teslim tarihinin sona ermesi ile müteahhit kendiliğinden temerrüde düşmüş olacaktır.
Ancak yapılan sözleşmede eserin teslim tarihi açık bir şekilde belirlenmemişse, yüklenicinin makul bir süre içerisinde inşaatı tamamlaması gerekmektedir. Makul süre somut olaya göre belirlenecektir. Yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden inşaatın teslim tarihi anlaşılamıyorsa da müteahhidin teslim süresi sınırsız değildir. Bu halde arsa sahipleri yükleniciye ihtar göndererek inşaatın tamamlanması ve teslimi için makul bir süre vermelidir. Verilen bu süre içerisinde usulüne uygun şekilde teslimin sağlanmaması durumunda yüklenicinin temerrüde düşeceği (hukuken inşaatı tamamlayıp teslim etmekte gecikmiş sayılması anlamına gelir.) de ihtarda açıkça belirtilmelidir.
Yüklenicinin temerrüdü halinde Türk Borçlar Kanunu m.125 uyarınca arsa sahiplerinin aşağıdaki seçimlik hakları bulunmaktadır:
1- Aynen ifa ve gecikme tazminatı istenebilir.
2- Aynen ifadan yani yüklenici tarafından inşaatın tamamlanmasından vazgeçilerek inşaatın süresi içerisinde bitirilmemesi sebebiyle uğranılan zararlara karşılık (olumlu zarar) yükleniciden tazminat istenebilir.
3- Yapılan sözleşmeden dönülerek sözleşmenin yapılması sebebiyle uğranılan zararlar (olumsuz zarar) sebebiyle tazminat istenebilir.
Yüklenicinin inşaatı bitirememesi durumunda arsa sahiplerinin neler yapabileceği somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterecektir. İhtimallere göre değerlendirme yapmamız gerekirse:
Yükleniciden Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı İsteme Hakkı
Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahipleri, öncelikle aynen ifa ve gecikme tazminatı talebinde bulunabilir. Bu halde yükleniciye ek süre verilmesine gerek yoktur. Arsa sahipleri yüklenicinin inşaatı tamamlamasını bekleyebilir ve temerrüt sebebiyle meydana gelen zararlarına karşılık dava açabilir. Kira kaybı vs. zararlarını yükleniciden talep edebilir.
Nama İfaya İzin ve Satış Yetkisi Verilmesi İçin Dava Açılması
Arsa sahiplerinin alternatif olarak başvurabilecekleri bir diğer yol, nama ifaya izin ve satış yetkisi verilmesi davası açmaktır. Nama ifaya izin verilmesi talebi de aynen ifayı isteme hakkı kapsamındadır. Bu halde arsa sahipleri masrafları yükleniciye ait olmak üzere inşaatı kendileri ya da belirlenecek üçüncü bir kişi aracılığıyla tamamlamaktadır. Açılan dava kapsamında yüklenicinin masrafları karşılamaması halinde, mahkemeden yapılan sözleşmede yükleniciye düşen taşınmazların avans olarak kullanılmak üzere satılması için satış yetkisi de istenerek, söz konusu taşınmazların satılması suretiyle elde edilecek gelirle arsa sahipleri tarafından yüklenici adına inşaat tamamlanabilmektedir.
Arsa sahipleri temerrüde düşen yükleniciden aynen ifa ve gecikme tazminatı dışındaki seçimlik haklarını kullanmak istiyorsa TBK m.123 gereğince yükleniciye somut olaya uygun olarak makul bir ek süre verilmesi gerekir. Yüklenici kendisine verilen süre içerisinde de inşaatı tamamlayıp teslim etmezse arsa sahipleri aynen ifadan vazgeçtiklerini yükleniciye derhal bildirerek sözleşme kapsamında olumlu zararlarını ya da sözleşmeden dönerek olumsuz zararlarını tazminat olarak isteyebilir.
Fakat yüklenicinin içinde bulunduğu durumdan ya da davranışlarından kendisine verilecek olan sürenin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa ek süre verilmesine gerek yoktur.
Burada Yargıtay uygulamasında, yarım kalan inşaatın tamamlanma oranına ve mevcut durumuna göre değerlendirme yapılmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Etkili Olarak Feshi ile Olumlu Zararı İsteme
İnşaatın mevcut durumunda tamamlanma oranı yüzde 90 ve üzerindeyse, arsa sahipleri sözleşmeden dönüp olumsuz zararını talep edememektedir. Bu halde arsa sahipleri Yargıtay’ın ifadesi ile ileriye etkili fesih hakkını kullanabilir. Mahkeme tarafından sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesi durumunda, inşaatın tamamlanma oranına göre yüklenici sözleşme kapsamında kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanır. İlgili taşınmazlar yüklenici adına tescil edilir. Eksik ve tamamlanmamış olan kısımlar içinde arsa sahipleri kendi bağımsız bölümleri ve payları oranında yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Ayrıca sözleşmenin ileriye etkili olarak feshi durumunda arsa sahiplerinin gecikme nedeniyle kira kaybı, cezai şart gibi diğer zararlarını ve haklarını da yükleniciden talep edebilmesi mümkündür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönülmesi (Geriye Etkili Feshi) ile Olumsuz Zararı İsteme
İnşaatın mevcut durumunda tamamlanma oranı yüzde 90’ın altındaysa, arsa sahipleri, sözleşmeden dönüp olumsuz zararlarını da talep edebilir. Yargıtay’ın ifadesi ile arsa sahiplerinin geriye etkili fesih hakkını kullanması ile sözleşme hiç yapılmamış olarak kabul edilir. Bu halde tarafların yerine getirmedikleri borçlarını ifa yükümlülükleri ortadan kalktığı gibi ifa edilen edimlerin de iade etmesi gerekir. Örneğin, iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşme sürecinde arsa sahipleri tarafından müteahhit adına tescil edilen bağımsız bölümlerde tapular iptal edilerek tekrardan arsa sahiplerinin adına kayıt ve tescili sağlanacaktır. Aynı şekilde, arsa sahiplerinin de yüklenicinin o aşamaya kadar yaptığı inşaatın imalat bedelini ödemesi gerekmektedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda arsa sahiplerinin kira kaybı, cezai şart gibi konularda talepte bulunma hakları bulunmamaktadır. Arsa sahiplerinin geriye etkili olarak feshedilen sözleşmenin yapılması nedeniyle uğradığı menfi zararlarının bulunması durumunda ise yükleniciden tazminat hakları mevcuttur.
İnşaatın mevcut durumunda tamamlanma oranı yüzde 90’ın altındaysa, arsa sahiplerinin sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetme hakları da mevcuttur. Burada mahkeme taleple bağlılık ilkesi gereğince arsa sahiplerinin ileriye etkili fesih kararı verilmesi yönündeki taleplerini kabul edecektir.
Müteahhidin İnşaatı Zamanında Bitirmemesine İlişkin Yargıtay Kararları
“…Feshin akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir…” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/1273, K. 2017/192, T. 26.01.2017)
“…ileriye etkili olarak sonuç doğurur şekilde feshi halinde yüklenici, sözleşme uyarınca kendisine verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da bölümlerin adına tapuya tescilini veya ifa yerine geçen olumlu zarar kapsamında bedelini, iş sahibinden talep edebilir…” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2008/69, K. 2009/103, T. 16.01.2009)
“…mahkemece mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesi araştırılmalı, ….01.1984 tarih ve …/… sayılı … İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK’nın …. maddesi hükmü gözetilmek kaydıyla gerek …. Hukuk Dairesi’nin ve Dairemiz’in gerekse … Hukuk Genel Kurulu’nun kararlarında inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır…” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/3588, K. 2013/5446, T. 17.09.2013)
“…İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için işin ifayı kabulden kaçınılamayacak bir seviyeye getirilmesi gerekmektedir. Ne var ki davacı kendi istemiyle ileriye etkili feshi talep ettiğinden, akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir. İleriye etkili feshin sonuçları dikkate alındığında davacı arsa sahipleri, yüklenicinin işi geciktirmesinden doğan kira alacaklarını talep edebileceklerdir…” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2003/4795, K. 2004/1968, T. 07.04.2004)
“…2-Nama ifaya izin davası 6098 sayılı TBK’nın 113. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre yapma borcu, borçlu (eser sözleşmesinde yüklenici) tarafından süresi içerisinde ifa edilmediği takdirde alacaklı (eser sözleşmesinde iş sahibi) masrafı borçluya ait olmak üzere ifa edilmeyen ya da eksik bırakılan edimin kendisi veya başkası tarafından tamamlanmasına izin verilmesini isteyebilecektir. Bu maddenin uygulanabilmesi için yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı olarak borcunu yerine getirmediğinin sübuta ermesi ve bu konuda temerrüde düşmesi gerekir. Dosya kapsamına göre davalı yüklenicilerin inşaatı kararlaştırılan sürede bitirmediği, davacıya ait bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde bir takım eksik ve kusurlu imalâtın bulunduğu, bu suretle yüklenicinin temerrüde düştüğü, davacının giderleri davalı yükleniciye ait olmak üzere inşaatın kalan kısmını tamamlamak için izin verilmesini talep etmekte haklı olduğu görülmektedir. Nama ifaya izin talepli davalarda arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler ile ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin tamamlanması için kendisi tarafından yaptırılması şeklinde nama ifaya izin ve bunların giderimi için avans niteliğindeki bedelin tahsiline karar verilmesini talep edebilir.
Bu anlatımlar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; ilk derece mahkemesinde ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin davacının arsa payına düşen kısmı ile davacılara ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işlerin bedelinin nama ifaya izin kapsamında avans olarak tahsiline karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi ise davacı vekilinin bir kısım istinaf itirazları kabul ederek ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin tamamı ile yükleniceye ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler de dahil olmak üzere tüm bağımsız bölümlerdeki giderim bedeline yönelik tahsil hükmü kurulmuştur. Arsa sahipleri, sadece kendilerine düşen bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini talep edebileceğinden yükleniciye ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini de kapsayacak şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur…” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 02.07.2020 tarihli, 2019/3093 Esas – 2020/2026 Karar sayılı ilamı)
Av. Oktay Altunkaya
