Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı veya elbirliği ile mülkiyete tabi taşınır ve taşınmazların paydaşlar ya da ortaklar arasında paylaştırılmasının istenildiği davalardır.
Ortaklığın giderilmesi davasını paydaş veya ortaklardan biri ya da birkaçı birlikte açabilir. Örneğin, 10.000 metrekare büyüklüğündeki bir arsada sadece 1 metrekare paya sahip olan paydaşın da ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı bulunmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.698 gereğince paydaş veya ortaklar birlikte mülkiyete konu olan malın paylaştırılmasını kural olarak isteyebilir.
Ancak bazı durumlarda paydaş veya ortakların ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı bulunmamaktadır. Bu yazımızda ortaklığın giderilmesi davasının hangi hallerde açılamayacağından bahsedeceğiz.
Paydaş veya Ortaklar Arasında Ortaklığın Devam Edeceğine İlişkin Yapılan Geçerli Bir Hukuki İşlem Bulunuyorsa Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz.
Paydaş veya ortaklar serbest iradeleri ile birlikte mülkiyet durumun devam edeceğine ve ortaklığın belirli bir süre için sonlandırılmayacağına dair sözleşme yapabilir. Bu halde taraflar ortaklığın giderilmesini talep edemez. Ortaklığın devam edeceğine dair yapılan sözleşmeler en fazla 10 yıl süreli olarak yapılabilir. On yıldan uzun süreli olarak yapılan sözleşmeler en fazla on yıl süre için geçerli olacaktır. Taraflar on yılın bitimi ile birlikte ortaklığın devamına yönelik tekrardan bir sözleşme yapabilir.
Ortaklığın belirli bir süre devamına yönelik yapılacak olan sözleşmeler herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak taşınmaz mallar yönünden sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur. Tarafların talebi halinde sözleşmenin tapuya şerh edilmesi de mümkündür. Yapılan sözleşmenin tapuya şerh edilmesi üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldıracaktır ve sözleşme üçüncü kişiler yönünden de bağlayıcı olacaktır.
Birlikte Mülkiyete Konu Olan Malın Sürekli ve Ortak Bir Amaca Özgülenmesi Durumunda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz.
Somut durum özelinde ortaklığın giderilmesi istenilen malın sürekli bir amaca özgülenip özgülenmediği tarafların bu konuda itirazlarının bulunması halinde mahkeme tarafından değerlendirilecektir. Yüksek Mahkeme kararlarında taşınmazın tapu kayıtlarında aile konutu şerhi bulunması halinde tapu kayıtlarından aile konutu şerhi kaldırılmadığı sürece taraflarca ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği belirtilmektedir. İlgili içtihatlar kapsamında bu durum sürekli bir amaca özgüleme hali olarak kabul edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2010/13865 Esas – 2010/4406 Karar ve 14.04.2010 tarih sayılı ilamında; “Somut olayda, dava konusu edilen ve satışına karar verilen 8 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının açıklamalar bölümüne 08.01.2008 tarihinde aile konutu şerhi konulduğu, taraflar adına ½ şer payla kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, taşınmazın belli bir amaca özgülendiğinin kabulü gerekir. Tapu kaydı üzerindeki bu şerh giderilmedikçe ortaklığın giderilmesinin istenmesi mümkün değildir” denmektedir.
Bir başka kararda, ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmazın taraflarca kiraya verilmesinin sürekli bir amaca özgüleme olarak kabul edilmeyeceğini ve bu halde de ortaklığın giderilmesi talebinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmektedir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi., E. 2015/14420 K. 2017/5028 ve T. 13.6.2017)
Paydaşların taşınmazın üzerinde bina yapılmasına ilişkin sözleşme yapmış olması da sürekli bir amaç olarak kabul edilmemektedir. Bu durumda da ortaklığın giderilmesinin istenebileceği belirtilmektedir.
Uygun Olmayan Zamanda Ortaklığın Giderilmesi İstenemez.
TMK m.698/3 uyarınca belirtilen uygun olmayan zaman kavramı öncelikle somut olay dahilinde değerlendirilmelidir. Burada mahkeme tarafından dürüstlük ve iyiniyet kuralları gözetilerek davanın uygun olmayan zamanda açılıp açılmadığı belirlenecektir. Örneğin, taşınmazın değerinin çok altında satılabileceği bir dönemde ortaklığın giderilmesinin istenilmesi durumunda mahkemece dava reddedilebilecektir.
Diğer Kanunlarda Özel Olarak Belirtilen Hallerde Ortaklığın Giderilmesi İstenemez.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.7 uyarınca; kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz olarak kabul edilmesi sebebiyle bağımsız bölümler özelinde ortaklığın giderilmesi istenebilir.
5543 sayılı İskan Kanunu m.21 gereğince; “Bu Kanuna göre verilen taşınmaz mallar, temlik tarihinden itibaren borcun tamamı ödenmeden önce hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, rehin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu taşınmazların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine bu yönde belirtme yapılır. Ancak, temlik tarihinden itibaren beşinci yılın sonunda başlamak üzere, borçlandırma bedelinin tamamını ödeyenlerin tapu kaydına yapılan belirtme kaldırılır” denmektedir. Buna göre ilgili maddede belirtilen süre boyunca ortaklığın satış suretiyle giderilmesi mümkün değildir.
“..Bu durumda mahkemece tapu kaydında yazılı şerh üzerinde durularak kamulaştırma işlemlerinin kesinleşip kesinleşmediğinin araştırılması, kesinleştiği takdirde kamulaştırılan kısımların ifraz edilerek kalan kısımların ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekir..” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2010/1829 Esas – 2010/10285 Karar ve 04.10.2010 tarihli ilamı)
Kesin Hüküm Bulunması Halinde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz.
Daha önceki tarihlerde tarafları ve konusu aynı olan bir davada mahkemece ortaklığın giderilmesi yönünde verilen bir kesin hükmün bulunması durumunda, ilamın 10 yıllık infaz süresi içerisinde, tekrardan ortaklığın giderilmesi davası açılamayacaktır. Ortaklığın giderilmesine ilişkin kararların 10 yıl içerisinde infaz edilmesi gerekir.
Miras Bırakanın Ortaklığın Giderilmesini Yasakladığı Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz.
Örneğin, miras bırakan vefatından önce bir vasiyetname düzenleyerek vefatından sonra mirasçıların ortaklığın giderilmesi davası açmalarını istemediğine dair vasiyette bulunmuşsa mirasçılar tarafından ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak murisin vasiyetine aykırı olarak mirasçıların oybirliği ile hareket etmeleri durumunda bu halde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Paylaşım Sözleşmesi Yapılmışsa Ortaklığın Giderilmesi İstenemez.
Paydaşlar arasında paylaşım sözleşmesi yapılmışsa ortaklığın giderilmesi istenemez. Aynı şekilde miras kalan mallarla ile ilgili olarak miras taksim sözleşmesi yapılması durumunda da mirasçılar ortaklığın giderilmesini isteyemez.
“..Mirasçılar arasında payların oluşturulması ve fiilen alınması veya aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar. Paylaşma sözleşmesiyle mirasçılar, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kabul edebilirler. Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TMK m. 676). Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere elbirliği mülkiyetine konu mallarda ortaklar paylaşma sözleşmesi yapmış iseler bu sözleşmeyle elbirliği haline son vermiş olduklarından artık ortaklığın giderilmesi davası açamazlar. Mirasçıların aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesi kendilerini bağlar. Paylaşma sözleşmesinin geçerli olabilmesi için paylaşma konusu şeyin murise ait olması gerekir. Paylaşma sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması ve bütün mirasçıların katılması zorunludur. Bütün mirasçıların katılmadığı paylaşma sözleşmeleri geçersizdir.
Somut olayda; murisleri .. hayatta iken tüm mirasçıların katılımıyla 12.11.1989 tarihli miras taksim sözleşmesi düzenlendiği, murisin de sözleşmeyi imzalayarak onayladığı, dava konusu taşınmazın da miras taksim sözleşmesi kapsamında olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, miras taksim sözleşmesi kapsamında olan taşınmazla ilgili olarak açılan davanın reddi gerekirken ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/15248 Esas – 2015/11926 Karar sayılı ilamı)
Av. Oktay Altunkaya
