Kira ilişkisi kapsamında karşılaşılabilen durumlardan birisi de kiracı ile kiraya veren arasında tehdit, hakaret, yaralama gibi haksız eylemlerin gerçekleşmesidir. Özellikle kiraya veren ile kiracı arasında çeşitli nedenlerle anlaşmazlıkların meydana gelmesi durumunda uygulamada tarafların birbirine karşı hakaret ve tehditte bulunabildiği görülmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde; kiracının, kiralananı, akdedilen kira sözleşmesine uygun olarak özenle kullanması gerektiği, ayrıca taşınmazda oturanlar ile komşulara karşı da saygılı davranmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir. Anılan maddenin üçüncü fıkrasında ; “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” denilmektedir.
Kiracının kiraya verene ya da yakınlarına karşı tehdit, hakaret, yaralama gibi haksız fiilleri gerçekleştirmesi kira hukuku anlamında bir tahliye sebebidir. Kiracısı tarafından hakarete uğrayan ya da tehdit edilen kiraya veren herhangi bir ihtar ya da bildirim süresine gerek olmaksızın kira sözleşmesini feshedebilir ve kiralanan taşınmazın tahliyesi için dava açabilir.
Açılan kiralananın tahliyesi davasında kiraya veren meydana gelen haksız eylemi ve kiracının kusur durumunu belge, mesajlaşma, ses kaydı, video, tanık beyanları vs. her türlü delille ispatlayabilir.
Kiraya Veren ile Kiracı Arasında Karşılıklı Olarak Ceza Davalarının Bulunması Taraflar Arasındaki Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Geldiğini Gösterir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1770 Esas ve 2021/1738 Karar sayılı ilamında hakaret ve/veya tehdit eylemlerini kiracı gerçekleştirmese dahi ya da olayın meydana gelmesinde kiracı kusurlu olmasa da kiracı ile kiraya veren arasında karşılıklı olarak ceza davalarının bulunmasının kiralananın tahliyesi kararı verilebilmesi için yeterli olduğu, bu durumun kiraya veren yönünden sözleşmeyi çekilmez hale getireceği belirtilmiştir. Görüşümüze göre de, her somut olay özelinde ayrı değerlendirme yapılması gerekmekle birlikte, taraflar arasında meydana gelen hakaret, tehdit, yaralama gibi haksız eylemler sonucunda kiracı hakkında ceza mahkemesi tarafından mahkumiyet kararı verilmesi gerekmediği gibi olayda kiracının ağır kusurlu olması da aranmamalıdır. Olay kapsamında kiraya veren kusurlu olsa da kira ilişkisi kiraya veren yönünden çekilmez hale gelmişse mahkemece kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir. Aksinin kabulü halinde, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki daha da bozulabilecek, tarafların daha fazla zarar görmesine sebebiyet verebilecektir. Ancak kiraya veren bu hakkını açıkça dürüstlük kuralına aykırı olarakta kullanamamalıdır.
Kiracının, Kiraya Verene ya da Yakınlarına Hakaret Etmesi ve/veya Tehditte Bulunması Hallerinde Kiralananın Tahliyesi Davası Açılabileceğine Dair Yargı Kararları
Kiracının, kiraya verene ya da yakınlarına hakaret etmesi ve/veya tehditte bulunması hallerinde kiralananın tahliyesi davası açılabileceğine dair Yüksek Mahkeme kararlarından bazıları aşağıdadır:
“…17. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların murisi ile davalı arasında 4165 Sok. No: 85/A adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak 20.04.2008 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Davacı vekili, aynı adreste yine müvekkiline ait olan 85/B kapı numaralı işyeri boşaldığında davalının bu işyerine geçmek istediğini, müvekkilinin izin vermediğini, buna rağmen davalının 85/B kapı numaralı işyerine izinsiz ve habersiz olarak geçtiğini, müvekkilinin bu duruma itiraz ettiğini ancak davalı ve eşinin fiili ve sözlü saldırılarına uğradığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davacı tarafın iddialarının asılsız olduğunu, aksine davacının müvekkiline yönelik hakaret, tehdit ve iftira suçlarını işlediğini, davacı hakkında iftira suçundan şikâyetçi olunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, işyerinin müvekkili tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
Hâl böyle olunca, mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1770 Esas ve 2021/1738 Karar sayılı hükmü)
“…Davacı, davalının 10.06.2006 tarihli sözleşme uyarınca kiracı olduğunu, davalının kira paralarını ödemediği gibi davacının eşine karşı tehdit içerikli telefon mesajları çektiğini davalının bu tutumunun sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ise iddiayı kabul etmemiş ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalının, davacının eşine yönelik hakaret suçunu işlediği, bu konuda davalı hakkında verilen mahkumiyet hükmünün kesinleştiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/5494, K. 2014/6427, T. 20.5.2014)
“…TBK’nın 316/son maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.
Davacı tarafından davada dayanılan maddi olgu ve hukuki sebepler kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, kiralanan taşınmazda sigara ve nargile içilmesine izin verilmiş olması ve ayrıca kiraya verenlerden K1 ‘ın kızı K8 ‘a hakaret edilerek tehdit edilmiş olması nedeni ile, Konya 6.Aile Mahkemesi tarafından 6284 sayılı yasa kapsamında 25.07.2016 tarih ve 2016/237 değişik iş sayılı verilen koruma kararı ile, kiracı K4 ile K9 , K10 ve K11 a’nın uzaklaştırılması için önleyici tedbir kararı verilmiştir.
Kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez hale gelmesi yeterli olduğundan, TBK’nun 316/son maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanım olgusu gerçekleşmiştir.
Ayrıca davalı kiracının kira sözleşmesine aykırı olarak kafede sigara ve nargile içilmesine izin verilmesi, kiraya verenlerden K1 ‘ın kızı K8 ‘a hakaret edilerek, tehditlerde bulunulması, kiralananı özenle kullanmak ve komşularına saygı gösterme borcunun yerine getirilmemesi nedeni ile akde aykırılığının açıktan açığa kötü kullanım olması nedeniyle, yerel mahkemece ihtara gerek olmaksızın TBK 316/son maddesi gereğince kira sözleşmesinin feshine, taşınmazın tahliyesine karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığından davalı kiracı vekilinin istinaf kanun yolu başvuru isteminin esastan reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur…” (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi, 15. Hukuk Dairesi, E. 2020/992, K. 2020/907, T. 23.9.2020)
“…Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu olan .. İlçesi .. mah. 166 pafta 148 ada ve 108 parselde bulunan üç katlı kargir binanın alt katındaki ekmek fırını olarak işletilen dükkanı davalıya 2008 yılında 10 yıllığına kiraladığını, 2011 yılı Ekim ayı sonunda kiraya verdiği fırına gelen ana şebeke boru hattının patladığını ve neticesinde fırının bodrum katının suyla dolduğunu, bu durumun kendisine telefon ile bildirildiğini, fırına gittiğinde suyun dış hattan geldiğini söylediğini, davalı Recep’in itfaiyeyi çağırıp binanın zarar görmemesini söylediklerini, bunun üzerine oradan ayrıldığını, 2 gün sonra tekrardan binanın durumuna bakmak için gittiğinde bodrum katın suyla dolu olduğunu gördüğünü, itfaiyeye neden çektirmediklerini sorduğunu, kendisine hitaben mecbur değilim lan diyerek bağırdıklarını, davalının küçük oğlu eşi ve davalının kendisine hakaretler ettiğini, şerefsiz diyerek ve ellerindeki sopa ile üzerine geldiğini, olay devam ederken davalının büyük oğlu olan Savaş’ın da geldiğini, hem davalının hem de oğlu olan Savaş’ın kendisine hitaben kelleni alırım, kelleni almadan gitmem Bolvadin’den, seni öldürürüz diyerek üzerine yürüdüğünü, davalı, eşi ve küçük oğlunun ellerinde sopa olduğunu, değişik yerlerine sopa ile vurduklarını, olay yerinden aracına binerek uzaklaştığını, olaydan sonra kendisine ait olan fırına ve fırının üzerinde bulunan 2 dairesine de gidip bakamadığını belirttiğini, durumu savcılığa bildirdiklerini, B.K.’nın 256/2. maddesinde de belirttiği üzere açıktan fena kullanım nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir.
Davalı vekili davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece, davacı iddiaları ispatlanamadığı, davalı tanık beyanlarının tutarlı olması ve davacının küfür etmesi nedeni ile davalının eşinin küfür ettiğinin sabit olduğu gerekçesi ile dava reddedilmiştir.
Geri çevirme konusu yapılan Bolvadin Cumhuriyet Başsavcılığının 2011/1705 Soruşturma sayılı dosyasının incelenmesinden; karşılıklı olarak hakaret, yaralama ve tehdit suçlarından taraflar hakkında kamu davası açıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece dinlenen davacı tanıkları ve davalı tanıkları tarafların karşılıklı olarak hakaret ettiğini doğrulamıştır. Bu durumda açıktan fena kullanım koşulları oluştuğundan tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/18438 Esas – 2013/89 Karar sayılı hükmü)
Av. Oktay Altunkaya
