Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhidin, malzeme ve araçları kendisi sağlayarak, ilgili taşınmaz üzerinde inşaat (bina), bağımsız bölümler yapmasına karşılık arsa sahibinin de söz konusu bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği karma sözleşmedir. Arsa sahipleri genellikle, ilgili taşınmaza inşaat yapılması için gerekli olan ekonomik imkana sahip olmaması nedeniyle bu konuda müteahhitler ile anlaşma yaparak bir bina vs. yapı yapılmasını sağlamaktadırlar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin bahsedilen taşınmaz payını müteahhide devretmesi bağlamında esas olarak taşınmaz satış sözleşmesi niteliğindedir. Müteahhidin ise, malzemelerini kendisi temin ederek taşınmaza inşaat yapması sonucunda meydana gelen bağımsız bölümler kapsamında eser sözleşmeleri ile benzerlik göstermektedir.
Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi nasıl yapılır? Yapılırken nelere dikkat edilmelidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sözleşme türüdür. Söz konusu sözleşmede tarafların edimlerinin ifa edilmesi belirli bir sürece yayılması sebebiyle daha sonra meydana gelebilecek uyuşmazlıklar için sözleşmenin ve teknik şartnamenin yasada belirtilen usul ve esaslara göre ayrıntılı bir şekilde düzenlenmelidir. Bu konuya ilişkin değinmek istediğim önemli bir husus; kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. İlgili sözleşmenin resmi şekle uyarak bahsedilen şekilde yapılmadığı takdirde, sözleşme geçersiz olacaktır. Uygulamada kişilerin, arsa payı inşaat sözleşmesi yaparken müteahhitler ile aralarında adi yazılı şekilde bir sözleşme yaparak anlaşma sağladıkları da görülmektedir. Bu durum kesinlikle yapılmaması gereken bir tutumdur. Çünkü hukukumuzda TBK m.12 gereğince şekle aykırılık halinde hukuki işlem kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi tutulmuştur. Yargıtay kararlarında, tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesini resmi şekilde yapmadığı durumlarda, sözleşme konusu edim büyük ölçüde yerine getirilmişse, tarafların sözleşmenin şekle uygun olarak yapılmadığı gerekçesiyle geçersiz olduğunu ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bir davranış olduğunu ve dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği için söz konusu sözleşmenin geçerli sayılması gerektiğine karar vermiştir. Fakat, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken sözleşmenin istikbalini tartışmalı konulara bırakmak taraflara büyük mağduriyetler yaşatabileceği için mutlaka ilgili sözleşme resmi şekle uygun yapılmalıdır.
Bir diğer husus, arsa payı inşaat sözleşmesi yaparken tarafların yükümlülükleri açık ve ayrıntılı bir şekilde belirlenmelidir. Örneğin; arsa sahibinin söz konusu taşınmaz payını sözleşme yapıldıktan sonra mı yoksa müteahhidin binayı tamamlaması üzerine mi devredeceği kişinin somut durumuna göre kararlaştırılmalıdır. Uygulamada genellikle arsa sahibinin taşınmaz payını devir borcu için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır. Ancak bu yöntem elbette zorunlu değildir. Taraflar daha önce ve sonra bir zamanda devredileceğini düzenleyebilirler.
Yine sözleşmede; tarafların hak ve yükümlülükleri, temerrüde ilişkin hükümler (yani sözleşme konusu edimin geciktirilmesi), ayıplı ifanın söz konusu olması, cezai şart belirlenmesi, edimin kabul edilmesi vs. ilerleyen süreçte meydana gelebilecek sorunlara yönelik anlaşma maddeleri somut duruma göre belirlenmelidir.
Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi arsa sahibinin yükümlülükleri nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin en önemli yükümlülüğü; söz konusu taşınmaz payının müteahhide teslimi ve devrolunması hususudur. Ancak bu devir işlemi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması ile birlikte hemen yapılması gerekmez. Taraflar devir işleminin daha sonra yapılmasını da kararlaştırabilirler. Sözleşmede aksinin kararlaştırılmaması şartıyla müteahhidin, arsa sahibinden taşınmaz veya taşınmaz payının devrini isteyebilmesi için sözleşme kapsamında edimini yerine getirmiş olması, yani inşaatın teslime hazır hale gelmesi gereklidir. Burada tabii ki de arsa sahibi, müteahhidin sözleşme konusuna ilişkin binanın, bağımsız bölümlerin yapılabilmesi için taşınmaz üzerinde yapılan inşaat çalışmalarına da katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır.
Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülükleri nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin (yüklenici) öncelikle; sözleşme konusu binanın, bağımsız bölümleri yapma ve teslim etme yükümlülüğü vardır. Ayrıca müteahhit, söz konusu işe zamanında başlamalı ve bitirmelidir. Müteahhit, sözleşme konusu bağımsız bölümleri zamanında tamamlamaması durumunda yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmiş olmayacak ve bu hususta sorumluluk hukuku hükümlerine başvurulması gündeme gelebilecektir. Yine, müteahhidin söz konusu işi yaparken özen ve sadakat yükümlülüğü bulunmaktadır. Müteahhit basiretli bir şekilde hareket etmeli ve işini dürüstlük kuralı çerçevesinde, özen ve titizlikte yapmalıdır.
Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesinde binanın, bağımsız bölümün ayıplı olması halinde ne yapılabilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu bulunmaktadır. Dolayısıyla söz konusu bağımsız bölümlerin, binanın yapımında sözleşmede kararlaştırılan, taahhüt edilen konular ile dürüstlük kuralı gereğince objektif olarak söz konusu edimde olması beklenilen yapı ve özelliklerin tam, gereği gibi yapılması ve teslim edilmesi gerekir. Aksi halde arsa sahibi, ayıba karşı tekeffül kapsamında hükümlere başvurabilecektir. Edimin ayıplı olması halinde, arsa sahibi bu durumu makul bir süre içerisinde müteahhide bildirmekle yükümlüdür. Aksi halde bağımsız bölümü kabul etmiş sayılacaktır. Gizli ayıp söz konusu olması halinde ise müteahhide gecikmeksizin, ayıbı öğrenir öğrenmez bildirilmesi gerekmektedir. Ayıplı ifa halinde somut olay özelinde arsa sahibi; sözleşmeden dönme, kararlaştırılan bedelden indirim talep etme, teslim edilen edimin ücretsiz onarılmasını isteme seçimlik haklarına sahip olacaktır. Tabii arsa sahibinin bu seçimlik hakları dürüstlük kuralı çerçevesinde kullanılabilecektir.
Ayıba karşı tekeffül hükümlerinde zamanaşımı süresi ne kadardır?
Yüklenici tarafından teslim edilen bağımsız bölümün, inşaatın ayıplı çıkması halinde arsa sahibi belirli bir süre içerisinde yukarıda belirttiğim seçimlik haklarını kullanmalıdır. aksi takdirde müteahhitçe zamanaşımı itirazı (defi) ileri sürülebilecektir. Sözleşme konusu edimin arsa sahibine teslim tarihinden itibaren başlamak üzere; 5 yıl içerisinde yükleniciye başvurulmalıdır. Ancak müteahhidin ağır kusurunun bulunması durumunda, arsa sahibinin ayıplı ifadan kaynaklı seçimlik haklarını kullanabilmesi 20 yıllık zamanaşımı süresine tabi tutulmuştur.
Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesinde müteahhidin temerrüdü (işi geciktirmesi)
Müteahhit, sözleşme konusu edimini belirlenen süre içerisinde tam ve gereği gibi tamamlamalı ve iş sahibine teslim etmelidir. Ancak uygulamada da gözlemlendiği üzere bazı durumlarda binanın, bağımsız bölümlerin süresi içerisinde teslim edilmediği görülmektedir. Bu husus bazen mücbir sebep, beklenmedik haller, arsa sahibinin kusuru, sözleşme içeriğinde değişiklik yapılması gibi sebeplerden kaynaklanabileceği gibi yüklenicinin ihmal veya kusurundan da kaynaklanabilmektedir. İş sahibi temerrüt hükümlerinin uygulanabilmesi için gerekli olan şartların mevcut bulunması üzerine (edimin ifa edilmesinin mümkün olması, kural olarak müteahhide ihtar gönderilmesi gerekliliği, ek süre kararlaştırılmamış olması vs.) TBK 123 ve devamı maddelerindeki seçimlik haklarını kullanabilecektir.
Bu halde arsa sahibi; aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edebileceği gibi, aynen ifadan vazgeçerek müspet zararı ya da sözleşmeden dönerek menfi zararı da talep edebilecektir. Müspet zarar, sözleşmenin tam ve gereği gibi yerine getirilmemesinden kaynaklanan zarardır. Bunlar fiili zarar ve yoksun kalınan kârdır. Menfi zarar ise, sözleşmedeki edimlerin yerine getirileceğine olan güven sebebiyle meydana gelen zarardır. Menfi zarar kapsamında; fiili zarar ve kaçırılan fırsatlar değerlendirilir.
Sözleşmeden dönme halinde üçüncü kişilerin durumu
Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak binanın, inşaatın tamamlanması ile kendisine düşen bağımsız bölümleri (daireleri) daha önceden taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle üçüncü kişilere satabilecektir. Ancak daha sonra arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi durumunda, arsa sahibi ilgili taşınmazın kendisi adına tescilini talep edebilecek midir? Bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişilerin iyiniyetli olması halinde arsa sahibi söz konusu devrettiği arsa payının kendisi adına tescilini isteyemeyecektir. Bu halde arsa sahibi, müteahhitten sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talepte bulunabilecektir. Ancak üçüncü kişinin kötüniyetli olması halinde devrettiği arsa payının kendisi adına tescilini talep edebilecektir. Bu konuda Yargıtay’ın farklı kararları mevcuttur. Yargıtay, müteahhidin inşaatı tamamlayıp teslim etmediği sürece, kendisine devredilen taşınmaz payına hak kazanmış olmayacağını, bunun avans olarak değerlendirileceğini, bu kapsamda arsa sahibinin (iş sahibi) üçüncü kişiye yolsuz tescil davası açarak ilgili taşınmazın kendisi adına tescil edilebileceğini belirtmektedir. Ancak Yargıtay’ın aksi görüşte kararları da mevcuttur.
Temerrüde bağlı olarak arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde iade taleplerini iyiniyetli olan üçüncü kişilere yönelik sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iki ve her halükarda on yıllık süre içerisinde yapmalıdır. Aksi takdirde üçüncü kişiler zamanaşımı defini ileri sürebilecektir. Fakat Yargıtay bu konuda 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanacağını belirtmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları
“Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur. Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir. Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu’nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 16.06.2010 tarihli, E. 2010/14-290, K. 2010/328 sayılı kararı). Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakılacak olursa; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacı, aylık aidatlar şeklinde olmak üzere toplam 23.800 TL ödemiş, daire kendisine teslim edilmiş olup, eksik işleri de tamamlamak suretiyle halen bu dairede oturmaktadır. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olduğundan, davacının tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek, yazılı şekilde, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, mahkemece yerinde keşif yapılıp tasdikli projelerden de yararlanılarak, taşınmazda kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa payları konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenmeli, davacının son duruşmada bilirkişilerin belirlediği daire bedelini yatırmak için süre istemesi de gözetilerek dava konusu arsa payını davacı adına tesciline karar verilmesi gerekir. Mahkemenin değinilen bu yönü göz ardı edilerek yazılı şekilde karar vermesi usul ve yasaya aykırıdır. BOZMA nedenidir…” (Yargıtay 13. HD., E. 2011/5470 K. 2012/857 T. 24.1.2012)
“..Dava edilen alacak süresinde teslim etmeme nedeniyle müspet zararlardan olan gecikme tazminatıdır. 25.1.2001 tarihinde binanın teslim edilmemesi nedeniyle bu tarihten itibaren sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı (kira kaybı) muaccel hale gelmiştir. Ancak bir alacağa temerrüt faizi yürütülebilmesi için muaccel olması yeterli değildir. Karşı tarafın ayrıca temerrüde düşürülmesi gerekir. Davada istenen gecikme tazminatı olduğundan kira ve ecrimisil alacaklar için uygulanan dönem sonundan itibaren faiz yürütülmesi kuralının tazminat alacaklarında uygulanması mümkün değildir.” (Yargıtay 15. HD., E. 2005/1431 K. 2005/1704 T. 22.3.2005)
“..Dosya kapsamından bu vekâletnamenin davalı yükleniciye 15.04.2013 tarihinde verildiği anlaşılmakta ise de, davalı yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasından sonra ve vekaletnamenin verildiği tarihe kadar arsa sahiplerinden vekâletname düzenlenip verilmesi konusunda talebi olmamış ve bu konuda arsa sahiplerini temerrüde düşürmemiştir. Aşamalı devirde de olduğu gibi arsa sahiplerinin kararlaştırılmasına rağmen vekâletnameyi vermemiş olmaları yüklenici tarafından talep edilip arsa sahipleri temerrüde düşürülmedikçe davalı yükleniciye süre uzatımına hak kazandırmaz. Bu durumda mahkemece davacılara öncelikle dava dilekçesinde talep ettikleri menfi zararların nelerden ibaret olduğu ve miktarı açıklattırılıp bildirilecek miktara göre noksan harç tamamlattırılarak gerek aşamalı devir yapılmaması gerekse vekâletname verilmemesi sebebiyle yüklenici tarafından talep edilerek arsa sahipleri temerrüde düşürülmedikçe bu hal süre uzatımına hak kazandırmayacağı ve inşaat süresinin işlemesine engel olmayacağından hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan, sözleşmenin inşaatın yapım süresi bölümünde yapı ruhsatı alınması için bir süre kararlaştırılmadığından bu işlemin tamamlanıp yapı ruhsatının ne kadarlık sürede alınacağı ile bu süreye 36 aylık inşaat yapım süresi de eklenerek saptanacak teslimi gereken tarihe göre dava tarihi itibariyle davacı arsa sahiplerinin yüklenicinin temerrüdü sebebiyle sözleşmeyi geriye etkili fesih etmesi koşullarının oluşup oluşmadığı ve bunun sonucu olarak davacıların talep ettiği diğer zararlar ve el atmanın önlenmesi istemi konusunda gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp değerlendirilerek davanın sonuçlandırılması gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın BOZULMASI uygun bulunmuştur.” (Yargıtay 15. HD., E. 2018/959 K. 2018/2766 T. 28.6.2018)
