Çatılı işyerleri için kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi varsa TBK m.350/son fıkrasında belirtilen sürelere uymak kaydıyla kiralananın tahliyesi davası açılabilir.
İşyeri ihtiyacı için açılacak kiralananın tahliyesi davasını gerçek kişiler açabileceği gibi tüzel kişilerde açabilir. Buna göre şahıs ya da sermaye şirketleri tarafından da kiralananın tahliyesi davası açılabilir.
Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacının Samimi Olarak Kabul Edilebileceği Bazı Nedenler
Kiraya verenin işyeri ihtiyacı birçok nedenle oluşmuş olabilir. Bu nedenlerden bazıları aşağıdaki şekildedir:
1-) Kiraya verenin kendisinin kirada olması,
’’…Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir..” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.10.2017 tarihli, 2017/5977 Esas ve 2017/14615 Karar sayılı ilamı)
2-) Kiralanan taşınmazın konum veya fiziki olarak daha elverişli olması,
‘’… Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, bilgisayar ve spot eşya satışı yapılan 107 m2 alanlı kiralananın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu, yine birleşen davaya konu edilen 69 m2 alanlı taşınmazın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu belirtilmiştir. Yargılama devam ederken eczane olarak kullanılan bu yer tahliye edilmiş olup ihtiyacı karşılar niteliktedir. Bu durumda ihtiyacı karşılayan ve boş olan başka bir taşınmazın bulunması karşısında davacının ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğundan bahsedilemez…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2015 tarihli, 2015/7280 E., 2015/10980 K. Sayılı ilamı)
3-) Kiraya verenin işsiz olması veya mevcut işyerinden ayrılacak olması,
‘’…Davacının ihtiyaçlı kızının ev hanımı olup herhangi bir işinin bulunmadığı, kiralananın restaurant olarak çalıştırılmak istendiği tanık anlatımları ile ispatlanmıştır…’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin, 25.09.2014 tarihli, 2014/8931 E., 2014/10381 K. Sayılı ilamı)
“…Dosyada toplanan delillerden davacının çocuklarının herhangi bir iş hayatının olmadığı, gıda üzerine işyeri açmak istedikleri anlaşılmaktadır. Anayasamızın 49. maddesi gereğince herkesin çalışma hakkı bulunduğundan, davacının çocuklarının iş yerine ihtiyacı olduğu kabul edilmelidir. Dava konusu kiralananın, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre yapılması düşünülen işe uygun olduğu da anlaşılmıştır. Davacı tarafın ihtiyaç iddiasının samimi ve zorunlu olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın reddi kararı hatalı olmuştur…” (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 14.02.2019 tarihli, E. 2017/2463, K. 2019/256 sayılı ilamı)
“…İhtiyaçlının boşta olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Ancak, kiralananın da yapılacak işe uygun ve elverişli olması gerekir…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2015 tarihli, E. 2015/1449, K.2015/2323 sayılı ilamı)
4-) Kiraya verenin kendisine ait işyerinin yetersizliği veya iş hacminin artması,
“…İhtiyaçlı davacı , halen … ilçesinde züccaciye ve hediyelik eşya ticareti ile uğraşmakta olup açtığı işbu dava ile … il merkezinde bulunan davaya konu kiralanan taşınmazda bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime dair imalat ile toptan ve perakende satış işi ile iştigal etmek amacında olduğunu belirterek ihtiyaç sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporları ile davaya konu mecurun alt katı ile birlikte birleştirilmek suretiyle ihtiyaç iddiasına uygun, yeterli ve elverişli olduğu ve yine davacının ödenmiş sermaye ile aktif büyüklük olarak yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Öte yandan; Mahkemece, her ne kadar davacının ikamet etmediği …’da yeni bir iş yeri açacağı veya işini burada genişleteceği yönündeki ihtiyaç iddiasının samimi bulunmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacı ihtiyaçlı, ticari faaliyetini ikamet ettiği yerden farklı bir yerde de sürdürebilir zira buna hukuki bir engel bulunmamaktadır. Bu itibarla; zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 19.4.2018 tarihli, 2017/10686 E., 2018/4323 K. sayılı ilamı)
5-) Kiraya verenin ikinci iş yapma isteği,
‘’…Dosya kapsamından diğer davacının davaya konu taşınmazın üst katında bulunan internet cafeyi işlettiği anlaşılmaktadır. Davacının feragat beyanı ve tanık anlatımlarına göre halen bir işi bulunan davacının 2. Bir iş yapma isteğinin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmek gerekir…’’ (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin, 10.06.2013 tarihli, 2013/8273 E., 2013/10163 K. Sayılı ilamı)
“…Öte yandan ikinci iş yapma isteği işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmeye engel değildir…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin, 06.04.2015 tarihli, E. 2014/13439, K. 2015/3372 sayılı ilamı)
“…Ticaret Sicil Müdürlüğünün yazısına göre davacı, Limited Şirket ortağı olup yöneticisi ya da müdürü değildir. Davacının şirket ortağı olması bir işi olduğunu göstermez. İhtiyaçlının yapacağı iş uzmanlık alanı gerektirmeyen işçi tutmak suretiyle yapılacak işlerden olup, 1949 doğumlu olması bu işi yapmasına engel teşkil etmez. Dinlenilen davacı tanıkları da ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuşlardır. Dosya kapsamına, toplanan delillere ve dinlenilen tanık beyanları dikkate alındığında davacının ihtiyacı gerçek ve samimi olup tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun olmadığından, davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur…” (Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin 30.11.2017 tarihli, E. 2017/1594, K. 2017/1640 karar sayılı ilamı
6-) Yurtdışında bulunan kiraya verenin işyeri ihtiyacı,
“…Eldeki davada davalı dava konusu mecuru 01/09/2010 başlangıç tarihinden itibaren bir yıl müddetli olarak işyeri olarak kullanılmak üzere davacıdan kiralamıştır. Davacı Almanya’da yaşayan bir işçi emeklisidir. Her ne kadar sık sık Türkiye’ye gelip gitse de Türkiye’ye kesin dönüş yapmadığından henüz ihtiyaç doğmamıştır. Dava konusu mecurun üst katında mülkiyeti davacıya ait olup, davacının başka bir kiracısı tarafından işletilen kahvehane bulunduğundan, davaya konu mecur yer itibarıyla kahvehane olarak kullanılmaya elverişli değildir. Kaldı ki, davacının Almanya’da lokanta işlettiği ve böylelikle başka bir işyerinin de faal olduğu anlaşıldığından, ilk derece mahkemesince davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesi ile verilen ret kararı usul ve yasaya uygun olduğundan davacının istinaf talebinin esastan reddine karar vermek gerekmiştir…” (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 07.04.2017 tarihli, E.2017/402, K. 2017/487 sayılı ilamı)
Şirketler Faaliyet Alanları Dışında Bir Konu ile İlgili İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Talebinde Bulunamaz.
İhtiyacı ileri sürülen şirketin, ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı öncelikle şirket ana sözleşmesi incelenerek değerlendirilecektir. Şirketler faaliyet alanları dışında bir konu ile ilgili ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunamaz.
“…Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı… Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …’in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir…’’(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 07.03.2017 tarihli, 2017/2358 E., 2017/2601 K. sayılı ilamı)
Gerçek Kişi Kiraya Veren, Ortağı Olduğu Şirketin İşyeri İhtiyacı İçin Kiralananın Tahliyesi Davası Açamaz.
Bilindiği üzere anonim şirketlerin, limited şirketlerin, kolektif şirketlerin, komandit şirketlerin ayrı bir tüzel kişiliği bulunmaktadır. Bu nedenle tüzel kişiliği bulunan şirketler sadece kendilerinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Şirket tüzel kişisi, ortaklarının ya da üyelerinin ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Aynı şekilde gerçek kişi kiraya verenler, ortağı olduğu şirketin işyeri ihtiyacı için kiralananın tahliyesi davası açamaz.
‘’…TBK’nun 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerektiğinden, davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairece verilen önceki bozma ilamının kaldırılarak mahkeme hükmünün açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir…’’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin,17.05.2018 tarihli , 2018/1074 E., 2018/5424 K. sayılı ilamı)
“…TBK. 350/1. maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, şirket ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın kaldırılması gerekmiştir…” (Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin 28.01.2019 Tarihli, E. 2018/1212, K. 2019/17 sayılı ilamı)
“…Davacının ortağı olduğu Durak Optik müessesinin ticari alanını genişletmek ve bu doğrultuda ikinci şube açmak için kiralananın tahliyesini istediğini bildirmesi karşısında, taşınmazın davacıya ait şirket ihtiyacı nedeniyle tahliyesinin istendiği anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus mahkemenin de kabulündedir. TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, ortağı olduğu Durak Optik müessesesinin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.10.2017 tarihli, E. 2017/4717, K. 2017/13324 sayılı ilamı)
“…İhtiyaç sebebine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek, zorunlu ve sürekli olduğunun kanıtlanması gerekir. Davacı anonim şirket, personelinin genel, konaklama ve barınma ihtiyacı için kiralanana ihtiyacı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Şirketler tüzel kişiliğe sahip kuruluşlar olarak şirket ihtiyacını ileri sürerek tahliye davası açabilirler. Ancak davacı şirketin “amaç ve konu” başlıklı ana sözleşmesinin üçüncü maddesinde, şirket personelinin genel, konaklama ve barınma ihtiyaçlarının karşılanmasına ilişkin bir hüküm yer almamaktadır. Bu durumda davacı şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Mahkemece bu husus nazara alınarak davanın reddine karar vermek gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin T. 22.12.2003, E. 2003/8998, K. 2003/9136 sayılı ilamı)
Av. Oktay Altunkaya
