Bu yazımızda Türkiye’de konutu olup yurt dışında yaşayan kiraya verenlerin ihtiyaç iddiasını ileri sürerek kiralananın tahliyesi davası açıp açamayacağı konusunda görüş ve değerlendirmelerimizden bahsedeceğiz.
İhtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davaları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir.
Yüksek Mahkeme kararları uyarınca kiraya verenin ihtiyaç iddiası gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olmalıdır. Yargılama sürecinde de mahkeme tarafından resen kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığı incelenecektir.
İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davaları birçok durum ve olay çerçevesinde açılabilir. Bu durumlardan birisi de yurt dışında bulunan kiraya verenlerin Türkiye’deki konutlarına yönelik ihtiyaç iddiasında bulunmaları ile ilgilidir.
Yurt dışında yaşayan kiraya veren Türkiye’ye kesin dönüş yapacağını belirterek kendisinin ihtiyaç iddiasını ileri sürebilir. Ancak burada kiraya verenin Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı yönündeki sadece soyut beyanları yeterli değildir. Kiraya veren bu konudaki iddiasını da çeşitli belge, tanık beyanları vs. deliller ile somutlaştırmalıdır. İspatlanması kaydıyla kiraya verenin bu konudaki ihtiyaç iddiası samimi kabul edilerek kiralananın tahliyesine karar verilecektir.
Bu konu ile ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, T. 29.06.2021, 2017/1540 E., 2021/878 K. sayılı kararında; “…Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak ‘için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır…” denmektedir.
Ancak yurt dışında yaşayan kiraya verenlerin Türkiye’de bulunan konutları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için Türkiye’ye kesin dönüş yapması şart değildir. Yurt dışında oturup da tatillerini Türkiye’de geçiren kişiler ya da yılın belirli dönemlerinde Türkiye’ye gelen kiraya verenler de ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davası açabilecektir. Yüksek Mahkeme kararlarında da yurt dışında yaşayan ve yılın belirli dönemlerinde Türkiye’ye gelen kiraya verenlerin sadece bu tarihlerde kalmak için kiralananın tahliyesi davası açması samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, T. 23.12.1992, 1992/667 E., 1992/755 K. sayılı kararında bu konu; “…Dava, kiralananın ihtiyaç sebebine dayalı boşaltma istemine ilişkindir. Davacı 15 yıldan beri yurt dışında çalışmaktadır. Evli ve 6 çocuk sahibidir.
Yurda kesin dönüş yapmamıştır. İzinli olarak ülkeye geldiğinde, köydeki babası evinde misafir olarak kaldığını, eve ihtiyacı olduğunu ileri sürmüştür.
Davacının bu ileri sürüşü, dinlenen ve birbirini doğrulayıp tamamlayan yeminli tanık beyanları ile de belirlenmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun, özü itibariyle sosyal amaçlıdır. Bu niteliği gereği de, ekonomik yönden daha güçsüz olan kiracıyı kiralayana karşı koruma amacı taşımaktadır. Ancak, temel hak ve hürriyetlerden olan mülk edinme hakkının özünü zedelemekten çekinilmesi ve akit serbestisinin korunması gereği de göz ardı edilmemesi icap eder. O itibarla her olayda uyuşmazlık kendisine özgü koşulları içerisinde 6570 sayılı Kanun ile güdülen amaç ve mülkiyetin kullanılması hakkı ile bir denkleştirmeye tabi tutularak çözüme ulaşılmalıdır. Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikardır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.
Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartları itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir…” şeklinde açıklanmıştır.
Görüşümüze göre de, yurt dışında yaşayan kişilerin yılın belli dönemlerinde kendisi ve/veya ailesi ile Türkiye’ye geldiklerinde yakınlarının yanında veya bir otelde kalmak zorunda bırakılmaları mülkiyet hakkı ile bağdaşmayacaktır.
İhtiyaç iddiasını ileri süren kiraya verenin yıl içerisinde ne kadar süre Türkiye’de bulunması gerektiğine dair net bir şey söylemek mümkün değildir. Bu konu somut durum özelinde değerlendirilmelidir. 2025 yılı tarihli güncel bir davada ilk derece mahkemesi tarafından kiraya verenin yıl içerisinde toplamda 2-3 haftalık süre boyunca Türkiye’de bulunması durumunun ihtiyaç iddiasının samimiliğini gösterdiği gerekçesiyle tahliye talebi kabul edilmiştir (Ankara 21. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2024/929 Esas ve 24.09.2025 tarihli kararı). Kanaatimizce de kiraya verenin yıl içerisinde Türkiye’de bulunduğu süre 1-2 hafta gibi kısa bir süre olabileceği gibi 3-4 aylık veya daha uzun bir zaman aralığını da kapsayabilir.
Yurt dışında yaşayan kiraya verenin her yıl Türkiye’ye geliyor olması zorunlu olmasa da yurt dışında bulunduğu süreçte genel olarak yılın belli dönemlerinde Türkiye’ye giriş-çıkış yapmış olması açılan kiralananın tahliyesi davasına olumlu etki edecektir.
Av. Oktay Altunkaya
