Kat mülkiyetine geçiş sağlamış taşınmazlarda en önemli yönetim organı kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulu kat maliklerinin tamamından oluşur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. ve devamı maddelerinde taşınmazın yönetimi ve karar alma hususlarında kat malikleri kurulunun yetkili olduğu belirtilmiştir.
Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine, sözleşmeye ve yönetim planına uygun olmak kaydıyla kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar doğrultusunda yönetilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda kat maliklerinin kimlerden oluştuğu, nasıl bir araya geleceği ve hangi usulle karar alacağı gibi birçok husus düzenlenmiştir.
Ancak bazı hallerde kat malikleri kurulunda alınan kararlardan bir kısım kat malikleri veya bağımsız bölümü kullanan kişiler rahatsız olabilir.
Kat malikleri kurulunda alınan kararları çeşitli sebeplerle kabul etmek istemeyen kat maliklerinin hukuki olarak ne yapabileceği sıklıkla sorulmaktadır. Buna göre;
Kat malikleri kurulunda alınan bir karara katılmayan kat maliki KMK m.33 uyarınca iptal davası açabilecektir. İlgili bağımsız bölüm sahibi tarafından açılacak olan iptal davasında kat malikleri kurulu kararının iptal edilmesi halinde dava konusu edilen kat malikleri kurulu kararı kural olarak ileriye etkili şekilde ortadan kalkacaktır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasını Kimler Açabilir?
Alınan kat malikleri kurulu kararına karşı muhalefet şerhinde bulunarak olumsuz yönde oy kullanan ve toplantıya katılmayan kat malikleri iptal davası açabilir.
Kiracı Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Açabilir Mi?
Kiracı, intifa hakkı sahibi gibi bağımsız bölümü kullanan kişiler kat malikleri kurulu kararının iptali için kural olarak dava açamaz. Ancak istisnai olarak kat malikleri kurulunda alınan karar sebebiyle somut olay özelinde bağımsız bölümü kullanan kişinin haklarının önemli oranda ihlal edilmesi ve hukuki yararının bulunması durumunda KMK m.33 gereğince hakimin müdahalesi talepli olarak dava açabilecektir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Arabuluculuğa Tabi Midir?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesi ile 01.09.2023 tarihi itibariyle kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu getirilmiştir.
Buna göre kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Kime Karşı Açılır?
Kat malikleri kurulu kararının iptali davası karar ile ilgili olumlu yönde oy kullanan kat maliklerine veya olumlu yönde oy kullanan kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılmalıdır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kat malikleri kurulu kararının iptali davaları KMK m.33 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
Örneğin, Ankara’nın Çankaya ilçesindeki bir sitenin kat malikleri kurulunda alınan kararın iptali için Ankara Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılmalıdır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Açılmasının Şartları Nelerdir?
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davasının hangi koşullarda açılabileceği KMK m.33 kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre iptal davası açılabilmesi için aşağıda belirttiğimiz şartlar somut olayda mevcut olmalıdır:
1-) Uyuşmazlık konusu taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabiliyor olması gerekir. Aksi halde uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanununa göre değil genel hükümlere göre çözülecektir.
2-) Kat malikleri tarafından alınan bir karar olmalıdır.
3-) Kararın iptali talebinde bulunacak kat maliki toplantıya katılmamalı veya toplantıya katılmasına rağmen karara karşı sebebini belirterek olumsuz oy kullanmalıdır.
4-) Kanunda belirtilen hak düşürücü süre içerisinde dava açılmalıdır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Hangi Sürede Açılmalıdır?
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılan iptal davası toplantıya katılan kat malikleri yönünden bir ay içerisinde, toplantıya katılmayan kat malikleri yönünden öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içerisinde açılmalıdır. Aksi halde süresinde açılmaması sebebiyle davanın reddine karar verilecektir.
Ayrıca belirtmemiz gerekirse; kat maliklerince alınan kararların yokluk veya butlanla sakat olması durumunda süre şartı olmaksızın iptal davası açılabilecektir.
Örneğin toplantı ve karar yeter sayıları sağlanmasızın alınan kararlar kural olarak yok hükmünde olacaktır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
Kat malikleri kurulu kararının iptali davası somut olayın özellikleri, delillerin toplanması, mahkemenin iş yükü gibi etkenler doğrultusunda ortalama 1-1,5 yıl içerisinde sonuçlanacaktır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Kat malikleri kurulu kararının iptali talebiyle açılan davanın sonucunda mahkemece verilen karar hakkında icra takibi başlatılabilmesi için öncelikle hükmün icra takibine elverişli olması gerekir.
Örneğin; mahkeme tarafından davalı kat malikinin uyarılması yönünde bir karar verilmesi durumunda mahkeme ilamı icra takibine konu edilemeyecektir.
Kat malikleri tarafından KMK m.33 uyarınca açılan davanın kabul edilmesi halinde mahkeme somut olayın niteliğine göre ilgili tarafa verilen kararın yerine getirilmesi için belli bir süre tanımaktadır. Bu halde de hakim tarafından verilen süre kararın kesinleşmesinin ardından işlemeye başlamaktadır.
Dolayısıyla mahkeme kararının kesinleşmesi ve ardından hakim tarafından verilen sürenin de sona ermesi ile ilgililer hakkında icra takibi yapılabilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
