Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin sona ermesi nedenlerinin birisi de kiracının yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmasıdır. Kiracının yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmasına ilişkin şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası kapsamında düzenlenmiştir.
Kiraya veren tarafa usulüne uygun olarak tahliye taahhüdünde bulunan kiracı dürüstlük kuralı gereğince taahhüdüne uyarak belirttiği tarihte kiralanan taşınmazı tahliye ve teslim etmelidir.
Kiracının tahliye taahhüdüne aykırı hareket ederek taahhütte belirtilen tarihte kiralanan taşınmazı teslim etmemesi halinde kiraya veren taraf TBK m.352/1 gereğince bir aylık süre içerisinde tahliye taahhütnamesi ile icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Kiraya verenin icra takibi yoluna başvurması durumunda kiracı yasal süresi içerisinde itirazda bulunursa takip duracaktır ve bu halde de kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması ya da iptali için dava açılması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesine kiracı tarafından uyulmaması halinde kiraya veren tarafından açılan davanın sonuçlanması, kanun yolları aşamasının tamamlanması ve kiralananın tahliyesinin sağlanabilmesi ortalama 6 ay ile 2 yıl arasında bir süreyi bulabilmektedir.
Kiracının tahliye taahhüdüne uymaması sonucunda dava ya da icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesinin gerçekleştiği tarihe kadar geçen bu sürede kiraya veren taraf maddi ve manevi olarak zarar görebilir.
Örneğin, emsal kira fiyatlarına göre düşük bir bedelle oturan kiracının tahliye taahhüdüne uymaması sonucunda kiralananda belli bir süre daha aynı kira fiyatı ile oturması durumunda, kiraya veren maddi olarak zarara uğrayacaktır. Kiracı taraf taahhüt ettiği tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmış olsaydı kiraya veren daha yüksek bir bedelle taşınmazı kiralayacak ve daha fazla kira geliri elde edecektir. Burada kiraya verenin elde edebileceği kira geliri ile taahhüdüne uymayan kiracı tarafından ödenen kira bedeli arasındaki fark kiraya verenin maddi zararını oluşturmaktadır.
Kiraya Veren, Kiracının Tahliye Taahhüdüne Uymaması Nedeniyle Meydana Gelen Zararlarına Karşılık Tazminat Talep Edebilir Mi?
Evet. Kiraya veren, kiracının tahliye taahhüdüne uymaması nedeniyle meydana gelen zararlarına karşılık kiracıdan tazminat isteyebilir. Uygulamada bazı hallerde kiracılar tarafından kiralananı kullanma süresini uzatmak amacıyla kiraya veren tarafından başlatılan icra takibine itiraz edildiği, dava açılmasına sebebiyet verildiği görülmektedir. Elbette, tarafların kanuni haklarını kullanması en doğal haklarıdır. Ancak burada şu hususta göz önünde bulundurulmalıdır: Tahliye taahhüdünde bulunulması sebebiyle açılan dava ve icra takiplerinin sonucunda, mahkemece tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğuna kanaat getirilmesi ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi durumunda, kiraya veren taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi ile gerçekleşen tahliye tarihi arasındaki sürede meydana gelen zararlarına karşılık kiracıdan tazminat isteyebilecektir.
Kiracının Tahliye Taahhüdüne Uymaması Nedeniyle Açılan Tazminat Davasında Zarar Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Yüksek Mahkeme kararlarında kiracının tahliye taahhüdüne uymaması nedeniyle açılan tazminat davalarında zarar hesaplamasının objektif ölçütlere göre yapılması gerektiği belirtilmektedir. Bir başka deyişle, kiraya veren açtığı tazminat davasında kiralananın aylık herhangi bir kira bedeli ile üçüncü bir kişiye kiralandığını ileri sürerek bu miktar üzerinden tazminat talebinde bulunsada mahkemece bu değerin doğrudan kabul edilemeyeceği, bilirkişi incelemesi yaptırılarak kiralananın rayiç kira fiyatının tespit edilmesinin ardından bu değer doğrultusunda objektif olarak zarar hesaplaması yapılması gerektiği ifade edilmektedir.
“…Davacının yeni kiracıya yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin nedeni davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Bu nedenle kiralananın yeni kiracıya geç teslim edilmesi sebebiyle oluşan zarardan kural olarak davalı şirket sorumludur. Ancak, tazminat miktarı belirlenirken objektif kıstaslara göre hareket edilmelidir. Bir başka deyişle tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik subjektif taahhütlerinin nazara alınması ve davacının yeni kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.11.2021 tarihli, 2017/1291 Esas ve 2021/1412 Karar sayılı hükmü)
“…Taraflar arasında düzenlenen 01.01.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira 3.500 TL olarak belirtilmiştir. Davalı kiracı 19.11.2012 keşide ve 20.11.2012 tebliğ tarihli ihtarname ile taşınmazı 31.12.2012 tarihinde tahliye edeceğini ve anahtarı teslim edeceğini davacıya bildirmiştir. Bu tahliye taahhüdüne dayanarak davacının İstanbul… Müdürlüğünün 2013/58 Sayılı dosyasında 19.11.2012 tarihinde tahliye taahhüdüne dayalı takip yapılmış ve anahtar 31.01.2013 tarihinde icra dosyasına teslim edilerek bu tutanak davacıya 25.02.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı bu tahliye taahhüdüne göre kiralananın tahliye edileceğinden bahisle kiralanan taşınmazı 3. bir kişiye 1.1.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 6.500 TL bedelle kiraya vermiş, kiralanan tahliye edilemediğinden 3.şahsa kiralananı teslim edemediğinden aylık 6.500 TL kira kaybı olduğunu belirterek bu bedelin gecikme zammı ile birlikte tahsilini istemiştir. Bu bedele hükmedilebilmesi için kiralananın kiraya verildiği 1.1.2013 tarihi itibariyle aylık 6.500 TL kira bedelinin rayice uygun olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak 6.500 TL’nin 1.1.2013 tarihi itibariyle rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığı konusunda denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 05/10/2015 tarihli, 2014/9380 E., 2015/7865 K. sayılı kararı)
Tahliye Taahhüdünde Cezai Şart Kararlaştırılabilir Mi?
Evet, kararlaştırılabilir. Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiralananın boşaltılmaması halinde kiraya verene cezai şart olarak bir bedel ödeneceği belirtilmişse kiracı bu beyanı ile bağlı olacaktır. Ancak somut olay özelinde şartları mevcutsa hakimin cezai şart tutarında indirim yapma hakkı bulunmaktadır.
Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/16564 Esas – 2014/8813 Karar ve 02.07.2014 tarihli ilamı aşağıdaki şekildedir:
“Davada 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmeye istinaden davalı tarafından 01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhüdünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak mahkemece TBK 182/son (B.K. 16l/son) maddesine göre cezai şartta indirim yapılıp yapılamayacağı tartışılmamış, cezai şartta bir indirim yapılmamıştır.
Oysa, cezanın ekonomik yönden davalının mahvına sebep olması halinde cezadan indirim yapılabileceği uygulamada kabul edilmektedir. Bir olayda, cezai şart miktarının fahiş olup olmadığı belirlenirken; tarafların ekonomik durumları, özel olarak borçlunun ödeme gücü, alacaklının, asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul adil ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı, ölçüt alınarak gerekirse bu konuda özel bilgisi olan bilirkişiden de yararlanılarak ve sonuçta hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun bir cezai şart miktarına hükmedilmelidir. Hakimin, bu kuralı uygularken kullanacağı takdir hakkının, Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması da zorunludur. Mahkemenin cezai şart miktarının fahiş olması karşısında yukarıda açıklandığı şekilde inceleme yapılarak cezai şartta tenkis yapılması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile cezai şart bedelinin tümünün tahsiline karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
Av. Oktay Altunkaya
