6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi kapsamında kira sözleşmesinin önemli nedenlerle olağanüstü feshi düzenlenmiştir.
Bilindiği üzere kira sözleşmeleri Kanun’da belirtilen fesih ve tahliye nedenleri ile sonlandırılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye nedenlerinden bazılarına; kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi, kiraya verenin kiralanana gereksiniminin olması, kira sözleşmesine aykırılık, kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunması gibi durumları örnek verebiliriz. Ancak kira sözleşmelerinin sona ermesine neden olabilecek olay ve durumların hepsinin Kanun’da ayrı ayrı düzenlenebilmesi de mümkün değildir.
TBK m.331 gereğince; “(1) Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. (2) Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” denilmektedir.
Buna göre kiracı veya kiraya veren kira sözleşmesini haklı ve önemli bir nedenin olması durumunda yasal süresi içerisinde karşı tarafa fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla feshedebilir.
Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshinin Şartları
Kira sözleşmesinin TBK m.331 uyarınca önemli nedenle feshedilmesi için gerekli şartlar şunlardır:
Taraflar Arasında Mevcut Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Bulunmalıdır.
Kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen mevcut bir kira sözleşmesi olmalıdır.
Sözleşmenin Feshi İçin Haklı ve Önemli Bir Neden Bulunmalıdır.
Sözleşmenin feshi için haklı ve önemli bir neden bulunmalıdır. Bu durum sebebiyle kira sözleşmesinin devamı kiracı ve/veya kiraya veren için çekilmez bir hal almalıdır. Taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik halinin oluşması yeterlidir. Hangi durumların haklı neden olarak kabul edileceği somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Açılan kiralananın tahliyesi davasında çekilmezlik halinin varlığı her türlü delille ispatlanabilir. Geçici durumlar çekilmezlik halinin varlığı için yeterli değildir. Kira sözleşmesinin yapıldığı aşamada önemli nedeni bilen ya da bilebilecek durumda olan taraf, daha sonraki süreçte bildiği ya da öngördüğü bu nedene dayanarak TBK m.331 gereğince kira sözleşmesini sonlandıramaz.
Yasal Süresi İçerisinde Karşı Tarafa Yazılı Olarak Fesih Bildiriminde Bulunulmalıdır.
Yasal süresi içerisinde karşı tarafa yazılı olarak fesih bildiriminde bulunulmalıdır. TBK m.331 gereğince önemli nedenlerle fesih hakkı yasal fesih bildirim sürelerine uyarak kullanılabilir. Söz konusu Kanun hükmü emredici niteliktedir. Taşınmaz ve taşınır yapılarla ilgili fesih bildirim süresi TBK m.329, taşınırlarla ilgili fesih bildirim süresi TBK m.330 gereğince düzenlenmiştir. Taşınmaz kiralarına ilişkin sözleşmelerde önemli sebebin meydana geldiği tarihten sonra üç aylık yasal fesih bildirim süresine uyarak bu sürenin sonunda kira sözleşmesi TBK m.331 uyarınca feshedilebilir. Bir örnekle açıklamamız gerekirse; kiralanan taşınmaza hırsız girmesi nedeniyle kira sözleşmesini TBK m.331 kapsamında feshetmek isteyen kiracı üç aylık yasal fesih bildirimine uyarak bu sürenin sonunda kira sözleşmesini sonlandırabilir.
TBK m.331 Hükmü Olağanüstü ve İstisnai Bir Tahliye Nedenidir.
TBK m.331 hükmü olağanüstü ve istisnai bir tahliye nedenidir. Somut olayda, kural olarak, Kanun’da özel olarak düzenlenen tahliye nedenlerinden birisinin varlığı halinde TBK m.331 hükmü gereğince tahliye talebinde bulunulamaz. Örneğin, kiracının kira bedelini ya da site aidatını ödememesi halinde TBK m.331 uyarınca tahliye davası açılamaz. Bu durumda kiraya verenin yapması gereken TBK m.315 hükmü gereğince kiralananın tahliyesi sürecini işletmektir.
Bu konuda ilgili Yüksek Mahkeme kararı şu şekildedir: “Uyuşmazlık davacı kiralayanın kira sözleşmesinin kendisi için çekilmez hale geldiği iddiasına dayalı tahliye davasına ilişkindir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan yer konut olup 6098 sayılı TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayanmıştır. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK’nun 315. maddesinde düzenlenmiştir… Bundan ayrı olarak TBK’nun 352/2 maddesinde kira bedelinin veya yan giderin gününde ödenmemesi halinde iki haklı ihtar nedeniyle fesih hali düzenlemiştir. Davacı taraf bu tahliye nedenlerine dayanmamaktadır. Bu nedenle mahkemece davacının dayandığı sebep (TBK’nun 331.mad.) nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2015 tarihli, 2015/7331 Esas – 2015/9163 Karar sayılı ilamı)
Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshine Dair Örnekler ve Yargıtay Kararları
Kiracının işyeri değişikliğinin olması, tayininin çıkması, güvenlik nedenleri, sağlık nedenleri, hakaret, tehdit, sarkıntılık, taciz gibi rahatsız edici davranışların varlığı gibi haller kira sözleşmesinin önemli nedenlerle olağanüstü şekilde sonlandırılmasına örnek olarak verilebilir.
“…Davacı vekili; taraflar arasında 25.04.2022 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 06.05.2023 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 331. maddesine dayanılarak öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle feshedildiğinin ve üç aylık süre sonunda kiralananın tahliye edilmesi gerektiğinin davalı kiracıya bildirildiğini, ihtarnameye rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek; kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir…Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davacının 6098 sayılı Kanunun 331. maddesini dayalı tahliye talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2025 tarihli 2025/3126 Esas – 2025/4810 Karar sayılı ilamı)
“…Uyuşmazlık, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebepler nedeniyle sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin; olağan fesih karşısındaki özelliği, geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan birisi de 6098 sayılı Kanunun 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak, kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. İlgili hükümde düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiraya veren ve kiracının, 6098 sayılı Kanunun 329. maddesine göre (üç ay) ve aynı Kanunun 330. maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 01.10.2025 tarihli, 2025/581 Esas – 2025/4480 Karar sayılı ilamı)
Av. Oktay Altunkaya
