Arazi Toplulaştırması Nedir?
Arazi toplulaştırması, dağınık halde bulunan, verimi yüksek olmayan ya da ekonomik olarak tarımsal üretim yapılması mümkün olmayan toprakların bir araya getirilmesi ve birleştirilmesidir.
Arazi toplulaştırılması ile toplulaştırma yapılan alanlarda parçalı ve dağınık olan arazilerin birleştirilmesinin yanı sıra bu alanlarda tarımsal üretime fayda sağlayacak ve verimliliği artıracak sulama sistemleri yapılması, drenaj ve tahliye amaçlı yapıların oluşturulması, toprak ıslahı, arazi tesviyesi, araziye ulaşımın kolaylaştırılması, yerleşim yerlerine ve tarımsal işletmeye yakınlığın göz önünde bulundurulması, arazilerin bulunduğu bölgenin temel altyapısının ve durumunun geliştirilmesi gibi hususlarda da çalışmalar yapılır ve iyileştirmelerde bulunulması amaçlanır.
Arazi toplulaştırması mevzuatımızda 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu ile Arazi Toplulaştırması ve Tarla İçi Geliştirme Hizmetleri Uygulama Yönetmeliği kapsamında düzenlenmiştir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da arazi toplulaştırması ile bağlantılı hükümler içermektedir.
Yönetmeliğin 5. maddesinin ikinci fıkrası gereğince; arazi toplulaştırması ve tarla içi geliştirme hizmetlerinin yürütülmesinde Devlet Su İşleri (DSİ) uygulayıcı kuruluş olarak yetkilidir.
Arazi toplulaştırması maliklerin isteği ile ya da maliklerin muvafakatı olmaksızın yapılabilir.
İsteğe bağlı toplulaştırma, toplulaştırma yapılacak alan içerisinde sayıca ve sahip oldukları arazilerin alansal olarak yüzde elliden fazlasına malik bulunan arazi sahiplerinin veya kanuni mirasçılarının yazılı muvafakati ile yapılabilir.
Arazi toplulaştırması yapılması için Cumhurbaşkanı kararı gereklidir. Cumhurbaşkanı kararı, arazi toplulaştırması ve diğer işlemler yönünden kamu yararı kararı sayılır.
Arazi Toplulaştırması Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler ve İptal Sebepleri
Arazi toplulaştırması ile mülkiyet hakkına doğrudan müdahale edilmektedir. Bu nedenle toplulaştırma işlemlerinin nasıl yapılacağı ve nelere dikkat edileceği oldukça önemlidir. İdare tarafından gerçekleştirilen arazi toplulaştırmasının usul ve kanunlara uygun olarak gerçekleştirilmemesi durumunda maliklerin hak kaybına uğraması ve mülkiyet haklarının ihlal edilmesi söz konusu olacaktır.
Kısaca arazi toplulaştırması yapılırken nelere dikkat edilmesi gerektiğinden bahsetmemiz gerekirse;
1- İdare tarafından yapılan toplulaştırma sonucunda maliklere verilen yeni arazi ile toplulaştırma öncesindeki arazi eşdeğer olmalıdır. Eşdeğer arazi kavramı ile anlaşılması gereken her şeyden önce değer ve verimlilik anlamında bir denkliktir. Arazinin değerinin doğru şekilde belirlenmesinde toplulaştırma işlemleri sırasında yapılan arazi derecelendirmesi oldukça önem arz etmektedir. Arazi derecelendirmesi ile araziler verimliliği, konumu, yola ve yerleşim yerlerine yakınlığı gibi çeşitli özellikleri tespit edilerek sınıflandırılmaktadır. Arazi derecelendirmesinin hatalı yapılması maliklere verilecek olan yeni arazinin de hatalı olarak belirlenmesine sebebiyet verecektir.
Bir diğer konu, toplulaştırma sonucunda maliklere verilecek arazi mümkün oldukça aynı konumdan verilmeli, maliklere ait arazinin konumu değiştirilmemelidir.
Toplulaştırma sonucunda maliklere verilecek arazi ile önceki arazinin eşdeğer olmaması, daha kötü olması, yeni arazinin toprağının daha verimsiz olması, yeni arazinin zorunluluk olmadıkça farklı bir konumdan verilmiş olması gibi durumlara karşı iptal davası açılabilecektir.
“..Sadece tahsis edilen taşınmazın aynı verimliliğe sahip olduğu belirtilerek, teknik gerekçeleri ortaya konulmadan aynı verimliliğe sahip olan eski kadastral taşınmazının bulunduğu yerden tahsis yapılmaması, kişilerin mülkiyet haklarının göz ardı edilerek mülkiyetlerin farklı kişilere devrine imkan tanımak sonucunu doğuracaktır. Uyuşmazlıkta, davacının maliki olduğu kadastral taşınmazlardan kısmen yol geçmesine rağmen geri kalan kısımlarda yeni parsel oluşturulduğu, ancak davacıya eski parselinin olduğu yerde oluşturulan yeni parsellerden tahsis yapılmadığı, söz konusu taşınmazların farklı kişilere tahsis edildiği, bu durumun teknik gerekçelerinin ortaya konulamadığı, bilirkişilerce de tahsis edilen taşınmazın aynı verimlilikte olduğu belirtilerek, fiziki ötelenmenin arazi toplulaştırmasının gereği olduğu ifade edilmesine rağmen söz konusu gerekliliğin açıklanamadığı görüldüğünden, hukuka uyarlık bulunmayan dava konusu işlemin iptali gerekirken, davanın reddi yolunda verilen Mahkeme kararında hukuki isabet bulunmamıştır…” (Danıştay 17. Dairesi, 28.04.2015 tarihli, 2015/7846 Esas, 2015/1522 Karar sayılı hükmü)
“..toplulaştırma uygulamasında uygulamaya giren bütün taşınmazların yola cepheli parsel haline getirilmesi amaçlanmasına rağmen, davacıya nihai olarak verilen 8 no.lu parselin yola cephesi olmayan parsel olarak verildiği, böylelikle eşitlik ilkesine aykırı olarak bir kısım parsellerin yola cephesiz olarak üretilmesi, ayrıca kullanımı rantabl olmayan 5000 m2’nin altında parsel üretilmek suretiyle mevzuata aykırı işlem yapılmış olması nedeniyle dava konusu toplulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine ulaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle, dava konusu işlemin iptaline..” (Danıştay 17. Dairesi, 16.06.2016 tarihli, 2015/8495 Esas, 2016/4664 Karar sayılı onama kararı)
2- Arazi toplulaştırması sonucunda tarımsal üretime elverişli parseller oluşturulmalıdır. Toplulaştırma işlemlerinin amacı, ekonomik olarak verimliliği azalmış, parçalı durumda olan arazilerin birleştirilmesi ile tarımsal üretime uygun, ulaşım ve sulama imkanlarına sahip, verimliliği yüksek araziler oluşturmaktadır. Tarımsal üretime uygun olmayan ya da verimlilik oranını önemli oranda artırmamış olan arazi toplulaştırmalarının başarılı olduğundan veya toplulaştırma ile amaçlanan sonuca ulaşıldığından bahsedilemeyecektir.
Bu kapsamda bir bölgede yapılan arazi toplulaştırmaları sonucunda tarımsal üretime elverişli ve önemli oranda fayda sağlayan parseller oluşturulmamışsa ilgili arazi malikleri tarafından dava açılabilecektir.
Arazi toplulaştırmasında bir malike ait birden fazla arazinin mümkün olduğu kadar tek parselde birleştirilmesi ve arazilerin parçalılık oranının en az seviyeye indirilmesi gerekmektedir. Ayrıca yukarıda da belirttiğimiz üzere, toplulaştırma sonucunda malike verilecek olan yeni arazinin mümkün oldukça önceki arazi ile aynı konumda olması gerekmektedir.
“..3083 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda, toprağın verimli şekilde işletilmesini sağlama amacına yönelik olarak parsellerin oluşturulması gerekmektedir. Bu amaç doğrultusunda oluşturulacak parsellerin büyüklüğü ve hisse durumu gözetilerek tahsis edilen kişilerin toplulaştırma öncesi durumlarından daha verimli bir şekilde tarımsal faaliyet yürütme imkanlarının artırılması gerekmektedir. Bu anlamda, herhangi bir standardı olmayan küçük taşınmazlar oluşturulmaması, maliklerin taşınmazlarını verimli bir şekilde kullanmasına engel olacak nitelikte hisseli bir mülkiyet yapısının oluşturulmaması, kişilerin uygulama kapsamında farklı taşınmazları bulunması halinde malik olduğu bir taşınmaz etrafında diğer taşınmazlarının toplanması taleplerinin değerlendirilerek optimum büyüklüğün sağlanması hususları arazi toplulaştırması uygulamasının gereklilikleri arasındadır. Söz konusu durumlar dikkate alınmadan, sadece kamu ortaklık payı kesintisi yapılarak taşınmaz tahsisi yapılması uygulamanın amaçlarına uygun bir yaklaşım olmayacaktır..” (Danıştay 17. Dairesi, 30.05.2016 tarihli, 2015/7950 Esas, 2016/4170 Karar sayılı hükmü)
3- Arazi toplulaştırması yapılırken toplulaştırma yapılan bölgedeki arazi maliklerinin de görüş ve istekleri dinlenilmelidir. Mümkün oldukça maliklerin talepleri doğrultusunda planlama yapılmalıdır. Arazi maliklerinin tercihleri sorulmadan ya da hiçbir şekilde maliklerin talepleri dikkate alınmaksızın gerçekleştirilen arazi toplulaştırması hukuka aykırı olacaktır.
4- Toplulaştırma işlemleri sırasında arazilerin sulama, ulaşım, elektrik, tarımsal işletmelere veya yerleşim merkezlerine yakınlık, yerleşim yerlerindeki altyapı ve genel olarak gelişiminin sağlanması için maliklere ait arazilerden yüzde 10’a kadar ortak katılım payı kesintisi yapılmaktadır. Toplulaştırma kapsamında olan tüm arazilerin yukarıda belirttiğimiz imkanlardan faydalanması ve aynı şekilde tüm arazilerden de aynı oranda ortak katılım payı kesintisi yapılması gerekmektedir. Aksi halde malikler tarafından dava yoluna başvurulabilecektir.
5- Arazi toplulaştırmasında ev, ağaç gibi sabit tesisler toplulaştırma öncesinde hangi malike ait arazi içerisinde bulunuyorsa toplulaştırma sonucunda da mümkün oldukça ilgili malike verilecek yeni arazi içerisinde bulunmalıdır. Bu anlamda arazi toplulaştırması yapılırken sabit tesislerin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Toplulaştırma sürecinde arazi maliklerine ait sabit tesislerin zorunluluk olmamasına rağmen korunmaması durumunda dava açılabilecektir.
“…uyuşmazlık konusu toplulaştırma işlemi sonucunda davacıya tahsis edilen yerlerin reel olarak toplulaştırma öncesi ile aynı değerde olmasına rağmen; davacının taşınmazı üzerindeki işletmenin bütünleyici unsuru olan trafo tesisinin korunması gerekirken korunmaması, umumi yola bitişik olan parselin yine imkanlar ölçüsünde aynı yerde verilmesi gerekirken verilmemesi, davacı tarafından kurulan tarımsal nitelikli tesisin anayol cephesi kapatılarak ulaşım imkanlarının kısıtlanması nedeniyle tesis edilen işlemin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine ulaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle, dava konusu işlemin iptaline…” (Danıştay 8. Dairesi, 22.09.2014 tarihli, 2013/6950 Esas, 2014/6584 Karar sayılı onama kararı)
Av. Oktay Altunkaya
