Tapu sicilindeki mülkiyet kaydı her zaman gerçek hak durumunu yansıtmayabilir. Bir taşınmazın ehliyetsizlik, sahte vekâletname, muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, mirastan mal kaçırma veya hukuken geçersiz bir işlem sonucunda başka bir kişi adına kaydedilmesi mümkündür. Böyle bir durumda, hukuka aykırı tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili amacıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Tapu iptal ve tescil davası, doğrudan taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını etkileyen önemli bir dava türüdür. Ancak davanın hangi hukuki sebebe dayandığı; tarafların belirlenmesinden ispat yüküne, kullanılabilecek delillerden dava açma süresine kadar pek çok noktayı değiştirebilir. Bu nedenle her uyuşmazlık, taşınmazın tapu kayıtları ve devir süreciyle birlikte somut olarak incelenmelidir.
Bu yazıda tapu iptal ve tescil davasının hangi durumlarda açılabileceği, davanın tarafları, görevli ve yetkili mahkeme, kullanılabilecek deliller, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler ile yargılama süreci genel hatlarıyla ele alınmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde hukuka aykırı biçimde oluşturulan veya gerçek hak durumunu yansıtmayan bir kaydın iptal edilerek taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan davadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesine göre bir ayni hak, yolsuz olarak tescil edilmiş veya yolsuz bir tescil nedeniyle sona ermiş ya da içeriği değiştirilmişse bu nedenle ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
Buradaki temel kavram “yolsuz tescil”dir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan, hukuki sebebi bulunmayan veya geçerli bir hukuki işleme dayansa bile usulüne uygun gerçekleştirilmeyen tescil, yolsuz tescil niteliği taşıyabilir.
Örneğin bir taşınmazın sahte vekâletname kullanılarak devredilmesi, ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı işlem sonucunda alıcı adına tescil edilmesi veya görünüşte satış yapılmasına rağmen işlemin gerçekte mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıması tapu iptal ve tescil talebine konu olabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Amacı Nedir?
Davanın temel amacı, tapu sicilindeki kayıt ile gerçek hukuki durum arasındaki uyumsuzluğun giderilmesidir. Davacı yalnızca mevcut kaydın iptalini değil, kural olarak taşınmazın kendi adına veya hukuken hak sahibi olan kişi adına tescilini de talep eder.
Mahkeme davayı kabul ettiğinde, tapu kaydının belirli bir kişi veya pay yönünden iptaline ve taşınmazın hak sahibi adına tesciline karar verebilir. Karar kesinleştikten sonra ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek sicil üzerinde gerekli değişiklik yapılır.
Her tapu uyuşmazlığında tapu iptal ve tescil talep edilmesi mümkün değildir. Bazı uyuşmazlıklarda tapu kaydının düzeltilmesi, tenkis, alacak, tazminat, ortaklığın giderilmesi veya kadastro tespitine itiraz gibi farklı hukuki yolların değerlendirilmesi gerekebilir. Bu ayrım, somut olayın niteliğine göre yapılmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Tapu iptal ve tescil davaları tek bir sebebe dayanmaz. Uygulamada farklı hukuki nedenlerle bu dava türüne başvurulabilmektedir.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi durumunda gündeme gelir.
Bu tür uyuşmazlıklarda görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi birbirinden farklıdır. Miras bırakan ile taşınmazı devralan kişi arasında yapılan görünürdeki satışın gerçek bir satış olmadığı ve mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığı ileri sürülebilir.
Muris muvazaasının değerlendirilmesinde yalnızca tapuda gösterilen satış bedeli dikkate alınmaz. Miras bırakanın taşınmaz satmaya ihtiyaç duyup duymadığı, alıcının ödeme gücü, taraflar arasındaki ilişki, satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark, miras bırakanın diğer mirasçılarına karşı tutumu ve yöresel gelenekler birlikte incelenebilir.
Konu hakkında daha ayrıntılı bilgi için muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı başlıklı yazı incelenebilir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekâletname, vekile taşınmaz üzerinde işlem yapma yetkisi verebilir. Ancak bu yetki, vekilin dilediği biçimde hareket edebileceği anlamına gelmez. Vekil, vekâlet verenin iradesine ve menfaatine uygun davranmakla yükümlüdür.
Vekilin taşınmazı gerçek değerinin çok altında devretmesi, kendisine veya yakın bir kişiye satış yapması, satış bedelini vekâlet verene ödememesi ya da alıcıyla birlikte hareket ederek vekâlet vereni zarara uğratması vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasına yol açabilir.
Taşınmazı devralan üçüncü kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını bildiği veya olayın özelliklerine göre bilmesi gerektiği ispatlanırsa tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelebilir. Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı bu davalarda önem taşır.
Bu konunun ayrıntıları vekâletin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası başlıklı içerikte ayrıca ele alınmıştır.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Geçerli bir hukuki işlem yapılabilmesi için işlemi yapan kişinin ayırt etme gücüne sahip olması gerekir. Yaşlılık, demans, Alzheimer hastalığı, akıl hastalığı veya işlem tarihinde kişinin makul biçimde karar vermesini engelleyen başka bir sağlık durumu hukuki ehliyet tartışmasına neden olabilir.
Ehliyetsizlik değerlendirmesi, kişinin yalnızca yaşına veya belirli bir hastalık tanısına dayanılarak yapılamaz. Önemli olan, kişinin tapu işleminin yapıldığı tarihte işlemin anlamını, sonuçlarını ve kendisi bakımından doğuracağı etkileri değerlendirebilecek durumda olup olmadığıdır.
Mahkeme; hastane kayıtlarını, reçeteleri, önceki sağlık raporlarını, tedavi bilgilerini, tanık anlatımlarını ve gerektiğinde Adli Tıp Kurumundan alınacak raporu birlikte değerlendirir. Sağlık raporunun işlem tarihine mümkün olduğunca yakın olması önem taşıyabilir.
Sahte Vekâletname veya Sahte Belge Kullanılması
Taşınmazın sahte vekâletname, sahte kimlik, sahte veraset belgesi veya gerçeğe aykırı başka bir belge kullanılarak devredilmesi hâlinde tapu kaydı hukuki dayanaktan yoksun olabilir.
Sahtecilik iddiası bulunan olaylarda hukuk davasının yanında ceza soruşturması da yürütülebilir. Ancak ceza soruşturmasının bulunması, her durumda hukuk mahkemesinin değerlendirme yapmasına engel değildir. Mahkeme, ceza dosyasının sonucunun kendi vereceği kararı etkileyip etkilemeyeceğini somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.
Belgedeki imzanın ilgili kişiye ait olup olmadığının belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılabilir. Noter kayıtları, tapu işlem belgeleri, imza örnekleri, kamera görüntüleri ve elektronik kayıtlar delil olarak incelenebilir.
Hile, Aldatma, Hata veya Korkutma
Bir kişinin aldatılması, işlemin niteliği konusunda hataya düşürülmesi veya tehdit altında tapu devri yapması durumunda irade sakatlığından söz edilebilir.
Örneğin kişiye satış yerine başka bir belge imzaladığı söylenmesi, taşınmazın yalnızca geçici olarak devredileceği yönünde yanıltıcı beyanda bulunulması veya kişi üzerinde ciddi bir baskı kurularak işlem yaptırılması bu kapsamda değerlendirilebilir.
Hata, hile ve korkutmaya dayanan iddialarda Türk Borçlar Kanunu’ndaki süreler önem taşır. Kanunun 39. maddesi uyarınca yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmesi veya verilen şeyin geri istenmesi gerekir. Bu nedenle irade sakatlığı iddiasında sürenin başlangıcı ayrıca belirlenmelidir.
Aile Konutu Üzerindeki Hukuka Aykırı İşlemler
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıramaz.
Aile konutu şerhi, üçüncü kişilerin taşınmazın aile konutu olduğunu öğrenmesi bakımından önemli bir koruma sağlar. Bununla birlikte aile konutu şerhinin bulunmaması, taşınmazın aile konutu niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Uyuşmazlıkta taşınmazı devralan kişinin iyi niyeti ve aile konutu niteliğini bilip bilmediği değerlendirilebilir.
Ayrıntılı açıklamalar için aile konutunun devredilmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası başlıklı yazıya bakılabilir.
İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
İnançlı işlemde bir kişi, belirli bir amaçla taşınmazını geçici olarak başka bir kişiye devreder. Taraflar arasında, amaç gerçekleştiğinde veya belirlenen şartlar oluştuğunda taşınmazın geri verileceği konusunda anlaşma bulunur.
Örneğin kredi temin etmek, borcun güvencesini oluşturmak veya belirli bir işlemi gerçekleştirmek amacıyla yapılan devirler inançlı işlem iddiasına konu olabilir. Ancak bu iddianın ispatında yazılı delil büyük önem taşır. Yazılı delil başlangıcı bulunması hâlinde tanık delilinin değerlendirilmesi de mümkün olabilir.
Kadastro İşlemlerinden Kaynaklanan Tapu Uyuşmazlıkları
Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın yanlış kişi adına tespit edilmesi, sınırlarının hatalı belirlenmesi veya hak sahibinin tespit dışı bırakılması hâlinde kadastro öncesi hukuki sebeplere dayalı dava açılması gündeme gelebilir.
Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinde, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamayacağı düzenlenmiştir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınabilir.
Uyuşmazlığın kadastro öncesi nedene mi, yoksa kadastro sonrasında meydana gelen bir işleme mi dayandığı dikkatle belirlenmelidir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Bakım borçlusu, bakım alacaklısına yaşamı boyunca bakım ve gözetim sağlamayı; bakım alacaklısı ise kararlaştırılan malvarlığı değerini devretmeyi üstlenir.
Sözleşmenin yalnızca görünüşte düzenlendiği ve gerçek amacın bağış veya mirastan mal kaçırma olduğu ileri sürülebilir. Bunun yanında bakım borcunun yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi, tenkis veya tapu iptal ve tescil talepleri de olayın niteliğine göre gündeme gelebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasını Kim Açabilir?
Davayı, tapu kaydındaki hukuka aykırılık nedeniyle mülkiyet veya başka bir ayni hakkı zedelenen kişi açabilir.
Davacı olabilecek kişiler arasında şunlar bulunabilir:
- Taşınmazın gerçek maliki olduğunu ileri süren kişi,
- Miras bırakanın yaptığı işlem nedeniyle miras hakkı zedelenen mirasçılar,
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle taşınmazını kaybeden vekâlet veren,
- Aile konutu üzerindeki işlem için rızası alınmayan eş,
- İnançlı işlem kapsamında taşınmazı geri alma hakkına sahip kişi,
- Kadastro tespiti nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi,
- İlgili hukuki sebebe göre hak sahibinin mirasçıları.
Davacının tapu kaydının iptalini istemekte güncel ve hukuken korunmaya değer bir menfaatinin bulunması gerekir. Davacının sıfatı, ileri sürülen hukuki sebebe göre değerlendirilir.
Dava Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, kural olarak taşınmazın dava tarihinde tapuda adına kayıtlı olduğu kişiye karşı açılır. Çünkü verilecek iptal kararı, mevcut tapu malikinin hakkını doğrudan etkileyecektir.
Taşınmaz dava açılmadan önce veya dava sırasında birden fazla kişiye devredilmişse devir zincirindeki kişilerin hukuki durumu incelenmelidir. Tapu kaydında malik olan bütün kişilerin veya uyuşmazlığa konu pay sahiplerinin davada taraf olarak yer alması gerekebilir.
Eksik kişiye karşı dava açılması, taraf teşkilinin sağlanamamasına ve yargılamanın uzamasına neden olabilir. Bu nedenle güncel tapu kaydı dava açılmadan önce incelenmeli; malik, pay oranları, şerhler, beyanlar, hacizler ve ipotekler tespit edilmelidir.
Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Tapu İptalini Engeller mi?
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Buna karşılık tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.
Bu nedenle taşınmazın ilk elden daha sonraki kişilere devredildiği davalarda, son malikin gerçek durumu bilip bilmediği önemli hâle gelir.
Aşağıdaki durumlar iyi niyet değerlendirmesinde dikkate alınabilir:
- Satıcı ile alıcı arasındaki akrabalık veya yakın ilişki,
- Satış bedelinin taşınmazın değerine göre olağan dışı derecede düşük olması,
- Alıcının taşınmazı görmeden satın alması,
- Taşınmazı fiilen kullanan kişinin tapu maliki dışında biri olması,
- Kısa süre içinde art arda devir yapılması,
- Devir işlemlerinin uyuşmazlık veya dava tehdidinden hemen sonra gerçekleştirilmesi,
- Alıcının taşınmazın gerçek durumunu gösteren bilgi ve belgelere sahip olması.
İyi niyetin bulunup bulunmadığı her olayın kendi şartlarına göre belirlenir. Tapu kaydına güven ilkesi, yolsuz tescilin bütün hâllerde ve bütün kişilere karşı iptal edilebileceği anlamına gelmez.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
Yetki bakımından Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uygulanır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Bu nedenle tarafların başka şehirde yaşaması, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisini ortadan kaldırmaz. Birden fazla taşınmazın dava konusu olması hâlinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılıp açılamayacağı, taşınmazlar ve talepler arasındaki hukuki bağlantıya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava Açılmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Tapu iptal ve tescil davaları bakımından yalnızca tapu kaydının iptali ve mülkiyetin tescili istenmesi, genel olarak zorunlu arabuluculuk dava şartı oluşturmaz.
Ancak uyuşmazlığın kira ilişkisi, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşuluk hukuku veya ticari ilişki gibi zorunlu arabuluculuğa tabi başka bir hukuki ilişkiden kaynaklanması ve farklı talepler içermesi durumunda özel bir değerlendirme yapılmalıdır.
Dava açılmadan önce talebin yalnızca ayni hakka mı ilişkin olduğu, yoksa buna eşlik eden alacak, tazminat veya başka taleplerin bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Hangi Deliller Kullanılabilir?
Kullanılabilecek deliller, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişir. Uygulamada aşağıdaki delillerden yararlanılabilir:
- Güncel ve geçmiş tarihli tapu kayıtları,
- Tapu işlem dosyaları ve resmî senetler,
- Kadastro tutanakları ve paftalar,
- Noterlikçe düzenlenen vekâletnameler,
- Satış veya bağış sözleşmeleri,
- Banka hesap hareketleri ve ödeme kayıtları,
- Mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları,
- Sağlık ve hastane kayıtları,
- Adli Tıp Kurumu raporları,
- Bilirkişi ve keşif incelemesi,
- Taşınmazın işlem tarihindeki değerine ilişkin raporlar,
- Taraflar arasındaki yazışmalar,
- Mesajlar, e-postalar ve hukuka uygun elde edilmiş elektronik kayıtlar,
- Tanık anlatımları,
- Ceza soruşturması veya ceza davası dosyaları,
- Noter ve tapu müdürlüğü kamera kayıtları,
- Vergi ve belediye kayıtları,
- Emlak vergisi bildirimleri,
- Taşınmazı fiilen kullanan kişiyi gösteren abonelik ve ikamet kayıtları.
Muris muvazaası, ehliyetsizlik, sahtecilik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması davalarında kullanılacak deliller aynı değildir. Örneğin ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtları ön plana çıkarken, muvazaa iddiasında miras bırakanın satışa ihtiyacı, satış bedeli, alıcının ödeme gücü ve taraflar arasındaki ilişki daha belirleyici olabilir.
İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, üzerinde ipotek kurulması veya başka tasarruflarda bulunulması yargılama sonunda verilecek kararın uygulanmasını zorlaştırabilir.
Bu nedenle şartları varsa taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir. Mahkeme; yaklaşık ispatın bulunup bulunmadığını, tedbir alınmaması hâlinde hakkın elde edilmesinin zorlaşıp zorlaşmayacağını ve tarafların menfaat dengesini değerlendirir.
Tedbir kararı verilmesi, davanın davacı lehine sonuçlandığı anlamına gelmez. Tedbir, yargılama devam ederken taşınmazın mevcut hukuki durumunun korunmasına yönelik geçici bir hukuki korumadır. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre teminat gösterilmesine de karar verebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Var mıdır?
Tapu iptal ve tescil davaları bakımından bütün hukuki sebepler için geçerli tek bir süre bulunmamaktadır. Süre, davanın hangi olaya ve hangi hukuki sebebe dayandığına göre belirlenir.
Yolsuz tescile dayanan ve ayni hakkın korunmasını amaçlayan bazı davalar kural olarak zamanaşımına tabi olmayabilir. Bununla birlikte aradan çok uzun süre geçmesi, üçüncü kişilerin kazanımı, iyi niyet, zilyetlik, kazandırıcı zamanaşımı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gibi konuların değerlendirilmesine neden olabilir.
Bazı özel durumlarda ise açık hak düşürücü süreler bulunmaktadır:
- Hata, hile veya korkutma iddiasında Türk Borçlar Kanunu’ndaki bir yıllık süre,
- Kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan taleplerde kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre,
- Önalım hakkına dayanan davalarda bildirimin ve satışın gerçekleştiği tarihe bağlı özel süreler,
- Sözleşmeden kaynaklanan bazı taleplerde ilgili sözleşme türüne göre uygulanabilecek zamanaşımı süreleri.
Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davalarında ise miras bırakan hayattayken bu hukuki sebebe dayanılarak dava açılamaz. Mirasçılar, miras bırakanın ölümünden sonra gerekli şartlar varsa talepte bulunabilir.
Süre yönünden yanlış bir değerlendirme hak kaybına yol açabileceğinden, somut olayda devrin tarihi, hukuki sebebin öğrenildiği tarih, kadastro tutanağının kesinleşmesi ve taşınmazın sonraki devirleri birlikte incelenmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl İlerler?
Dava süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtları incelenir.
- Devir işlemlerinin dayandığı resmî senet, vekâletname ve diğer belgeler temin edilir.
- Davanın hukuki sebebi ve doğru taraflar belirlenir.
- Dava dilekçesinde olaylar, hukuki sebepler, deliller ve talepler açıklanır.
- Gerekliyse taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir istenir.
- Tarafların dilekçeleri karşılıklı olarak sunulur.
- Tapu müdürlüğü, noterlik, hastane, banka ve diğer kurumlardan kayıtlar getirilir.
- Tanıklar dinlenir.
- Gerekiyorsa keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır.
- Mahkeme bütün delilleri birlikte değerlendirerek karar verir.
- Karara karşı şartları varsa istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulabilir.
- Kabul kararı kesinleştikten sonra tapu müdürlüğünde uygulanır.
Yargılamanın süresi; taraf sayısı, delillerin toplanması, bilirkişi ve keşif ihtiyacı, sağlık kayıtlarının araştırılması, ceza dosyasının beklenmesi ve kanun yolu aşamalarına göre değişebilir. Bu nedenle her tapu iptal ve tescil davası için geçerli kesin bir sonuçlanma süresinden söz edilemez.
Tapu İptali Mümkün Değilse Tazminat İstenebilir mi?
Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişi tarafından edinilmesi nedeniyle tapu iptali mümkün olmayabilir. Böyle durumlarda işlemi gerçekleştiren, zarara neden olan veya aldığı bedeli iade etmekle yükümlü bulunan kişiye karşı tazminat ya da alacak talebi gündeme gelebilir.
Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından doğan zararlar bakımından Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi uyarınca devletin sorumluluğu da belirli şartlarda söz konusu olabilir.
Tapu iptal talebiyle tazminat talebinin hukuki sebepleri, tarafları ve süreleri birbirinden farklı olabileceğinden taleplerin dava açılmadan önce ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yerde mi açılır?
Evet. Taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görevli mahkeme ise kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
Tapu iptal ve tescil davasında tanık dinlenebilir mi?
Davanın hukuki sebebine göre tanık dinlenebilir. Özellikle muris muvazaası, ehliyetsizlik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddialarında tanık anlatımları değerlendirilebilir. Ancak bazı işlemlerde yazılı delil zorunluluğu veya yazılı delil başlangıcı aranabilir.
Taşınmaz dava devam ederken satılabilir mi?
Taşınmaz hakkında tedbir kararı bulunmuyorsa tapuda devir işlemi yapılması teknik olarak mümkün olabilir. Bu riski azaltmak için şartları varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Tapu iptal davasını mirasçılardan biri tek başına açabilir mi?
Bu sorunun cevabı davanın hukuki sebebine, terekenin durumuna ve talep edilen paya göre değişir. Mirasçı bazı durumlarda yalnızca kendi miras payı oranında talepte bulunabilirken, elbirliği mülkiyetine tabi tereke bakımından diğer mirasçıların katılımı veya terekeye temsilci atanması gerekebilir.
Tapuda satış yapılmış olması davanın reddedilmesi için yeterli midir?
Hayır. Tapuda resmî satış işlemi yapılmış olması, işlemin her durumda geçerli olduğu anlamına gelmez. Muvazaa, ehliyetsizlik, sahtecilik, irade sakatlığı veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi hukuki sebepler varsa işlem dava konusu yapılabilir.
Üzerinden uzun zaman geçen tapu devri iptal edilebilir mi?
Sürenin geçip geçmediği yalnızca devir tarihine bakılarak belirlenemez. Davanın hukuki sebebi, özel hak düşürücü süreler, sonraki maliklerin durumu ve iyi niyet iddiası birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu iptal ve tescil davasında taşınmazın değeri nasıl belirlenir?
Dava değeri, uyuşmazlığa konu taşınmazın veya payın değeri üzerinden belirlenir. Mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın değerini tespit edebilir. Harç ve yargılama giderleri de belirlenen dava değerine göre değişebilir.
Davayı kazanan kişi hemen tapu maliki olur mu?
Mahkeme kararının tapu sicilinde uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir. Kesinleşen karar ilgili tapu müdürlüğüne gönderildikten sonra iptal ve tescil işlemi gerçekleştirilir.
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki kayıt ile gerçek hak durumu arasındaki uyumsuzluğun giderilmesini amaçlayan bir davadır. Ancak muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, sahtecilik, aile konutu, inançlı işlem ve kadastro hatası gibi her hukuki sebebin farklı şartları ve ispat kuralları bulunmaktadır.
Davanın doğru kişilere yöneltilmesi, güncel tapu kayıtlarının incelenmesi, hukuki sebebin açık biçimde ortaya konulması, delillerin zamanında sunulması ve varsa hak düşürücü sürelerin gözetilmesi önem taşır. Taşınmazın dava sırasında devredilmesi ihtimali bulunuyorsa ihtiyati tedbir koşulları da ayrıca değerlendirilmelidir.
Avukat Oktay Altunkaya, Ankara’da gayrimenkul hukuku kapsamında tapu kayıtlarından ve taşınmaz mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında avukatlık faaliyetini sürdürmektedir. Her uyuşmazlığın kendine özgü olması nedeniyle hukuki değerlendirme, somut olayın özellikleri ve mevcut belgeler üzerinden yapılmalıdır.
Bilgilendirme notu: Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlık kendine özgü koşullar taşıdığından açıklamalar, somut bir olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi niteliğinde değildir.
