Bir bina hakkındaki riskli yapı tespitine ilişkin kararın kesinleşmesinin ardından 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda riskli yapının tahliyesi ve yıkım süreci başlamaktadır.
Riskli yapı tespiti yapılan binanın yıkımının ardından taşınmazın durumunun ne olacağına arsa malikleri öncelikle anlaşmak suretiyle karar verecektir. Buna göre arsa sahipleri tarafından bir araya gelinerek taşınmazın akıbetine ilişkin toplantı yapılması gerekmektedir.
Kentsel Dönüşümde Toplantı Çağrısını Kim Yapar?
Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi uyarınca riskli yapı tespitine ilişkin kararın kesinleşmesinin ardından maliklerden herhangi birisinin talebi üzerine bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantı yapılabilmesi için maliklerden birisinin talebi yeterlidir. Diğer maliklerin muvafakatine gerek yoktur.
Toplantı Yeri ve Tarihinin Maliklere Bildirilmesi Usulü
Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmeliğin Ekinde mevcut olan Ek-12’de yer alan form doldurularak aşağıda belirttiğimiz üç usulden herhangi birisi ile maliklere bildirilir:
1- Riskli bina henüz yıktırılmamışsa bina panosuna veya kapısına asılarak 15 gün süre ile ilan yoluyla,
2- İlgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilerek,
3- Noter aracılığıyla maliklere bildirimde bulunularak.
Buna göre maliklere toplantı yeri ve zamanının ayrı ayrı bildirilmesi gerekli değildir. Toplantı makul kabul edilebilecek herhangi bir yerde yapılabilir. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılacaktır.
Kentsel Dönüşüm Toplantısı Usulü, Toplantı ve Karar Yeter Sayıları
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında toplantı, maliklerin arsa payları oranında en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan kararlar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin arsa payları önemli olup arsa payı olarak salt çoğunluğun sağlanması ile karar alınabilir.
Örneğin, binaları hakkında riskli yapı kararı verilen malikler bir araya gelip toplantı yaparak, binalarının kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle tekrar inşa ettirilmesini kararlaştırabilir. Yapılan toplantıda alınan kararlar bir A4 kağıda yazılarak maliklerce imzalanabilir.
Toplantıda Alınan Kararlara Katılmayan Maliklere, Kararların ve Anlaşma Şartlarının Bildirilmesi Zorunluluğu, Bildirim Usulü
Maliklerce yapılan toplantıda alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayanlara, aşağıdaki usuller ile bildirilir:
Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden; Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyen maliklere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir.
Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır.
İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karar, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı ile anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örneklerinin muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır.
Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Açık Artırma Usulü ile Satışı
Maliklerce yapılan toplantıda alınan kararlara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde karara katılmayan maliklerin arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli yapılarda salt çoğunlukla yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
Karara katılmayan malikler, bildirim tarihinden itibaren 15 gün içerisinde diğer maliklerin salt çoğunlukla aldığı karara katılım sağlamazsa arsa payları açık artırma usulü ile satılır.
Av. Oktay Altunkaya
