Apartman ve sitelerde kullanılmayan ortak yerler gelir elde edilmesi vs. amaçlarla birçok halde kiraya verilebilmektedir. Bu yazımızda apartman ve sitelerde bulunan ortak yerlerin kat malikleri tarafından hangi koşullarla kiraya verilebileceğinden ve kısaca tahliye sürecinden bahsedeceğiz.
Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Yer Kavramı
Öncelikle ortak yer kavramını tanımlayalım. 634 sayılı KMK m.2/b bendi kapsamında ortak yerler; anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmayı sağlayan yerler olarak tanımlanmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak yerlerin neler olduğu ise aşağıdaki şekilde açıklanmıştır:
Ortak Yerler Nelerdir?
IV – Ortak yerler:
Madde 4 –
“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
Kat malikleri, Kanun’da belirtilen ortak yerlerin haricinde, apartman veya sitenin özelliklerine ve ihtiyaçlarına göre ayrıca ortak yerler de belirleyebilirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca, kat maliklerinin anataşınmazın bütün ortak yerlerinde, paylı mülkiyet hükümlerine göre ve arsa payları oranında malik olacağı, aksine bir anlaşma olmadığı sürece, söz konusu ortak yerlerde kat maliklerinin tümünün arsa payları oranında kullanım hakkına da sahip olduğu ifade edilmiştir.
Yine, toplu yapı niteliğine sahip siteler için geçerli olmak üzere KMK m.67 gereğince; “Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.” hükmü mevcuttur.
Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu m.45 uyarınca; “…ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” denmektedir.
Buna göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı apartman ve sitelerdeki ortak yerler kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar doğrultusunda kiraya verilebilecektir.
Örneğin; bir apartmanda kullanılmayan deponun veya kapıcı dairesinin kiraya verilmek istenilmesi durumunda tüm kat maliklerinin muvafakatı gerekmektedir.
Aksi halde ise yapılan kira sözleşmesi hukuka aykırı olacak, sözleşmenin ifası aşamasında sorunlar oluşabilecek ve mevzuata aykırı şekilde kira sözleşmesi yapan kişilerin hukuki sorumluluğu doğabilecektir.
İlgili Yargıtay kararı şu şekildedir: “…4- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesine göre, ortak alanların kiraya verilebilmesi için kat malikleri kurulu tarafından oybirliği ile karar alınması gerekir. Bununla birlikte yukarıda açıklandığı üzere, mimari projede özel amaca tahsisli ortak yerlerin bu nitelikleri proje tadilatı ile kaldırılmadan kiraya verilmesi oybirliği ile alınan kararla da mümkün değildir. 25.3.2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, ortak yerlerin kiraya verilmesi yönünde alınmış bir kararda bulunmamaktadır. Bu itibarla mahkemece, ortak yerlerin kiraya verilmesi için oybirliği ile alınmış bir karar bulunmadığı dikkate alınarak, ortak yerlerin kiraya verilmesi suretiyle yapılan müdahalenin önlenmesine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2020/7809 Esas – 2020/10390 Karar ve 25.11.2020 tarihli kararı)
Apartman veya Sitelerde Ortak Yerlerin Tümü Kiraya Verilebilir Mi?
Yüksek Mahkeme kararlarında genel olarak apartman ve sitelerde, özel olarak kat maliklerinin ortak amaçlarına tahsis edilmiş ortak yerler haricindeki tüm ortak yerlerin kiraya verilebileceği belirtilmektedir. Özel olarak maliklerin ortak amaçlarına tahsis edilmiş ortak yerlere ise sığınak, asansör boşluğu, merdivenler, asansör makine dairesi, enerji, tesisat ve hidrofor odası gibi bölümler örnek verilebilir.
Yüksek Mahkeme kararlarında özel olarak kat maliklerinin ortak amaçlarına tahsis edilen ortak yerlerin, kat malikleri tarafından oybirliği ile karar alınması durumunda da kiraya verilemeyeceği, bu yerlerin kiraya verilebilmesi için mimari projenin tadil edilerek niteliklerinin değiştirilmesi gerektiği ifade edilmektedir.
İlgili Yargıtay kararı şu şekildedir: “Kat Mülkiyeti Yasası uygulamasında, özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. Somut olayda davaya konu edilen sığınak da, özel amaca tahsisli bu ortak yerlerden sayıldığından, ecrimisile yönelik talebin reddine karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması doğru görülmemiştir” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2006/7513 Esas – 2006/10438 Karar sayılı ve 11.12.2006 tarihli kararı).
Ayrıca kapıcı dairelerinin, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar doğrultusunda, kapıcı dışında üçüncü kişilere kiralanabileceği eski tarihli Yargıtay kararları ile de kabul edilirken Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin, 2020/7809 Esas – 2020/10390 Karar ve 25.11.2020 tarihli kararında, kapıcı dairesinin de özel olarak kat maliklerinin ortak amaçlarına tahsis edilmiş ortak yerlerden olduğu belirtilerek, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar ile de amacı dışında üçüncü kişilere kiralanamayacağı, bunun için mimari proje tadili gerektiği ve mimari projede kapıcı dairesinin niteliğinin değiştirilmesinin zorunlu olduğu açıklanmıştır. Söz konusu Yargıtay kararına katılmadığımızı belirtiyoruz. Kapıcı dairelerinin mimari projede tadilat yapılmaksızın oybirliği ile alınacak karar doğrultusunda üçüncü kişilere kiralanabileceğine dair aksi yöndeki Yargıtay kararları daha isabetli olup uygulamaya daha uygundur.
“2-Kat malikleri kurulu, alacağı kararla bir kısım ortak alanların kullanımını bir kısım kat maliklerine bırakabilir ise de, mimari projede kapıcı dairesi, asansör makine dairesi, enerji, tesisat ve hidrofor odası gibi özel amaca tahsisli ortak alanların kullanımının devri (veya kiraya verilmesi), oybirliği ile alacakları kararla mimari projede değişiklik yapılarak özel amaca tahsisli nitelikleri kaldırılmaksızın mümkün değildir. Mahkemece, kat malikleri tarafından oybirliği ile alınan kararla özel amaca tahsisli ortak alanların niteliğinin tadilat projesi ile değiştirilip değiştirilmediği veya bu niteliklerinin kaldırılıp kaldırılmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2020/7809 Esas – 2020/10390 Karar, 25.11.2020 tarihli kararı)
“…Ancak; Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların ortak yerlerinin kiraya verilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 45. maddesi hükmüne göre bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar almasıyla mümkündür. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi konusunda alınan 18.06.2001 tarihli kurul kararı da dahil olmak üzere dosyaya sunulan kat malikleri kurulu kararlarından hiçbirisinde, tüm kat maliklerinin oybirliği bulunmamaktadır. Öte yandan ortak yerlerden olan kapıcı dairesinde oturan kişinin kim olduğu, kapıcılık hizmeti verip vermediği onunla, kira sözleşmesi yapılıp yapılmadığı ve kira bedeli alınıp alınmadığı hususları da araştırılmamıştır.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2009/7318 Esas – 2010/522 Karar ve 25.01.2010 tarihli ilamı)
Yönetici veya Yönetim Kurulu Tek Başına Vereceği Karar ile Ortak Yerleri Kiralayabilir Mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.45 ve yerleşik Yüksek Mahkeme kararları gereğince ortak yerler kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar doğrultusunda kiraya verilebilir. Kat maliklerinin tümünün muvafakatı olmaksızın yönetici veya yönetim kurulu apartman ya da sitedeki ortak yerleri kiraya veremez.
Oybirliği ile Verilen Karar Olmaksızın Yapılan Kiralamalara Karşı Diğer Kat Malikleri Ne Yapabilir?
Apartman ve sitelerde kat maliklerinin tümünün kararı olmadan yapılan kiralamalara karşı diğer kat malikleri tarafından elatmanın önlenmesi davası açılarak ortak yerlerin kullanılması engellenebilir ve tahliyesi sağlanabilir. Ayrıca ortak yerleri kullanan kişilerden ecrimisil talebinde de bulunulabilir.
Kat Mülkiyetinde Usulüne Uygun Olarak Kiraya Verilen Ortak Yerler Nasıl Tahliye Edilir?
Apartman ve sitelerde kat malikleri tarafından usulüne uygun olarak ve oybirliği ile alınan kararlar doğrultusunda ortak yerlerin kiralanmasına ilişkin yapılan kira sözleşmeleri geçerli olacaktır. Kira sözleşmelerinin feshedilmesi ve tahliye sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu kira sözleşmelerinin feshedilmesi ve ortak yerin tahliye edilmesi de kira hukukuna göre gerçekleştirilecektir. Akdedilen kira sözleşmesi kapsamında kiraya veren taraf Kanun’da belirtilen tahliye nedenlerine dayanarak ve gerekli şartları sağlayıp kiralananın tahliyesi davası açmalıdır.
Kapıcı Dairesi Nasıl Tahliye Edilir?
Kapıcı dairelerinin tahliye edilmesi ile ilgili olarak mevzuatımızda özel düzenlemeler mevcuttur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 2. maddesi gereğince; “Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.” hükmü bulunmaktadır. Buna göre kapıcı dairesi, kapıcılık hizmeti sebebiyle kapıcı tarafından kullanılıyorsa; kapıcılık sözleşmesinin sonlandırılması ile 15 gün içerisinde tahliye edilmelidir.
15 gün içerisinde kapıcı dairesinin tahliye edilmemesi durumunda mahkemeye başvurulmasına gerek olmaksızın mahalli mülki idareye başvuru yapılarak, mülki amirlerin kararı doğrultusunda bir hafta içerisinde kolluk görevlileri tarafından dairenin tahliyesi sağlanabilecektir.
Ancak kapıcı dairesi kapıcılık faaliyeti kapsamında kullanılmıyorsa, bir başka deyişle kapıcı dairesi kat malikleri tarafından üçüncü kişilere kiraya verilmişse bu halde yukarıda belirttiğimiz KMK Ek 2. maddesi hükmü uygulanmayacak, kat malikleri veya yönetici tarafından gerekli neden ile şartların mevcut olması durumunda kira hukuku çerçevesinde dava açmak suretiyle kiralanan tahliye edilebilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
