Uygulamada görüldüğü üzere, müteahhit ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonraki süreçte, inşaat devam ederken, müteahhit kendisine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilmektedir. Bu satış şekli halk arasında projeden veya topraktan satış olarak bilinmektedir.
Müteahhidin temerrüde düşerek inşaatı tamamlayamaması durumunda ise müteahhitten daire satın alan ve satış bedelini de ödeyen ancak kendilerine henüz tapu devri gerçekleştirilmemiş olan kişiler mağduriyet yaşamakta ve dava yoluna başvurabilmektedir.
Her somut olay özelinde ayrı değerlendirme yapılması gerekmekle birlikte, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişinin, açılmak istenilen tapu iptal ve tescil davasında müteahhit ile birlikte arsa sahibine de husumet yöneltip yöneltemeyeceği sık sorulan sorulardan birisidir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları Tapuda Malik Olarak Görünen Kişiye Karşı Açılır.
Bilindiği üzere, tapu iptal ve tescil davaları tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi ile yüklenici arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ise arsa sahibi taraf değildir. Buna göre sözleşmelerin nisbiliği ilkesi gereğince yükleniciden taşınmaz alan üçüncü kişinin muhatabı yüklenicidir. Yüklenicinin sözleşme konusu yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda üçüncü kişi taleplerini kural olarak yükleniciye karşı ileri sürebilir.
Ancak Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarında müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacağın temliki niteliğinde olduğu ifade edilmektedir. Buna göre yüklenici, arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi durumunda kendisine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilecektir. Ve dolayısıyla bu taşınmazları üçüncü kişilere satabilecektir. Ayrıca bu değerlendirme kapsamında müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişi arsa sahibine karşı müteahhidin halefi konumunda olmaktadır. Bu halde müteahhitten taşınmaz satın alan kişiler tapuda malik olarak görünen arsa sahibi ve müteahhide karşı tapu iptal ve tescil davası açarak satın aldığı taşınmazın tapuda kendi adına kayıt ve tescil edilmesini talep edebilecektir.
Müteahhidin temerrüde düşerek inşaatı tamamlayamaması ve arsa sahibine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemesi halinde, somut olay özelinde değerlendirme yapılması gerekmekle birlikte, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide ait olacağı belirtilen bağımsız bölümlere hak kazanamayabilecektir. Bu durumda da müteahhit kendisinin maliki olmadığı bir taşınmazı tapuda bir başka kişi adına devredemeyecektir.
Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Etkili Olarak Feshedilmesi Durumunda:
Müteahhidin inşaatı teslimde temerrüdü sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshedilmesi halinde, müteahhit inşaatı tamamlama oranı dikkate alınarak bağımsız bölümlere hak kazanabilecektir. Buna bağlı olarak üçüncü kişinin yükleniciden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak satın aldığı taşınmaz, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında hak kazandığı taşınmazlardan birisi ise bu halde müteahhitten taşınmaz satın alan kişiler tapuda malik olarak görünen arsa sahibi ve müteahhide karşı tapu iptal ve tescil davası açarak satın aldığı taşınmazın tapuda kendi adına kayıt ve tescil edilmesini talep edebilecektir.
Bu konu Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 20.02.2019 tarihli, 2018/5526 Esas ve 2019/704 Karar sayılı ilamında; “…İleriye etkili fesih kararı verilmesi halinde tasfiyenin, fesih tarihinde eksik ve kusurlar da dikkate alınıp düşülmek suretiyle kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile üstlendiği işlerin tamamına göre yüklenicinin gerçekleştirdiği imalâtın fiziki oranı tespit ve bu oranın sözleşmede kararlaştırılan paylaşım durumuna göre yükleniciye kalan arsa payı ya da bağımsız bölüm sayısına uygulanarak yüklenicinin hak ettiği arsa payına da bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılarak yüklenicinin hak etmediği arsa payları ve bağımsız bölümün arsa sahibinde kalacak şekilde yapılması gerekir…” şeklinde açıklanmaktadır.
Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Olarak Feshedilmesi Durumunda:
Müteahhidin inşaatı teslimde temerrüdü sebebiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda ise müteahhit herhangi bir arsa payına hak kazanamayacağı için müteahhitten daire satın alan kişilerde arsa sahibine karşı husumet yöneltemeyecektir.
Bu husus Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 13.11.2012 tarihli, 2012/11926 Esas ve 2012/13212 Karar sayılı ilamında; “Kural olarak eser sözleşmesi sözleşmedeki hak ve borçların karşılıklı olarak tamamen yerine getirilmesi suretiyle sona erer. Fesih sözleşmeyi sona erdiren özel bir durum olup geriye mi ileriye mi etkili olacağı hususu yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması ancak temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı ile ilgilidir. Feshin sonuçları geriye etkili olacaksa sözleşme hiç yapılmamış gibi tasfiye edileceğinden yüklenici inşaattan yaptığı kısma yaptığı orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerince imal ettiği inşaat bedelini alacak, fesih ileri etkili kabul edilirse imalat oranına paralel arsa payının devrini isteyebilecektir…” şeklinde açıklanmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2019 tarihli, 2016/11058 Esas ve 2019/1041 Karar sayılı kararında da: “…Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz…” denilerek açıklanmıştır.
Müteahhit ile Arsa Sahibi Arasında Yapılan Sözleşme Gelir Paylaşımlı İnşaat veya Adi Artaklık Sözleşmesi Niteliğindeyse Arsa Sahibine Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir.
Bir diğer konu, somut olayda müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme, gelir paylaşımlı inşaat veya adi ortaklık sözleşmesi niteliğindeyse bu durumda arsa sahibi ve yüklenici müteselsil olarak sorumlu olacağından dolayı arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
Bu konu Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 04.06.2024 tarihli, 2023/1129 Esas ve 2024/1935 Karar sayılı ilamında; “…Taraflar arasındaki sözleşme incelendiğinde; sözleşmenin gelir paylaşımına dayanan inşaat yapım sözleşmesi olduğu, sözleşmenin 3. ve 4. maddelerinde “bağımsız bölümlerin yarı yarıya paylaşılması, %10 pazarlama ve reklam gideri düşüldükten sonra elde edilen gelirin de aynı oranda paylaşılması” öngörüldüğünden sözleşmede müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunun bulunduğu ve sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde bulunduğu, adi ortaklığın inşa ettiği B Blok, zemin kat 1 numaralı bağımsız bölümün adi ortaklığın temsilcisi davalı yüklenici tarafından satıldığı ve parasının alındığı anlaşılmakla davacının tapu iptal tescil talebinin haklı olduğu gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken…” denilerek açıklanmıştır.
Güncel Yüksek Mahkeme içtihatları yukarıda açıkladığımız doğrultuda olmakla birlikte; kanaatimizce müteahhidin temerrüdü halinde, genellikle tüketici sıfatına sahip olan müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişiler lehine yorum yapılarak değerlendirme yapılması uygulamada görülen mağduriyetlerin giderilmesi adına daha isabetli olacaktır.
Av. Oktay Altunkaya
