Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada inşaat yapımında yaygın olarak kullanılan bir sözleşme türüdür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenleme şeklinde Noterde yapılmaktadır.
Taraflar yapacakları sözleşme kapsamında inşaatın yapımına ne zaman başlanacağı, inşaatın ne zaman tamamlanarak teslim edileceği, yüklenicinin payına düşen arsa payları ile bağımsız bölümlerin ne zaman devredileceği, inşaatın yapımında hangi tür ve kalitede malzemenin kullanılacağı gibi birçok hususu kararlaştırabilecektir.
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra çeşitli nedenlerle (yüklenicinin veya arsa sahibinin temerrüdü, ayıplı ifa vs.) taraflar sözleşmeyi sonlandırmak isteyebilir.
Bu durumda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilecektir?
Öncelikle her iki tarafta kat karşılığı inşaat sözleşmesini sonlandırma iradesinde ise bu konuda ikale sözleşmesi yapmak suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesini sonlandırabilir. Bu durumda taraflar arasında sözleşmenin feshi konusunda herhangi bir çekişme bulunmamaktadır.
Ancak taraflardan sadece birisinin fesih iradesine sahip olması durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi mahkeme kararıyla sonlandırılabilecektir.
Bir başka deyişle yerleşik Yargıtay uygulaması kapsamında tarafların anlaşamaması durumunda noterden ihtar göndermek gibi tek taraflı usullerle kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonlandırılamayacaktır. Sözleşmeyi sonlandırmak isteyen tarafın sebeplerini belirtmek kaydıyla mutlaka dava açması gerekecektir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 20.12.2018 tarihli, 2018/2608 Esas ve 2018/5171 Karar sayılı ilamında bu husus; “Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.” ifadesi ile açıklanmıştır.
Bu durumun tek istisnası Türk Borçlar Kanunu m.484 uyarınca arsa sahibinin herhangi bir sebep göstermeksizin yüklenicinin tüm zararını karşılamak suretiyle sözleşmeyi sonlandırmasıdır.
TBK m.484 gereğince sözleşmeyi sonlandırmak isteyen arsa sahibi noterden ihtar göndermek suretiyle de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
