Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi tarafın inşaat yapılacak taşınmazın bir kısmını yükleniciye devretmesi karşılığında yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmazda bağımsız bölümler yapmayı üstlendiği iki tipli karma bir sözleşme türüdür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin klasik eser sözleşmesinden farkı bedele ilişkindir. Eser sözleşmesinde yüklenicinin bir eseri meydana getirmesinin karşılığında iş sahibi tarafından para ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ise yüklenicinin arsa üzerinde inşaat yapmasının karşılığında arsa sahibi taraf yükleniciye kural olarak para ödememekte arsa payının bir kısmını devretmektedir.
Uygulamada genel anlamda arsasına inşaat yaptırmak isteyen kişiler inşaat maliyetlerinin yüksekliği sebebiyle yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaktadır.
Peki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ne şekilde düzenlenmelidir? Yani arsa sahipleri ile yüklenicinin kendi aralarında adi yazılı olarak hazırladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olacak mıdır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri esasen taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinin kanunda öngörülmeyen bir biçimde bir araya getirilmesi ile oluşturulan bir sözleşmedir.
Bilindiği üzere hukuk sistemimizde taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmalıdır. Taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.
Tarafların resmi şekil şartına uygun olmayan şekilde haricen adi yazılı veya sözlü olarak yaptıkları taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken kesin hükümsüz olup geçersizdir.
Taşınmaz satış sözleşmesini düzenlemeye yetkili makam Tapu Müdürlükleri ile Noterliklerdir.
Eser sözleşmesinin düzenlenmesi ise herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Dolayısıyla eser sözleşmeleri sözlü veya adi yazılı olarak da düzenlenebilir. Buna göre;
Taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinin bir araya getirilmesinden meydana gelen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yerleşik Yargıtay uygulaması ile de sabit olduğu üzere resmi şekilde düzenlenmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bir bütün olarak Tapu Müdürlüklerinde veya düzenlenme şeklinde Noterliklerde yapılmalıdır.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 25.05.2017 tarih, 2016/9367 Esas ve 2017/1578 Karar sayılı ilamında “…başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olduğu..” ifadesi ile de bu husus açıkça belirtilmiştir.
Ayrıca uygulamada sıkça görüldüğü üzere arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra müteahhit firma henüz inşaat tamamlanıp teslim edilmeden kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır. Genellikle noterde fazla tutarda harç ödememek amacıyla bu taşınmaz satış sözleşmeleri adi yazılı olarak yapılmaktadır.
Yüklenici ile üçüncü kişiler (çoğu defa tüketiciler) arasında yapılan bağımsız bölüm satışına konu olan sözleşme de esas olarak taşınmaz satış sözleşmesidir. Dolayısıyla resmi şekilde yapılmalıdır.
Ancak Yargıtay yerleşik kararlarında müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan bu sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğunu ve adi yazılı olarak yapılabileceğini belirtmektedir. Bu kapsamda yüklenici ile üçüncü kişiler arasında adi yazılı olarak yapılan taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler de geçerlidir.
Bu konuda değinmemiz gereken bir diğer alt başlık şekle aykırılık durumunun dürüstlük kuralına aykırı olarak ileri sürülmesine ilişkindir.
Yukarıda da belirttiğimiz üzere şekle aykırı olarak yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak bazı hallerde taraflar arasında yapılan sözleşmenin şekle uygun olarak düzenlenmemesi sebebiyle geçersiz sayılması hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu nedenle her ne kadar şekle aykırı olarak da yapılsa mahkemelerce sözleşmenin geçerli olduğuna karar verilebilmektedir.
Şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hangi durumlarda hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu konusunda net ve kesin bir kural yoktur. Bu nedenle şekle aykırılık durumunun kötüye kullanıldığına ilişkin değerlendirmeler her somut olay özelinde ayrı ayrı yapılmalıdır.
Yerleşik Yargıtay uygulamasında tarafların sözleşme konusu yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi durumunda şekle aykırılık iddiasında bulunamayacakları belirtilmektedir.
Yine, taraflardan birisi sözleşmenin diğer tarafına sözleşmenin ifa edileceğine dair vaatlerde bulunarak, hile yoluyla veya şahsi menfaatine olması sebebiyle şekle aykırı bir sözleşme düzenlenmesini sağlamışsa bu hallerde şekle aykırılık iddiasında bulunulmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağına dair yüksek mahkemenin kararları mevcuttur.
Daha geniş bir uygulama alanı sağlayan 6502 sayılı Kanunun 41. maddesi gereğince şekle aykırı yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde satıcının tüketici aleyhine şekle aykırılık sebebiyle geçersizlik iddiasında bulunamayacağı belirtilmektedir.
Özetle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmelidir. Aksi halde yapılan sözleşmenin herhangi bir geçerliliği olmayacaktır. Ancak istisnai hallerde somut olay özelinde şekle aykırılık itirazının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması durumunda mahkemece şekle aykırı olarak yapılan sözleşmenin geçerli olduğuna karar verilebilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
