Yargıtay Kararları Doğrultusunda Kiracının Faydalı Masrafları Talep Etme Hakkı (TBK 321)
1. Giriş
Kira sözleşmelerinde taraflar arasında en çok uyuşmazlığa sebep olan konulardan birisi de kiracının kiralananda (konut, işyeri vs.) yaptığı değişiklik, yenilik, tadilat ve benzeri masraflara bağlı olarak; kiralananda meydana gelen değer artış miktarını kiraya verenden talep edip edemeyeceği ile ilgilidir. Kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması kavramları kiralananın değerini korumak veya artırmak amacıyla gerçekleştirilen fiili ifade eder. Belirtelim ki; kiralananın ayıbı sebebiyle yapılan masraflar incelememizin konusu dışındadır.
2. Yasal Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 321. maddesi gereğince; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” denmektedir.
3. Kira Sözleşmesinde Faydalı ve Zorunlu Masrafların Kiraya Verenden Talep Edileceği ile İlgili Bir Hüküm Mevcut Değilse
Kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin bu konuda yazılı rızası bulunmalıdır. Bir başka deyişle kiracı kiraya verenden izin/onay almadan kiralananda TBK m.321 anlamında değişiklik yapamaz. Uygulama kanun maddesinde belirtilen yazılı rıza şartının ispat koşulu olduğu yönündedir. Kiraya veren kiralananda değişiklik/yenilik yapabileceği hususunda rızayı kira sözleşmesi ile verebileceği gibi daha sonraki süreçte de verebilir.
TBK m.321/3 hükmüne baktığımızda ise; “Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” hükmü amirdir. Ancak Yargıtay tarafından söz konusu kanun fıkrası daraltıcı olarak yorumlanmaktadır. Yargıtay’ın son kararlarına göre TBK m.321/3 hükmü taraflar arasındaki kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının kiraya verenin rızası/zımni onayı ile yaptığı masrafları isteyemeyeceği şeklinde anlaşılması gerektiği belirtilmektedir. Yapılan masrafları zorunlu, faydalı ve lüks masraflar olarak sınıflandırırsak zorunlu ve faydalı masrafların talep edilmesi mümkündür. Zorunlu, faydalı veya lüks masraf değerlendirmesi ise somut duruma göre yapılmalıdır. Buna göre sözleşmenin sona ermesi halinde aksi kararlaştırılmamışsa taraflar arasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesi mümkündür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin ilgili kararı şu şekildedir; “Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK’un 530, BK.nun 414.md.)
Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibariyle rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.” (Yargıtay 3. HD., E. 2019/2146 K. 2019/5518 T. 18.6.2019)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bir başka kararı ise şu şekildedir; “Dava konusu taşınmazın 22/08/2002 tarihinde çiçek serası yapılarak işletilmesi amacıyla kiraya verildiği, 11/10/2006 tarihli encümen kararı ile kiralananın davacıya devredildiği uyuşmazlık konusu değildir. Davacıya 28/03/2008 tarihli büfe ruhsatı verildiği görülmüştür. Davacının 26/04/2011 tarihinde, işletttiği büfeyi restoran olarak kullanmak için gerekli iznin verilmesini talep ettiği, davalının talebi uygun görmediğini davacıya bildirdiği, davalı kiraya veren tarafından, davacının kiralananı restoran olarak kullanması nedeniyle hakkında akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açıldığı, Bursa 2.SHM 2013/875 Esas, 2014/142 Karar sayılı ilamı ile akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK’nın 530, BK’nın 414.md.)
Mahkemece, yapılan masrafların kiracının kendi kullanımına yönelik olduğu ve masrafların istenebileceğine ilişkin yazılı sözleşme olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden benimsenmesi durumunda talep edebilir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2019/5207 K. 2020/706 T. 4.2.2020)
4. Kiralanana Yapılan Masrafların Ne Zaman İstenebileceği Hakkında
Kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların kiracı tarafından talep edilebilmesi için öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi usulüne uygun olarak sona ermiş olmalıdır. Bu anlamda kiralananın tahliye edilmesi tek başına yeterli olmayıp anahtar tesliminin de usulüne uygun olarak yapılmış olması gerekmektedir.
“Kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini kiraya verenden isteyebilir. Ancak bu bedelin kiraya verenden istenebilmesi için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiraya verenin mal varlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Yukarıda açıklandığı üzere kiralananın usulüne uygun tahliye edilerek kiraya verene teslim edildiği ispatlanamadığından faydalı ve zorunlu masrafların istenemeyeceği gözetilerek bu talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.“ (Yargıtay 3. HD., E. 2019/3976 K. 2019/7556 T. 8.10.2019)
Kiracının tahliye sebebinin haklı/haksız olmasından bağımsız olarak kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak sona ermesi ve tahliye edilmesi sonucunda kiracı şartları mevcutsa; kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bu yöndeki kararı şu şekildedir: “Taraflar arasında düzenlenen 01.09.2007 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesinin 11. maddesinde, kiracının kiralananda yaptığı tezyinat masraflarının tamamen kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir bedel, masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatının cümlesinin kiraya verene ait olacağı kararlaştırılmış ise de söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olacaktır. Davacı kiracı, kira sözleşmesinin süresi dolmadan 12.07.2010 tarihinde, tarafların birbirleri hakkında açtıkları davalardaki hakları saklı kaldığını belirten protokolle, taşınmazı tahliye etmiştir. Kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı, dosya kapsamı itibariyle kabul edildiği üzere haksız nedenle de olsa, tahliye eden davacı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların bedellerini isteyebilir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2018/4038 K. 2019/1398 T. 21.2.2019)
5. Sözleşmede Masrafların Talep Edilemeyeceği İle İlgili Bir Hüküm Mevcutsa
Kira sözleşmesinde kiracının kiralanana yapacağı masrafları kiraya verenden talep edemeyeceğine yönelik olarak bir madde bulunuyorsa bu halde çeşitli ihtimallere göre değerlendirme yapmamız gerekecektir.
5.1. Sözleşmede Belirlenen Süreden Önce Kira Sözleşmesi Sona Ermişse
“Kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.” (Yargıtay 3. HD., E. 2018/6414 K. 2018/11898 T. 21.11.2018)
“Taraflar arasında 15.08.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde; kiracının kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda onarım ve değişiklik yapamayacağı, işletme maksadı dolayısıyla kiracı tarafından yapılacak her türlü harcamadan kiracının bizzat sorumlu olacağı, işyerinin dekorasyonu ve sair harcamalardan kiracının kiraya vereni sorumlu tutamayacağı, kiracının yapmış olduğu harcamaları kiraya verenden talep edemeyeceği, seyyar olarak yapılan imalatların sökülüp götürülebileceği şeklinde düzenleme mevcut ise de, söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 5 yıllık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2019/2146 K. 2019/5518 T. 18.6.2019)
“Bu durumda Mahkemece; yapılan faydalı masrafların yapıldıkları tarihteki rayiç bedellerinden yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek belirlenen bu bedel üzerinden sözleşmenin özel şartlardaki yapılan faydalı masrafların istenemeyeceğine ilişkin hükme göre; davacı kiracı tarafından faydalı masraf bedeline tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2019/2146 K. 2019/5518 T. 18.6.2019)
5.2. Sözleşmede Belirlenen Süre Sonunda Kira Sözleşmesi Sona Ermişse
Kira sözleşmesinde kiracının kiralanana yaptığı masrafları talep edemeyeceğine ilişkin olarak özel hüküm varsa ve taraflarca belirlenen süre sonunda kira sözleşmesi sona ermişse kiracı kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep edemeyecektir.
“Taraflar arasındaki kira sözleşmesi süre sonunda sona ermekle, davacının kira sözleşmesinde yer alan hükümler gereğince yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları davalıdan talep etmesi mümkün olmadığı gibi, davacının dava dışı bir önceki kiracı ile aralarında yapmış oldukları protokol hükümleri gereği davalının sorumluluğuna gidilmesi de mümkün değildir. Buna göre, Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken sebepsiz zenginleşme hükümleri gerekçe gösterilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/1624 K. 2020/2230 T. 11.3.2020)
5.3. Kiraya Verenin Kiralananın Eski Hale Getirilmesi Talebinde Bulunabilmesi
“Taraflar arasında 01.10.2010 başlangıç tarihli, 2011 yılı itibariyle aylık 14.000 USD bedelli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 9. maddesi uyarınca kiraya veren, dilerse kiralananda yapılan imalatların sökülüp götürülerek mecurun kiralandığı haliyle teslimini; dilerse bu yenilik ve değişikliklerin olduğu gibi bırakılmasını talep edebilecektir. Bu durumda sözleşme hükmü gereğince imalatlar dolayısıyla kiracının herhangi bir bedel yahut masraf talep edemeyeceğinin düzenlendiğinin kabulü gerekir. Tahliye sırasında sözleşme hükmü doğrultusunda imalatların kiralananda kalması yahut kaldırılması bakımından bir anlaşma yapılmamıştır. Ancak her ne kadar kiraya veren, kiralananda davalı kiracı tarafından yapılan imalat ve değişikliklerin eski hale getirilmesini talep etmiş ise de kiralananın tahliyesi sonrasında kiralananın imalat ve yenilikler ile kullanılmaya devam edilmesi imalatların kiraya veren tarafından benimsendiğini göstereceğinden benimsenen imalatlar bakımından eski hale getirme talebinde bulunulamayacaktır.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/17091 K. 2019/8167 T. 21.10.2019)
“Taraflar arasında 01.10.2010 başlangıç tarihli, 2011 yılı itibariyle aylık 14.000 USD bedelli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 9. maddesi uyarınca kiraya veren, dilerse kiralananda yapılan imalatların sökülüp götürülerek mecurun kiralandığı haliyle teslimini; dilerse bu yenilik ve değişikliklerin olduğu gibi bırakılmasını talep edebilecektir. Bu durumda sözleşme hükmü gereğince imalatlar dolayısıyla kiracının herhangi bir bedel yahut masraf talep edemeyeceğinin düzenlendiğinin kabulü gerekir. Tahliye sırasında sözleşme hükmü doğrultusunda imalatların kiralananda kalması yahut kaldırılması bakımından bir anlaşma yapılmamıştır. Ancak her ne kadar kiraya veren, kiralananda davalı kiracı tarafından yapılan imalat ve değişikliklerin eski hale getirilmesini talep etmiş ise de kiralananın tahliyesi sonrasında kiralananın imalat ve yenilikler ile kullanılmaya devam edilmesi imalatların kiraya veren tarafından benimsendiğini göstereceğinden benimsenen imalatlar bakımından eski hale getirme talebinde bulunulamayacaktır.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/17091 K. 2019/8167 T. 21.10.2019)
6. Ruhsatsız, Kaçak, İmara Aykırı Yapılardaki Masrafların Talep Edilmesi Hakkında
“Eğer tahliye gerçekleşmiş ise; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi gereğince istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorunda olup, ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa’nın 32.maddesi uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen gözetilir. İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. (HGK.4.4.2001 gün 2001/15-305 E. 2001/336 K.) Davalı tarafından, yapılan binanın ruhsat alınmaksızın inşaa edildiği ileri sürüldüğü halde Mahkemece, bu yönde bir inceleme ve değerlendirme yapılmadığı görülmektedir. Bu nedenle, Mahkemece, davaya konu yapının ruhsatsız olarak yapılıp yapılmadığı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2019/320 K. 2019/957 T. 12.2.2019)
“Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/03/2009 başlangıç tarihli dört yıl süreli kira sözleşmesi konusunda, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz konusu sözleşmenin hususi şartlar 4. maddesinde “Kiracı, kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamaz.” , 23. maddesinde ” Kira müddeti sonunda, binaya ait yapılan taşınmaz tadilatlar kiralayana bırakılacaktır. ” hükümlerine yer verilmiştir. Kiralananın tahliyesini müteakip davacı zorunlu ve faydalı masraf iddiası ile kiralananda tespit yaptırmış, Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/2 Değişik İş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda; tadilat, ilave ve dekorasyon bedelinin malzeme ve işçilik dahil toplam 54.000TL olabileceği, kiralananın … kentsel sit alanı içinde kaldığı, yapılan tadilat ve ilavelerin ruhsata bağlanması, bunun için de İzmir 1 nolu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Müdürlüğü’nün izninin alınması gerektiği belirtilmiştir.
Taşınmaz korunması gerekli kültür varlığı olup, yapılan tadilatlara yönelik koruma kuruluna başvuru yapıldığı, Koruma kurulunun projedeki eksikliklerin tamamlanmasından sonra, konunun değerlendirileceği bildirilmiş ise de yapılan işlerin yeniden mevcut hali ile yeniden projeye bağlanarak ruhsatlandırılmasının mümkün olup olmadığı mahkemece araştırılmamıştır. O halde mahkemece bu husus üzerinde durularak, kiraya veren tarafından benimsenen zorunlu ve faydalı masrafların mevcut hali ile ruhsata bağlanabilir olduğunun anlaşılması halinde bunlara ilişkin, sözleşmenin 23. maddesi uyarınca, kiracının kira başlangıcında yaptığı zorunlu ve faydalı masraflardan yıpranma payı düşülerek tahliye tarihi dikkate alınıp kalan kira süresi ile orantılı olarak istemin kabulü gerekirken, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bu husus bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/2428 K. 2021/851 T. 3.2.2021)
“Dava konusu edilen, faydalı ve zorunlu masraf kalemleri arasında yemek salonu, mutfak gibi yapıların inşa maliyetleri de bulunmaktadır. Söz konusu dava konusu edilen yapıların ruhsata tabi olup olmadığı, ruhsatının bulunup bulunmadığı belirlenerek ruhsatsız ve kaçak yapıların ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceği gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
İmara uygun olarak inşa edilen veya ruhsata tabi olmayan yapılar ile bu kapsamda bulunmayan diğer dava konusu edilen imalatlar yönünden, davalı tarafından benimsenmeyen, davalının sebepsiz zenginleşmesine yol açmayan imalatlardan yönünden davacının talebinin reddi gerekir. Ancak davacı tarafından yapılan ve davalının benimsediği sonucuna varılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları bedeline hükmedilmesi gerekmektedir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2019/5207 K. 2020/706 T. 4.2.2020)
7. Kiracı Tarafından Yapılan Masrafların Kiralananda Bir Değer Artışı Sağlayamaması
“Mahkemece; davalının kira borcunu ödediğine dair dosyaya herhangi bir yazılı belge sunmadığı anlaşıldığından asıl dava yönünden davanın kabulü ile davalının Bursa 4. İcra Müdürlüğünün 2014/13198 sayılı takip dosyasına yapmış olduğu itirazın iptali ile takibin devamına, %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalı tarafça kiralanana yapılan imalatlar sebebiyle alacak istemine ilişkin karşı davanın ise taşınmaz mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda davalı tarafça yapılan imalatların TBK 321/3 maddesi gereğince mecura artı bir değer katmadığından reddine karar verilmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/9890 K. 2019/5851 T. 27.6.2019)
8. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu Kapsamında Kiracının Masrafları Talep Hakkı
“Tüm dosya kapsamına göre davalı kiralayanın kusuru sonucu işletme ruhsatı iptal edilen davacının akdi feshedip, kiralananı boşaltmak zorunda kalması nedeniyle kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiralayan tarafından benimsenen imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca (BK.nun 414. mad.-TBK.nun 530. mad.) isteme hakkı vardır. Somut olayda kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan yapılan imalatları benimsemiş olmakla kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. O halde sökülüp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiralayan tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu tereddüde yer vermeyecek şekilde saptanmalı, bunların yapıldığı tarihteki değerleri belirlenmeli ve bu bedele hükmedilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile imalat bedellerine ilişkin istemin reddedilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/6477 K. 2013/17429 T. 26.12.2013)
“Taraflar arasında 01.06.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 12. maddesinde, kira bitiminde, kiracı tarafından yapılan her türlü tezyinat bedellerinin kiraya verenden istenemeyeceği kararlaştırılmıştır. Davaya konu kiralanan hakkında 28.01.2009 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlendiği, davalı kiraya verene belediye tarafından ceza verildiği dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Davacı kiracı, 25.09.2012 tarihinde kiralanan işyeri için ruhsat almış ancak, belediye daha önceden düzenlenen yapı tatil tutanağı nedeniyle 24.05.2013 tarihinde davacının ruhsatının iptal edildiğini davacı kiracıya bildirmiştir. Bu durumda, davalı kiraya veren taşınmazın ayıplı olduğunu bildiği halde davacıya kiraya vermekle kusurludur. Kira sözleşmesi süre dolmadan sonlanmıştır. Bu durumda, sözleşmenin kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle, davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/2259 K. 2017/683 T. 26.1.2017)
Av. Oktay Altunkaya
