Hukuk sistemimizde ilk derece, istinaf ve temyiz mercileri olmak üzere kural olarak üç aşamalı bir yargılama benimsenmiştir. Buna göre açılan bir davada ilk derece mahkemesi tarafından nihai karar verildikten sonra şartlarının bulunması kaydıyla istinaf ve ardından temyiz kanun yollarına başvuru yapılabilecektir. İlgili taraflarca istinaf ve/veya temyiz kanun yollarına başvuru yapılması ile ilk derece mahkemesi tarafından verilen kararın hukuka uygun olup olmadığı incelenecek, yeniden yargılama yapılacaktır.
İstinaf merci Bölge Adliye Mahkemeleri, temyiz merci ise Yargıtay’dır.
Kira hukukundan doğan davalarda da taraflar mahkeme tarafından verilen karara karşı yasal koşulları bulunuyorsa istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilecektir.
Kira Davalarında İstinaf Sınırı Neye Göre Belirlenir?
Malvarlığına ilişkin davalar için istinaf sınırının ne şekilde belirleneceği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.341/2 uyarınca açıklanmıştır. İlgili kanun maddesi gereğince; “Miktar veya değeri üç bin Türk Lirasını geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir.” denmektedir. HMK m.341/2 kapsamında belirtilen 3.000 TL tutar her yıl ilgili kurum tarafından açıklanan yeniden değerleme oranında artırılmaktadır. Buna göre;
Kira davalarına bakmakla görevli mahkeme genel olarak Sulh Hukuk Mahkemeleridir. 2024 yılı itibariyle Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen davalarda verilen kararlara karşı istinaf kanun yoluna başvuru yapılabilmesi için dava değerinin 28.250 TL’nin üzerinde olması gerekir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere bu miktar her yıl değişmektedir. Dolayısıyla 2025 yılında istinaf sınırı değişecektir.
Yerleşik yargı kararları doğrultusunda kiralananın tahliyesi davalarında istinaf sınırı yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir. Örneğin, davanın açıldığı tarih itibariyle aylık kira bedeli 5.000 TL olan bir kira sözleşmesinin feshi amacıyla açılan bir tahliye davasında mahkeme tarafından 2024 yılında karar verilmesi halinde tarafların istinaf kanun yoluna başvuru hakkı olacaktır.
Kiralananın tahliyesi davalarında istinaf sınırının belirlenmesinde önemli olan bir diğer nokta dava değerinin belirlenmesinde hangi tarihin esas alınacağı ile ilgilidir. Burada dava tarihindeki kira bedelinin dikkate alınacağını belirtelim. Dava devam ederken aylık kira bedelinin artış göstermesi somut davada verilecek olan kararın istinaf kanun yoluna açık olup olmamasını etkilemeyecektir.
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davalarında ise davacı tarafından yeni kira dönemi için talep edilen kira bedeli ile bir önceki kira dönemine ait kira bedeli arasındaki yıllık kira farkı dikkate alınarak dava değeri belirlenecektir. Örneğin, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesine göre 01.01.2023-31.12.2023 tarihleri arasındaki dönemde kira bedelinin 5.000 TL olduğunu, kiraya verenin de yeni kira yılı için aylık 15.000 TL kira bedeli talep ettiğini ve tarafların anlaşamadığını varsayalım. Buna göre 01.01.2024-31.12.2024 tarihleri arasındaki kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davada dava değeri 120.000 TL olacaktır. Bu halde de tarafların istinaf kanun yoluna başvuru yapma hakkı olacaktır.
Kira alacağı veya tazminat davalarında ise dava değeri alacak ve talep edilen tazminat miktarına göre belirlenecektir. Manevi tazminat davalarında miktar önemli olmaksızın istinaf kanun yolu açık olacaktır.
Kira Davalarında Temyiz Sınırı Neye Göre Belirlenir?
İstinaf kanun yolu aşaması sona erdikten sonra Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz kanun yolunun açık olup olmadığının neye göre belirleneceği ise HMK m. 362 kapsamında açıklanmıştır. HMK m.362/1-b hükmü uyarınca; “Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibariyle temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar..” denmektedir. Buna göre;
Kira alacağı ve tazminat davalarında temyiz kanun yoluna başvuru sınırı 2024 yılı için 378.290 TL’dir. Bu miktar da her yıl yeniden değerleme oranında artırılmaktadır. Dolayısıyla temyiz başvuru sınırı her yıl değişecektir.
Açılan bir kira alacağı davasında dava konusu alacak miktarı 378.290 TL’nin altındaysa Bölge Adliye Mahkemesi kararı kesin nitelikte olacak ve tarafların temyiz kanun yoluna başvuru yapma hakkı olmayacaktır.
Kiralananın tahliyesi davasında ise dava tarihi itibariyle üç aylık kira bedeli tutarı Bölge Adliye Mahkemesi kararı tarihindeki temyiz sınırının (2024 yılı için 378.290 TL) üzerindeyse taraflar temyiz kanun yoluna başvurabilecektir. Üç aylık kira bedeli tutarı bu miktarın altında ise Bölge Adliye Mahkemesi kararı kesin nitelikte olacaktır.
Örneğin bir işyeri kirasında dava tarihindeki aylık net kira bedeli 150.000 TL ise 2024 yılında verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz kanun yoluna başvuru yapılabilecektir.
Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda kişilerin olası hak kayıpları ile karşılaşmamak adına kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek alması yararlı olacaktır.
Av. Oktay Altunkaya
