Kiralananın Kullanılmaması Halinde Kira Bedelinin Ödenmesi Yükümlülüğü (TBK m.324)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 324. maddesi kapsamında; “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.” denmektedir.
Kira sözleşmesi kiraya verenin kiralananın (örneğin konut veya işyeri) kullanımını sözleşme süresi boyunca kiracıya gereği gibi hazır bir şekilde bulundurduğu, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini tam ve zamanında ödediği sözleşmedir. Burada şu hususlara dikkat etmek gerekir:
1-) Taraflar arasındaki kira sözleşmesi hukuki olarak henüz sona ermemiş olmalıdır.
2-) Kiraya veren sözleşme konusu kiralananı, sözleşmeye uygun olarak, kiracının kullanımına hazır bulundurmalıdır.
Somut olayda yukarıdaki şartların mevcut bulunması halinde kiracı, kiralananı kullanıp kullanmadığı önemli olmaksızın, kira bedelini tam olarak ödemekle yükümlüdür. Örneğin; üniversite öğrenimi gördüğü Ankara’da bir ev kiralayan A, finaller bitince memleketi İstanbul’a dönmektedir. A, memleketinde olduğu tarih aralığında da kiralanan konutun kira bedelini ödemesi gerekir.
Hatta bir başka örnek verirsek; bir kimse bir konutu kiralayıp, anahtarını teslim alıp konutta hiç oturmasa dahi kira bedelinin tamamını ödemesi gerekir. Bu bağlamda kiracının kiralananı nasıl, ne şekilde kullandığı veya fiili olarak kullanıp kullanmadığı önemli olmaksızın kiraya veren kira bedelini talep edebilir.
Kiracı tarafından kiralananın kullanılmadığı dönemde kiralanana ilişkin olarak yapılması gereken masraflarda azalma olmuşsa bu fark kira bedelinden indirilir. Burada “masraf” kavramından kiralananın abonelikleri, aidat vs. çeşitli giderler anlaşılmalıdır.
Bu konuya ilişkin olarak ilgili Yargıtay kararı şu şekildedir; “Öte yandan, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Somut olayda kiralananın usulüne uygun tahliye edilip anahtarlarının teslim edilmediği anlaşılmaktadır. Bu itibarla ve kiracının kiralananın kullanılmaması halinde dahi kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu da gözetilmek suretiyle, davacının talebinin değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/1842 K. 2017/3761 T. 23.3.2017)
Av. Oktay Altunkaya