Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ardından yüklenicinin sözleşmede belirtilen sürede inşaata başlaması gerekmektedir. Bu yazımızda yüklenicinin inşaata süresinde başlamaması durumunda arsa sahibinin neler yapabileceği ve hangi hukuki yollara başvurabileceğinden bahsedeceğiz.
Arsa Sahibi Varsa Öncelikle Yapması Gereken Yükümlülüklerini Yerine Getirmiş Olmalıdır.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, müteahhidin kusurlu olarak inşaata başlamadığından söz edilebilmesi için arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan varsa öncelikle yapması gereken yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.
Örneğin, inşaat yapılacak olan arsa boş ve inşaat yapımına hazır bir şekilde yükleniciye teslim edilmelidir. Arsa henüz müteahhide teslim edilmemişse burada müteahhidin de inşaata başlaması beklenemeyecektir. Veya inşaata başlanabilmesi için gerekli olan belgelerin ya da vekaletnamenin verilmemesi durumunda gecikme arsa sahibinden kaynaklanacaktır.
Müteahhit İnşaata Ne Zaman Başlamalıdır? Hangi Tarihte Müteahhidin Geciktiğinden Bahsedilebilir?
Bu konuda öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmelidir. Sözleşmede inşaata başlama ve teslim tarihi belirlenmişse yüklenicinin inşaata başlamada ne zaman temerrüde düşeceği hususu sözleşmedeki tarihe göre belirlenecektir. Örneğin, sözleşmede müteahhidin inşaat ruhsatını aldıktan sonra derhal inşaata başlayacağı ve inşaat ruhsatının sözleşme yapıldıktan sonra 1 yıl içerisinde alınacağı kararlaştırılmışsa, yüklenici bu doğrultuda 1 yıl içerisinde inşaat ruhsatını alarak inşaata başlamalıdır. Aksi halde temerrüde düşecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin inşaata ne zaman başlayacağı ile ilgili herhangi bir tarih kararlaştırılmamışsa veya sözleşmede kararlaştırılan tarih belirli değilse; bu durumda müteahhit özen yükümlülüğünün bulunması sebebiyle makul bir sürede inşaata başlamalıdır. Makul sürenin ne olduğu her somut olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Sözleşmede inşaata ne zaman başlanacağı ile ilgili açık bir tarih belirtilmemesi müteahhide sınırsız bir süre tanımamaktadır. Müteahhit sözleşmede bir tarih bulunmasada dürüst ve özenli şekilde davranarak en makul süre içerisinde inşaata başlamalıdır.
Bu konuda Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 04.11.2014 tarihli, 2014/3332 Esas ve 2014/6952 Karar sayılı ilamında; “…Dosya kapsamından, 3438 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 17.09.2008 tarihinde imar gördüğü, inşaat ruhsatının henüz alınmamış olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece bu parsel ile ilgili imar izninin alınmış olduğunun tespiti halinde, imar izninin alınış tarihinden itibaren yüklenicinin makul sürede ruhsat almak için gereken gayreti gösterip ruhsat işlemleri için ilgili merciilere başvurup başvurmadığı üzerinde durulmalı, ruhsat alınması için gerekli makul süre belediyeden sorulmalı, başvuruyu makul sürede yapmışsa, ruhsat verilmesindeki varsa idari gecikmeden yükleniciye kusur yüklenemeyeceği gözetilmeli, varsa gecikmenin neden kaynaklandığı araştırılarak inşaata başlama ve buna göre teslimi gereken tarih belirlenmeli, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde inşaatı tamamlayarak bağımsız bölüm teslim etmeyen yüklenicinin muaccel bir edim borçlusu olarak bu tarihten sonraki süre için gecikmeden doğan cezai şarttan sorumlu olacağı dikkate alınmalıdır. Bozmaya uyulması halinde bu ilke çerçevesinde, inşaat ruhsatının alınması için gereken makul süre belirlenip, makul süreyi aşan gecikme sebebiyle teslimi gereken tarihin uzaması halinde gecikme cezasının (ifaya ekli cezai şartın) hesaplanacağı tabiîdir…” denilerek açıklanmıştır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2003 tarihli, 2003/767 Esas ve 2003/3319 Karar sayılı ilamında ise bu konu; “…Yanlar arasındaki biçimine uygun düzenlenen 28.4.1994 günlü sözleşmede işin teslim tarihi kararlaştırılmamıştır. Kuşku yok ki, tarafların sözleşmelerinde bu hususu eksik bırakmaları yükleniciye eseri belirsiz sürede teslim hakkı vermez. Bu gibi durumlarda işin olağan seyrine göre yürüyüp yürümediğini saptamak için o ana kadar yapılan iş ve işlemlere ve eserin hacmine bakmak gerekir. Arsa sahiplerince yüklenicinin temerrüde düşürülüp düşürülmediği de önemlidir…” şeklinde açıklanmıştır.
Müteahhidin İnşaata Başlamamakta Haklı Nedeni Olmamalıdır.
Müteahhidin inşaata başlamadığından söz edilebilmesi için somut durumda inşaata başlanılmasına engel oluşturan fiili ya da hukuki bir kusursuz imkansızlık halinin de bulunmaması gerekir. Örneğin, imar planında sonradan yapılan bir değişiklikle inşaata başlanılması imkansız hale gelmişse bu durumda müteahhidin temerrüdünden bahsedilemeyecektir. Veya inşaat ruhsatının verilmesi belediyeden kaynaklanan nedenlerle gecikmişse burada müteahhidin haklı nedeni bulunacaktır. Müteahhidin kusurlu olmadığı arsa sahibinden ya da ilgili idareden kaynaklanan gecikme halleri inşaatın teslim süresine eklenecektir.
“Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 27.12.2011 tarihli, 2011/616 Esas ve 2011/7961 Karar sayılı ilamında bu konu; “…Mahkemece sözleşmede davacılara 3 dubleks dairenin verilmesi öngörülmüş iken yüklenicinin bu edimini yerine getiremediğinden dolayı davacılar yararına dubleks dairenin bedeline hükmedilmiştir. Oysa sözleşme tarihi itibariyle dubleks daire yapımı mümkün iken belediyece alınan sonraki tarihli bir karar ile dubleks daire yapımına imkân tanınmamıştır. Böylece yüklenici de kendisine ait dubleks daireleri yapamamıştır. BK.’nın 117. maddesi uyarınca sonradan ortaya çıkan bu imkânsızlık karşısında davalıdan bu edimini yerine getirmesi beklenemeyeceğinden dubleks dairelerin bedeline hükmedilmesi yerinde olmamıştır…” denilerek açıklanmıştır.
Müteahhit İnşaata Başlamazsa Ne Yapılabilir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.473/1 gereğince; “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” hükmü mevcuttur.
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu m.6/14 gereğince ise; “…Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez…” hükmü bulunmaktadır.
Burada öncelikle arsa sahibi ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığı incelenmelidir. Müteahhit haklı bir neden olmaksızın süresi içerisinde inşaata başlamazsa yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kentsel dönüşüm kapsamında olup olmamasına göre aşağıdaki yollara başvurulabilir:
Sözleşme Kentsel Dönüşüm Kapsamında Değilse:
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kentsel dönüşüm kapsamında değilse; sözleşme hükümleri saklı kalmak kaydıyla, arsa sahipleri öncelikle müteahhide bir noter ihtarı göndererek inşaata başlamakta geciktiğini bildirmelidir. Ayrıca gönderilen ihtarda müteahhide inşaata başlaması için makul bir süre verilmeli ve verilen ek süre içerisinde de inşaata başlanılmaması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedileceği ihtar edilmelidir. TBK m.124 kapsamında belirtilen hallerin somut olayda mevcut olması durumunda yükleniciye ek süre verilmesine gerek yoktur.
Bilindiği üzere yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, kentsel dönüşümle ilgili hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini anlaşarak ya da mahkeme kararı ile feshedebilir. Noterden gönderilecek bir ihtarname ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilebilmesi mümkün değildir.
Bu nedenle müteahhidin gönderilen ihtara ve verilen süreye rağmen inşaata gerektiği gibi başlamaması durumunda arsa sahipleri tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için dava açılması gerekir. Arsa sahiplerince açılan bu davada mahkeme tarafından müteahhidin kusurlu olarak inşaata başlamadığının tespit edilmesi halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilecektir. Ve kararın kesinleşmesi ile birlikte taraflar arasındaki sözleşme sona ermiş olacaktır. Taraflar varsa meydana gelen zararlarını da dava kapsamında talep edebilecektir.
Bu konu Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2019 tarihli, 2016/3256 Esas ve 2019/1060 Karar sayılı ilamında; “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş (arsa) sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. (TBK m.473/1) Sözleşmeden dönülebilmesi için geçerli bir sözleşmenin mevcudiyeti şarttır. Somut olayda da, yüklenicinin henüz yapı ruhsatı almadığı, inşaat faaliyetlerine başlamamak suretiyle sözleşmeyi ifadan kaçındığı, bu itibarla sözleşme edimlerini yerine getirmeyerek kusurlu davrandığı anlaşıldığından, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının olayda gerçekleştiği halde; mahkemece, karşı davada sözleşmenin feshi yerine iptaline karar verilmesi doğru olmamıştır.” denilerek açıklanmıştır.
Sözleşme Kentsel Dönüşüm Kapsamında İse:
Arsa sahibi ile müteahhit arasında kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunuyorsa bu halde daha pratik ve hızlı şekilde sözleşmenin feshedilebilmesi mümkündür. Buna göre 6306 sayılı Kanun m.6/14 uyarınca; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 1 yıl içerisinde yüklenici haklı bir neden olmaksızın inşaata başlamamışsa, arsa sahipleri tarafından salt çoğunlukla karar alınarak ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya Belediyeye başvurulur ve müteahhidin inşaata başlamadığının tespit edilmesi istenilir.
Ardından ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya Belediye tarafından müteahhide inşaata başlaması için 30 günlük süre verilir ve verilen süre içerisinde inşaata başlanılmaması durumunda sözleşmenin resen feshedileceği ihtar edilir.
Müteahhit ilgili idare tarafından kendisine verilen sürede de inşaata başlamamışsa sürenin bitim tarihi itibariyle sözleşme feshedilmiş olur. Fesih tarihine kadar tarafların meydana gelen zararları ve diğer alacakları ile ilgili olarak da genel hükümlere göre dava açabilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
