Site ve Apartmanlarda Yönetici Nasıl Seçilir?
Site veya apartmanlarda yöneticinin nasıl seçileceği 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 uyarınca düzenlenmiştir. Kat mülkiyetine konu ana taşınmaz sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa kat malikleri tarafından yönetici seçilmesi zorunludur.
Kat malikleri kendi aralarından bir maliki veya yönetim planında aksi yönde bir düzenleme yapmadıkları müddetçe dışarıdan belirleyecekleri bir kimseyi yönetici olarak seçebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34/1 gereğince yönetimin bir (yönetici) veya üç kişi (yönetim kurulu) olarak seçilebileceği belirtilmiştir. Ana taşınmazın tamamının maliki tek kişi ise; malik KMK m.34/3 uyarınca yönetici sıfatına sahiptir.
Yönetici seçimi olağan veya olağanüstü (usulüne uygun olarak düzenlenmesi kaydıyla) kat malikleri kurulu toplantısında yapılabilir. KMK m.34/4 dahilinde yönetici kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu (bir başka deyişle çifte çoğunluk) ile seçilebileceği belirtilmiştir. İlgili kanun hükmü emredici niteliktedir. Buna göre apartman veya sitelerde; bir kimsenin veya kurulun hukuka uygun bir şekilde yönetici olarak seçildiğinin kabul edilebilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak çoğunluğunun oyunun alınması gerekmektedir. Aksi halde usul ve kanuna aykırı olarak verilen yönetici seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptali söz konusu olabilecektir.
Örneğin; 36 bağımsız bölümlü ve 210 arsa payına bölünmüş bir apartmanın olağan kat malikleri kurulu toplantısında A’nın mevzuatta öngörülen karar yeter sayısına uygun olarak yönetici seçildiğinden bahsedilebilmesi için en az 19 bağımsız bölümün ve 106/210 arsa payı çoğunluğunun oyunu alması gerekmektedir.
Yönetici seçiminin çeşitli nedenlerle (toplantı ve karar yeter sayısı çoğunluğunun sağlanamaması vs.) usulüne aykırı olarak yapılması halinde ilgili kat malikleri kurulu kararının iptali için dava yoluna başvurulabilecektir.
KMK m.34/4 kapsamında belirtilen karar yeter sayısı sağlanmaksızın verilen yönetici seçimi kararı, ve kat malikleri kurulunca kanuna aykırı olarak verilen bir karar sonucunda yöneticinin yaptığı iş ve işlemlerle ilgili olarak yargı içtihatlarında farklılıklar mevcuttur. Daha önceki yüksek mahkeme kararlarında kat malikleri kurulunca arsa payı ve sayı çoğunluğu sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararların yok hükmünde olduğu ve KMK m.33 kapsamında belirtilen hak düşürücü sürelere tabi olunmadığı, ayrıca hakim tarafından resen inceleme yapılabileceği yönünde kararlar verilmesine rağmen son dönemdeki yüksek mahkeme içtihatlarında aksi yönde kararlar verilmektedir.
Bu konuda ilgili Yargıtay kararı şu şekildedir: “Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; yönetici atanmasına ilişkin kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olduğu hâlde bu kararın varlığını gerek bilerek gerekse bilmeyerek olsun yönetici atanması talebiyle dava açılmış ve ayrıca iptal talebinde bulunulmamış ise yönetici seçimi kararının geçerli bir karar olup olmadığının araştırılması, geçerli bir karar var ise davanın reddedilmesi, toplantı ve karar nisaplarına uyulmadan bir karar alınmış ise hâkimin bu durumu kendiliğinden gözetip yokluk yaptırımına tabi başından beri geçersiz bir karar bulunduğunu tespit etmek suretiyle yönetici atanmasına karar vermesi gerekeceğinden hükmün bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.” (Yargıtay HGK., E. 2019/34 K. 2022/654 T. 17.5.2022)
Buna göre; yönetici seçimi ile ilgili olarak kat malikleri kurulunda çifte çoğunluğa ulaşmaksızın alınan kararların iptal edilinceye kadar geçerli olacağı, dolayısıyla yeterli çoğunluğa ulaşmaksızın seçilen yöneticinin veya yönetim kurulunun ilgili kat malikleri kurulu kararı iptal edilmediği müddetçe faaliyetlerini sürdürebileceği, ayrıca KMK m.33 uyarınca düzenlenen hak düşürücü süreler dahilinde iptal talebinde bulunulması gerektiği ve karar yeter sayısına uyulmaksızın alınan yönetici seçimine ilişkin kararın geçerliliği ile ilgili hakim tarafından resen inceleme yapılamayacağı açıklanmıştır.
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD., E. 2019/945 K. 2019/756 T. 1.7.2019 sayılı kararı şu şekildedir: “Anataşınmazda yönetimin sürekliliği esas olup KMK’nın 34. maddesine göre kat maliklerince anagayrimenkulün yönetimi için yönetici veya yönetim kurulu seçilmesine ilişkin kararların iptal edilinceye kadar geçerli olduğu ve yok hükmünde sayılamayacağı..”
Toplu yapılarda yönetici veya yönetim kurulu seçimi ise KMK m.71 dahilinde düzenlenmiştir. Yukarıda açıkladıklarımıza benzer bir biçimde; blok niteliğindeki ve blok niteliğinde olmayan yapılarda kat malikleri kurulunca kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu ile, toplu yapı kapsamındaki tüm ortak yapı ve yerler için toplu yapı kat maliklerince (varsa toplu yapı temsilciler kurulunca) mevcut bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile yönetici seçilebilecektir.
Yönetici veya yönetim kurulu bir yıllık süre için seçilir. Aynı kişi veya kişilerin yeniden yönetici/yönetim kurulu üyesi olarak seçilebilmesi mümkündür. Kat malikleri seçilecek yöneticiden teminat göstermesini talep edebilir.
Av. Oktay Altunkaya
