Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası

Kiraya Verenin Evi Satması Durumunda Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?

Kiracının ev satılmadan önce imzalamış olduğu sözleşme devam ederken evin bir başkasına satılması durumunda kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve şartlar aynı şekilde devam eder. Kira hukukunda böyle bir durumda kiracının mağdur edilmemesi esas alınmıştır.

Yeni Ev Sahibi ile Tekrar Kontrat Yapılmasına İhtiyaç Var Mıdır?

Yeni ev sahibi ile tekrar kontrat yapılmasına gerek yoktur. Yeni ev sahibinin onaylı hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi yeterlidir. Kısacası kiracı bulunan evin satılması durumunda kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.

Yeni Mülk Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle Tahliyesi

Kiralanan mülkü sonradan edinen kişi, bu mülkü kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri gereksinimi gerekçesi ile kullanma zorunluluğu bulunması durumunda edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşmenin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yeni malik bu seçeneklerden dilediğini kullanabilir. İlk seçeneğe göre 13/10/2021 tarihinde gayrimenkulü satın alan kişi, süresi içerisinde bildirim yapmak kaydıyla, 13/04/2022 tarihinden itibaren tahliye davası açabilecektir. Ayrıca sözleşmenin daha erken bitmesi halinde, örneğin 13/12/2021 de sözleşme son buluyor olsun, sözleşmenin son bulduğu 13/12/2021 tarihinden itibaren de tahliye davası açabilir.

Yine Yargıtay kararlarında; yeni mülk sahibinin mevcut durumda kirada olmayıp kendine ait gayrimenkulde oturuyor olması halinde ihtiyacı olduğunu iddia ettiği gayrimenkulün mevcut gayrimenkulden daha iyi, en azından eşdeğer olması gerektiği ve yeni malik kirada oturduğu takdirde kural olarak ihtiyacı olduğu varsayılacağı belirtilmiştir.

Yeni Mülk Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası ile İlgili Yargıtay Kararları

“…Olayımızda, davacı şirket, dava dilekçesinde yeni yapılacak inşaattan söz etmeyip, sadece dava sebebini işyeri ihtiyacına dayandırmıştır. Oysa, yargılama sonucunda davacı şirket tahliyeyi müteakip yeni bir inşaat yaparak ve yapılacak binayı da göz hastanesi olarak ihtiyaçlarında kullanacakları sübuta ermiştir. Ancak iktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisap edilen yeri; olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur. Kiralanan hali hazır durumu ile ihtiyaca tahsis edilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (YHGK, 2015/6-10447 E. 2016/3562 K.)

“…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, bilgisayar ve spot beyaz eşya satışı yapılan 107m2 alanlı kiralananın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu, yine birleşen davaya konu edilen eczane olarak kullanılmakta olan bitişik 69m2 alanlı taşınmazın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu belirtilmiştir. Yargılama devam ederken eczane olarak kullanılan bu yer tahliye edilmiş olup ihtiyacı karşılar niteliktedir. Bu durumda ihtiyacı karşılayan ve boş olan başka bir taşınmazın bulunması karşısında davacının ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğundan bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (YHGK, 2015/6-7280 E. 2015/10980 K.)

“…Olayımıza gelince; davacı, davalının kiracısı olduğu Mercanağa Mahallesi 267 ada 10 parsel No’lu 69 m2 alanlı apartman nitelikli taşınmazı 07.12.2010 tarihinde satın alarak 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/d maddesine göre süresinde açtığı işbu dava ile kiralananın iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Yargılama sırasında alınan 9.4.2012 tarihli bilirkişi raporunda, kiralananın mevcut haliyle yapılmak istenen işe uygun olmadığı, esaslı tamir ve tadilat gerektiğinin belirtilmesi üzerine mahkemece, halen kirada faaliyet gösterdiği yerin daha üstün nitelikli olması, ihtiyacın samimi gerçek ve zorunlu olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacının aynı binadaki başka bir iş yeri için diğer kiracı Z. Y. Aleyhine İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011 / 607 esas sayılı dosyasında açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında alınan bilirkişi raporunda bu kez kiralanan iş yerinin yapılacak işe uygun ve elverişli olduğu, davacının kirada faaliyette bulunduğu işyerine göre daha üstün nitelikler taşıdığı belirtilmiştir. O davanın halen derdest olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda hem iki dosyadaki bilirkişi raporlarındaki çelişkilerin giderilmesi, hem de ihtiyaç iddiasının bütün olarak değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi yönünden hükmün bozulması gerekmiştir…” (YHGK, 2012/6-16882 E. 2013/152 K.)

“…Olayımıza gelince; uyuşmazlık ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemine ilişkindir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 7.1.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen Eminönü Mercan Caddesinde kiraladığı iş yerlerinde askeri üniforma toptan ve perakende satış işini sürdürdüğü vergi kayıtlarından anlaşılmaktadır. Davacı vekili 10.6.2008 tarihli dilekçesi ile müvekkilinin yaptığı işe ilişkin depo ihtiyacının bulunduğunu, bunun için iki ayrı depo kiralamak zorunda kaldığını, kiralananı depo, toptan satış yeri ve imalathane olarak kullanmak istediğini belirtmiştir. Gerçekten dosyaya sunulan kira sözleşmelerinden ve keşfen davacının depo ve imalathane ihtiyacını karşılamak için yer kiraladığı, perakende satış işini de yine kirada iki mağazada sürdürdüğü görülmektedir. Kiralanan ise Yeni Bosna’da çoğunluğu imalathane olarak kullanılan iş yerlerinin bulunduğu Doğu Sanayi Sitesi’nde yer almaktadır. Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 22.4.2009 tarihli bilirkişi raporunda kiralananın konumu itibariyle davacının yapmakta olduğu iş yönünden müşteri ve ticari potansiyelinin olmayacağı, davacının iştigal konusunu oluşturan emtianın piyasasının Mercan yöresinde olduğu, kiralananın mağaza olarak kullanılamayacağı ancak depo ve imalathane olarak kullanılması için elverişli bulunduğu belirtilmiştir. Her ne kadar mahkemece kiralananın ihtiyaç konusu için çok büyük ve konumu itibariyle ihtiyaca uygun olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de, davacının yargılamadaki beyan ve dilekçelerinden halen kirada perakende satış mağazası olarak kullandığı iş yerlerini kapatmayacağı, buradaki faaliyetlerini sürdüreceği, kiralanana ise depo, imalathane ve toptan satış yeri olarak ihtiyacının bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu konudaki ihtiyacı ise gerek tanık beyanları, gerek yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile doğrulanmıştır. Kiralananın konumu ve alanı amaçlanan depo ve imalathane ihtiyacını karşılamaya uygundur. Davacının bu ihtiyacını halen kiralamış olduğu yerlerde sürdürmekte olduğu göz önüne alındığında ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması nedeniyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…” (YHGK, 2009/6-9871 E. 2010/553 K.)

Stj. Av. Demirhan Altunkaya