Depozito Nedir?
Güvence bedeli ya da uygulamadaki adıyla depozito, kira sözleşmelerinde kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödeme, kiralananı özenle kullanma, kiralanana zarar vermeme, kira sözleşmesindeki madde ve şartlara uygun davranma gibi borçlarına karşılık kiraya verene sağlanan bir teminattır.
Güvence bedeli olarak genellikle bir miktar paranın ödenmesi kararlaştırılmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde güvence bedeli belirlenmesi ve şartları düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmelerinde Kiracının Depozito Vermesi Zorunlu Mudur?
Hayır. Kiracının güvence bedeli vermesi zorunlu değildir. Bu konu tarafların anlaşmaları ile ilgilidir. Akdedilen kira sözleşmesinde kiracının güvence bedeli vereceği belirlenmişse bu halde kiracı belirlenen depozitoyu teslim etmek zorundadır. Ayrıca uygulamada yapılan kira sözleşmelerinin neredeyse tamamında kiracının güvence bedeli ödemesi istenilmektedir.
Depozito Kiracının Hangi Borçlarını Kapsar?
Güvence bedeli aksine bir anlaşma bulunmadığı sürece kiracının borçlarının tümüne teminat sağlamaktadır. Örneğin, kiralanana zarar verilmesi, kira borcunun ya da yan giderlerin (aidat vs.) ödenmemesi, kira süresinden erken bir tarihte kiralananın tahliye edilmesi sebebiyle kiraya verenin kira kaybı yaşaması durumlarında kiraya veren meydana gelen zararlarını teslim edilen depozitodan karşılayabilir.
Ayrıca tarafların kira sözleşmesinde depozitonun kiracının sadece bir kısım borçlarına karşılık teminat olduğunu kararlaştırması da mümkündür.
En Fazla Kaç Aylık Kira Bedeli Depozito Alınabilir?
TBK m.342/1 hükmü gereğince konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde depozito miktarı üç aylık kira bedelinden fazla olamaz. Örneğin, aylık kira bedeli 25.000 TL olarak belirlenen bir konut hakkında yapılan kira sözleşmesinde güvence bedeli miktarı 75.000 TL’den fazla olamayacaktır.
Ancak diğer kira sözleşmelerinde bu konuda herhangi bir sınırlama yoktur. Örneğin bir arsa kiralaması yapılması durumunda güvence bedeli miktarı altı aylık kira bedeli olarakta belirlenebilir.
Depozito Kime Verilir? Kiraya Verene Mi Teslim Edilir?
TBK m.342/2 uyarınca güvence bedelinin kiracı tarafından bankada, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, açtıracağı bir vadeli mevduat hesabına yatırılması gerekmektedir. Ancak uygulamada genellikle güvence bedeli kiracı tarafından kiraya verene teslim edilmektedir.
Depozito Ne Zaman Teslim Edilir?
Güvence bedelinin ne zaman teslim edileceğini taraflar kira sözleşmesinde serbestçe kararlaştırabilir. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde bu konuda herhangi bir anlaşma bulunmuyorsa kiralanan taşınmazın kiracıya teslimi aşamasında güvence bedeli de teslim edilmelidir. Uygulamada da genel olarak kira sözleşmesi yapıldığı aşamada kiracının güvence bedelini teslim etmesi istenilmektedir.
Depozito Miktarı Uzayan Kira Yılları İçin Her Yıl Artırılır Mı?
Bilindiği üzere konut ve çatılı işyerleri hakkında yapılan kira sözleşmelerinde kira süresi bitiminde sözleşme sona ermemekte, TBK m.347 hükmü uyarınca kendiliğinden uzamaktadır. Uzayan kira yıllarında da olağan olarak kira bedeli artış göstermektedir.
Taraflar anlaşmalarına bağlı olarak kira sözleşmesi süresi sonunda uzayan kira yıllarında depozito miktarını güncel kira bedeline göre artırabilir. Ancak bu konuda herhangi bir zorunluluk söz konusu değildir. Güvence bedelinin uzayan kira dönemlerinde artırılması konusunda tarafların anlaşma sağlayamaması durumunda ilk yapılan kira sözleşmesinde belirlenen depozito miktarı geçerliliğini koruyacaktır.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiraya verenin makul bir süre içerisinde kiralananı kontrol etmesi gerekir. Ardından da kiracının yükümlülüklerini yerine getirmiş olması kaydıyla güvence bedelinin iade edilmesi gerekir.
Güvence bedelinin kiracı tarafından bankaya yatırılmış olması durumunda, TBK m.342 gereğince; “…Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” hükmü doğrultusunda depozitonun iadesi gerçekleştirilecektir.
Depozito İadesi İlk Kira Bedeli Mi Yoksa Güncel Kira Bedeli Üzerinden Mi Yapılır?
Depozito iadesinin hangi miktar üzerinden yapılacağını belirleyebilmek için öncelikle taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi incelenmelidir. Kira sözleşmesinde depozito bedelinin başlangıçta ödenen miktar üzerinden iade edileceği kararlaştırılmışsa güvence bedeli aynı tutarda iade edilecektir. Ya da depozitonun son ay kira bedeli üzerinden iade edileceği belirlenmişse, bu madde geçerli olacaktır.
Ancak güvence bedeli kiraya verene teslim edilmişse ve kira sözleşmesinde depozitonun iade edilmesine ilişkin bir anlaşma bulunmuyorsa bu durumda depozito kiraya verene teslim edilen aynı tutar üzerinden iade edilecektir.
Kira Sözleşmesi Sona Erene Kadar Depozitoda Meydana Gelen Değer Kaybı İçin Ne Yapılabilir?
Kira sözleşmesi süresince depozitoda meydana gelebilecek değer kayıplarının önüne geçilmesi adına taraflar TBK m.342/2 hükmünde belirtildiği üzere güvence bedelini bankada vadeli mevduat hesabına yatırabilir. Güvence bedelinin enflasyona karşı değerini korumasını sağlayacak başkaca yöntemlerin sözleşmede kararlaştırılması da mümkündür.
TBK m.342/2 hükmü gereğince bankada hesap açtırma ve güvence bedelinin vadeli mevduat hesabına yatırılması yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı tarafından bu yükümlülük yerine getirilmeksizin, güvence bedelinin kiraya verene teslim edilmesi durumunda, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, depozitoda meydana gelebilecek değer kaybı kiraya verenden talep edilemeyecektir.
Kiraya Veren Depozitoyu İade Etmiyorsa Kiracı Ne Yapabilir?
Kiracının kiralananı kira sözleşmesine uygun şekilde kullanması ve yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda sözleşme bitiminde güvence bedelinin kendisine iade edilmesi gerekir. Depozitonun kiracıya iade edilmemesi durumunda icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekmektedir.
Kiralanan Taşınmazın Satılması Durumunda Depozitonun Durumu Ne Olur?
Kira sözleşmesi devam ederken kiralananın satılması durumunda TBK m.310 uyarınca yeni malik, önceki kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesine kendiliğinden taraf haline gelmekte ve kiraya veren sıfatına sahip olmaktadır.
Bu halde kiracı taraf sözleşme sonunda depozitonun iadesini hem yeni malikten hem de önceki malikten talep edebilecektir.
Kiracı tarafından önceki kiraya verene ödenen güvence bedeli kiralananın satışından sonra, taraflar arasında başkaca bir anlaşma yapılmadıkça, önceki kiraya veren tarafından yeni malike teslim edilmelidir. Kiralananın satışından sonra güvence bedelinin yeni malike teslim edilmediği yönündeki itirazlar yeni malik tarafından kiracıya karşı ileri sürülememelidir. Bu durum önceki kiraya veren ile yeni malik arasında rücu ilişkisi kapsamında değerlendirilmelidir.
Depozito İade Edilirken Faiz İstenebilir Mi?
Burada taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre değerlendirme yapılması gerekir. Ayrıca kiracı taraf TBK m.342 hükmü gereğince depozitoyu bankada açtıracağı vadeli bir mevduat hesabına yatırmalıdır. Bunun sonucunda da kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito iadesi işlemiş olan faiz ile birlikte yapılacaktır.
Ancak kiracı taraf güvence bedelini kiraya verene teslim etmişse ve kiracı ile kiraya veren arasında aksi yönde bir anlaşma da yapılmamışsa, sözleşme sonunda kiraya verenden faiz istenemez.
Av. Oktay Altunkaya
