Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra sözleşme kapsamında müteahhide ait olacağı kararlaştırılan arsa paylarının bir kısmı ya da tamamı arsa sahipleri tarafından müteahhide devredilmişse bu halde müteahhit tarafından henüz inşaat devam ederken bazı bağımsız bölümler üçüncü kişilere satılabilmektedir.
Topraktan satış da denilen bu usulle müteahhit yapacağı inşaata finansman sağlamayı amaçlamaktadır.
Ancak müteahhidin inşaatı bitirememesi halinde arsa sahipleri tarafından, şartları somut durumda mevcutsa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi ve daha önceden müteahhide devredilen arsa paylarının iptal edilmesi için dava açılmaktadır.
Söz konusu tapu iptal ve tescil davasının müteahhit ile bağımsız bölümleri inşaat sürecinde satın alan üçüncü kişilere karşı birlikte açılması gerekmektedir. Ve bu dava kapsamında arsa sahipleri; müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaatı bitiremediğini ve sözleşmede belirtilen arsa paylarına hak kazanamayacağını iddia ve talep ederek müteahhit ve/veya üçüncü kişiler adına kayıtlı olan tapuların iptalini istemektedir.
Peki üçüncü kişinin müteahhitten aldığı taşınmazın tapusu arsa sahipleri tarafından sonradan açılan bir dava sonucunda iptal edilebilir mi?
Yüksek Mahkeme kararlarında, yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi dahilinde müteahhide devredilen arsa paylarının avans niteliğinde olduğu, müteahhit inşaatı tamamlayıp teslim etmediği sürece arsa paylarına hak kazanamayacağı ve yapılan devirlerin yolsuz tescil hükmünde olduğu ifade edilmektedir. 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı öncesindeki dönemde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespit edilmesi ya da müteahhidin henüz inşaatın yüzde 90 veya 95’ini tamamlayamadan temerrüde düşmesi durumunda arsa sahipleri tarafından açılan geriye etkili fesih davası kapsamında müteahhit tarafından üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin tapuları iptal edilebiliyordu. Burada müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiası da dinlenmiyordu. Ayrıca müteahhitten daire/işyeri satın alan kişilerin satın alınan taşınmazı bir başkasına devretmesi ya da üçüncü, dördüncü, beşinci vs. devirlerin gerçekleştirilmesi halinde dahi arsa sahipleri tarafından tapunun iptali ve kendi adlarına tescili sağlanabiliyordu.
Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Korunacaktır.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas – 2025/2 Karar sayılı ilamı ile bu konuda görüş değişikliğine gidilmiştir. Buna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra arsa sahipleri tarafından müteahhide devredilen arsa paylarının müteahhit tarafından üçüncü kişilere satılması ve devredilmesi halinde üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunabilecektir ve Mahkemelerce iyi niyet iddiası değerlendirilecektir.
Ayrıca TMK m.3 gereğince müteahhitten daire/dükkan satın alan üçüncü kişilerin iyi niyetli olduğu karinedir. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu arsa sahiplerinin ispatlaması gerekmektedir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun arsa sahipleri tarafından ispatlanamaması durumunda üçüncü kişi adına kayıtlı olan taşınmazın tapusu iptal edilemeyecektir ve üçüncü kişinin iyiniyeti korunacaktır. Bu durumda arsa sahipleri mevcut zararını sadece müteahhitten talep edebilecektir.
İlgili İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında iyiniyet; “…Oysa Hukukumuzda taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açık olup, ilgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.
Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğim bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyi niyet iddiasını çürütebilir…” şeklinde açıklanmıştır.
Arsa Sahipleri Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Tapuya Şerh Etmek Suretiyle İyiniyet Savunmasını Engelleyebilir.
İlgili Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında ayrıca arsa sahibinin tapuya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini şerh etmek suretiyle müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını engelleyebileceği ifade edilmiştir.
Üçüncü Kişi Kötü Niyetliyse Tapu İptal Edilebilir.
Üçüncü kişinin iyiniyetli olarak değerlendirilmemesi durumunda ise arsa sahipleri tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davası sonucunda üçüncü kişi adına tapunun iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilebilecektir.
“…Yukarıda açıklandığı gibi, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda “yolsuz tescil” kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.
Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.
Hâl böyle olunca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.
Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir…” (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas – 2025/2 Karar sayılı ilamı)
Av. Oktay Altunkaya
