Kiraya veren, kiralanan taşınmaza gereksiniminin bulunması ya da kiralananın yeniden inşa veya imarı sebepleriyle TBK m.350 kapsamında kiracıya karşı dava açarak kiralanan taşınmazın boşaltılmasını sağlayabilir. Bu durumda kiraya verenin TBK m.355 uyarınca yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır.
TBK m.355 gereğince; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmü mevcuttur.
Buna göre kiraya veren kiralanan taşınmaza ihtiyacının bulunması ya da yeniden imar veya inşa nedeniyle dava açıp taşınmazın boşaltılmasını sağlamışsa bu durumda 3 yıl boyunca, haklı bir neden olmaksızın, taşınmazı eski kiracısından başka birisine kiraya veremeyecektir. Aksi halde eski kiracı tarafından kiraya verene karşı tazminat davası açılabilir ve son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla uğradığı zararlara karşılık kiraya verenden maddi tazminat talebinde bulunabilir. İlgili Kanun maddesinde belirtilen üç yıllık süre kiralananın kiracı tarafından tahliye edildiği tarih itibariyle başlayacaktır.
Yeniden Kiralama Yasağı Kapsamında Kiracı Tarafından Kiraya Verenden Tazminat İstenebilmesinin Şartları Nelerdir?
Taşınmazı boşaltmak durumunda kalan kiracı daha sonra TBK m.355 gereğince kiraya verenden maddi tazminat talebinde bulunabilmesi için bazı şartlar aranmaktadır. Bu şartlar kısaca şu şekildedir:
1- Kiraya verenin gereksinimi ya da yeniden inşa veya imar sebebiyle açılan kiralananın tahliyesi davası sonucunda mahkemece tahliye kararı verilmiş olmalı ve kiracı İcra Dairesi tarafından cebren tahliye edilmelidir. İlgili Kanun maddesinin gerekçesinde belirtilen “…mahkeme kararını uygulatmak suretiyle…” ifadesi nedeniyle kiracının İcra Dairesi vasıtasıyla tahliye edilmiş olması aranmaktadır. Kiracının İcra Dairesi tarafından cebren tahliye edilmemesi durumunda TBK m.355/3 kapsamında düzenlenen maddi tazminatın koşulları oluşmayacaktır. Bu konuda doktrinde ve uygulamada aksi yönde görüşler de mevcut olmakla birlikte güncel Yüksek Mahkeme uygulamaları açıkladığımız şekildedir.
2- Kiracı tarafından boşaltılan taşınmaz üç yıl içerisinde haklı bir neden olmaksızın üçüncü bir kişiye kiraya verilmelidir. Burada haklı neden kiracı veya kiraya verenden kaynaklanabilir. Haklı nedenin varlığı her somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir. Örneğin, kiracının veya kiraya verenin şehir değiştirmesi, kiraya verenin ekonomik sorunlarla işyerini kapatmak zorunda kalması, kiraya verenin ölümü haklı neden olarak değerlendirilebilir.
3- Yeniden inşa ya da imar nedeniyle kiralananın boşaltılmasının sağlanmasının ardından taşınmazın yeni durumu ve güncel olarak belirlenecek yeni kira bedeli ile kiralama konusunda eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hususta kiraya veren taşınmaz yenilendiğinde öncelikle yazılı olarak eski kiracıya teklifte bulunmalıdır. Eski kiracı kendisine tebliğden itibaren bir ay içerisinde kiralama konusunda öncelik hakkını kullanmalıdır. Aksi halde kiraya veren taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya verebilecektir.
İhtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasının ardından üç yıllık süre içerisinde kiraya verenin ihtiyaç durumunun sona ermesi ve kiralananın yeniden kiraya verilmek istenilmesi durumunda da TBK m.355/1 hükmü gereğince kiralananın öncelikle eski kiracıya teklif edilmesi gerektiği aksi halde TBK m.355/3 uyarınca eski kiracının tazminat talebinde bulunabileceğine dair doktrinde ve uygulamada bazı görüşler de mevcuttur.
Tahliye Edilen Kiracının Tazminat Hakkı ve Yeniden Kiralama Yasağı Hakkında Güncel Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2025 tarihli , 2024/3099 Esas ve 2025/3540 Karar sayılı ilamında bu konu “…Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, 6098 sayılı Kanun’un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” düzenlemesi bulunmakta olup, Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını “sağlaması” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir…” denilerek açıklanmıştır.
Bir başka güncel Yargıtay kararında; “…3. Değerlendirme 1. 6098 sayılı Kanun’un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355 inci maddesinde; “…Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.” düzenlemesi bulunmaktadır.
2.Söz konusu düzenleme uyarınca; kiracının, yeniden inşa veya imarı öncesi mahkeme kararı ve icra marifetiyle tahliye edilmesi, üç yıl geçmeden ve tercih hakkı bertaraf edilmeden kiracı dışında kiralananın üçüncü bir şahsa kiraya verilmesi halinde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için, dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.
3.Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 18.06.2013 tarihli tahliye ve teslim tutanağı ile davacı kiralananı tahliye ederek davalı kiraya verenlere teslim etmiştir. Davacı, tahliyeye ilişkin icra işlemi olmadan taşınmazı tahliye ettiğinden 6098 sayılı Kanun’un 355 inci maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
4.Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; koşulları oluşmayan tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, davacıya öncelik hakkı tanınmış olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Ne var ki, İlk Derece Mahkemesi kararı sonucu itibariyle doğru bulunduğundan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir…” denilerek bu husus ifade edilmiştir.
Kiracı, Kiraya Veren Tarafından Gönderilen İhtarname Sonrasında Taşınmazı Boşaltmışsa Tazminat Talep Edebilir Mi?
Hayır, talep edemez. Bu husus Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 2017/4632 Esas – 2019/1687 Karar ve 21.2.2019 tarih sayılı ilamında; ”…Davacı; davaya konu taşınmazda kiracı iken davalıların kızlarının konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini talep ettiğini, davalıların tahliye davası açacağını anlayınca taşınmazı tahliye ettiğini, tahliyeden üç ay sonra davalıların taşınmazı bir başkasına kiraya vermiş olduğunu ileri sürerek, 21.816 TL maddi, 3.184 TL manevi tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar; kızlarının yurtdışında öğrenim gördüğü okuldan mezun olacağı için davacının tahliyesini talep ettiklerini, kızları mezun olamayınca davacıya taşınmazda aylık 1.700 TL kira bedeli ile kiracı olarak kalabileceğini teklif ettiklerini, davacının ise teklifi kabul etmeyip taşınmazı tahliye ettiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davalıların kızlarınının mezun olacağını öngördüğünü, ihtiyaç ihtarının samimi olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir….
Somut olayda; davacının 01.05.2011 başyangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin’ in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.
Ne var ki, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hükmün gerekçesinin bu şekilde düzeltilmesine, hükmün düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA…” şeklinde açıklanmıştır.
Bir diğer kararda ise; “…Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6530 Esas – 2015/10458 Karar ve 26.11.2015 tarihli ilamı) denilmiştir.
Kiracı Taşınmazı Mahkeme Kararı Gereğince İcra Dairesi İşlemi Olmaksızın Boşaltmışsa Tazminat İsteyebilir Mi?
Hayır. Yerleşik ve istikrarlı Yüksek Mahkeme içtihatları uyarınca kiracının TBK m.355/3 uyarınca maddi tazminat talebinde bulunabilmesi için kiracının tahliyesi hakkında TBK m.350 ya da 351 uyarınca verilen bir mahkeme kararı olmalı ve kiraya veren tarafından bu karar İcra Dairesi aracılığıyla infaz edilerek kiralananın tahliyesi gerçekleştirilmelidir. Aksi halde TBK m.355/3 gereğince aranan şartların mevcut olmaması nedeniyle kiracının maddi tazminat talebinin reddedilecektir.
Tazminat Miktarı Neye Göre Belirlenir?
TBK m.355 kapsamında kiraya verenin yeniden kiralama yasağına aykırı eyleminin tespiti halinde mahkemece maddi tazminat miktarı kiracı tarafından son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık brüt kira bedelinden az olmayacak şekilde belirlenecektir. Kanun maddesinin gerekçesinde de bu durum açıkça belirtilmiştir. Ayrıca kiracı taraf somut zararını (taşınma masrafları vs.) iddia ve ispat ederek daha yüksek miktarda tazminat isteminde de bulunabilir.
Av. Oktay Altunkaya
