Apartman ve sitelerde yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan birtakım görev ve sorumlulukları vardır. Örneğin KMK m.35 kapsamında kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görevinin yöneticiye ait olduğu belirtilmiştir. Bunun yanında yönetici veya yönetim kurulunun yerine getirdikleri işlere karşılık birtakım hakları da elbette mevcuttur.
Kat mülkiyeti niteliğine haiz taşınmazdaki ortak giderler için kat malikleri arasında toplanan aidat ödemelerine yöneticinin de katılıp katılmayacağı merak edilen konulardan birisidir. Kat Mülkiyeti Kanununun 40. maddesinde bu konu açıklanmıştır. Söz konusu kanun maddesine göre, kat malikleri kurulu malikler arasından seçilen yöneticinin taşınmazın olağan ortak gider harcamalarına katılıp katılmayacağı konusunu ayrıntılı olarak görüşmeli ve bu hususta bir karar vermelidir. Kat maliklerince verilen karar doğrultusunda ilgili taşınmazda bir uygulama yapılmalıdır. Buna göre;
Öncelikle kat mülkiyetine geçmiş ana taşınmazın yönetim planı incelenmelidir. Yönetim planında yöneticinin aidat ödeyip ödemeyeceğine ilişkin bir düzenleme varsa öncelikle bu hükümler somut durumda uygulanacaktır. Örneğin yönetim planında yöneticinin diğer kat malikleri gibi ortak giderlerin tamamına katılacağı belirtilmişse, yönetici ilgili hüküm uyarınca aidat ödemekle yükümlü olacaktır.
Yönetim planında yöneticinin veya yönetim kurulunun aidat ödemesi yapıp yapmayacağı ile ilgili bir düzenleme mevcut değilse; kat malikleri kurulunun bu konuda bir kararının olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer kat malikleri kurulunun bu hususta herhangi bir kararı varsa ilgili kurul kararı uygulanacaktır. Örneğin kat malikleri kurulu toplantısında olağan ortak giderlerin tamamına yöneticinin katılmayacağı kararlaştırılmışsa artık ilgili taşınmazda yöneticinin olağan giderlerle ilgili aidat ödeme yükümlülüğü olmayacaktır.
Yöneticinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü konusunda apartman veya sitenin yönetim planında bir düzenleme mevcut değilse ve kat malikleri kurulunca da alınan bir karar yoksa bu durumda somut olayda KMK m.40/4 hükmü uygulanacaktır. Belirttiğimiz kanun maddesinin ilgili bendine göre bu halde yönetici olağan ortak giderlerin yarısını ödemekle yükümlü olacak ve diğer yarısına katılmayacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/4 hükmünde “normal yönetim giderleri” kavramından bahsedilmiştir. Bu kavram ile kastedilen ana taşınmazın olağan, rutin ve makul karşılanabilecek ortak giderleridir. Örneğin temizlik, güvenlik, yakıt, elektrik, su, sigorta primi giderleri vs. harcamalar normal yönetim gideri olarak değerlendirilebilir.
Ana taşınmazda yapılan normal yönetim gideri olarak değerlendirilemeyecek harcamalarda ise aksi kararlaştırılmadığı sürece kat maliki olan yöneticinin de sorumluluğu söz konusudur. Örneğin çatının onarımı, asansörün arızalı parçasının değişiminin gerekmesi, binaya ısı yalıtımı yapılması, binanın iç ve dış yüzeyinin boyanması vs. haller için yapılacak harcamalar olağan ortak giderler kapsamında değildir.
Ayrıca belirtmemiz gerekirse, kat malikleri usulüne uygun olarak toplantı düzenleyip karar alarak her zaman yöneticinin aidat ödeme yükümlülüğü ile ilgili değişikliğe gidebilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
