Apartman ve sitelerde sıklıkla rastlanılan uyuşmazlık türü bazı kat maliklerinin aidat ödememesi ile ilgilidir. Apartman ve sitelerde ortak alanların ilgililerce birlikte kullanılmasına bağlı olarak ve kat mülkiyetinin niteliği itibariyle birtakım ortak harcamalar yapılmaktadır. Bu gider kalemlerinin karşılanması için de kat maliklerinden aidat (avans) toplanması gerekmektedir. Apartman veya sitelerin olağan işleyişinin ve sürdürülebilirliğinin sağlanması için aidat ödenmesi zorunludur.
Peki hukuken aidat ödemelerinden kim sorumludur? Apartman ve site olarak tabir ettiğimiz yapılarda mülkiyet hakkına sahip olunmasına bağlı olarak talep edilen aidatı ödeme yükümlülüğü bağımsız bölüm malikine aittir. Bu durum 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bağımsız bölüm maliki aidatların ödenmesi konusunda yönetime ve diğer kat maliklerine karşı birincil olarak sorumludur.
Apartman veya sitelerin olağan işleyişinin bozulmaması için kat maliklerince ödenmeyen aidatların en kısa sürede tahsilatının sağlanması gerekmektedir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca kat maliki dışında ilgili bağımsız bölümden sürekli olarak faydalanan kişilerden de ödenmeyen aidatların talep edilebileceği düzenlenmiştir. Buna göre;
Bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan kişi kat maliki tarafından ödenmeyen aidatlardan sorumludur. Ancak KMK m.22/1 hükmü kapsamında kiracının aidatlardan sorumluluğunun kiraya verene ödemesi gereken kira bedeli tutarı kadarıyla sınırlı olduğu ve kiracının yönetime ödediği aidat tutarının kira borcundan düşüleceği belirtilmiştir.
Belirtelim ki ilgili kanun maddesiyle amaçlanan ödenmeyen aidatların tahsil edilebilmesi için bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla oturan kişiden kat malikinin kira alacağı olması varsayımıyla söz konusu kira alacağının aidat borcuna karşılık kiracıdan talep edilebilme imkanının sağlanmasıdır.
Kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesinde aidat ödemelerinin kiracıya ait olduğu kararlaştırılsa dahi bu durum tarafların iç ilişkisi olup kat maliki tarafından yönetime veya diğer kat maliklerine karşı ileri sürülemez. Kat maliki ödenmeyen aidat borcunu ödedikten sonra kira sözleşmesi uyarınca kiracıya rücu edebilecektir.
Kat mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlere karşılık talep edilen aidatın hangi gider kalemlerinden oluştuğu, kiralananın aynına mı yoksa taşınmazın kullanımına mı ilişkin olduğu veya kira hukuku mevzuatının emredici hükümlerine aykırı olup olmadığı gibi hususlar da yine tarafların iç ilişkisi olup yönetime veya diğer kat maliklerine karşı ileri sürülemez.
Kiracının ödenmeyen aidatlar sebebiyle sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu dahilinde ikincil niteliktedir. Kiracının kiraya verene kira borcunun bulunmaması, kira sözleşmesinin sona ermesi vs. hallerde yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda ödenmeyen aidat borçları kiracıdan talep edilemeyecektir.
KMK m.22/1 gereğince ödenmeyen aidatlardan sorumlu olan bir diğer kişi ilgili bağımsız bölümde oturma veya intifa hakkına sahip olanlardır. Yine, ilgili bağımsız bölümden sürekli olarak yararlanan kat malikinin eşi, kardeşi, mirasçıları, yakınları veya diğer üçüncü kişiler de ödenmeyen aidatlardan sorumludur. Yönetim veya diğer kat malikleri aidat alacağı için bu kişilere karşı da icra takibi ve dava yoluna başvurabilecektir.
Kira sözleşmesine taraf olmayan kiracının eşi de bağımsız bölümden sürekli faydalanan sıfatıyla ödenmeyen aidatlardan sorumlu olacaktır. Kiracının eşi; “kiracının sadece kiraya verene ödemesi gereken kira bedeli ile sınırlı olarak aidattan sorumlu olduğuna” dair hükümden TBK m.349 uyarınca (veya sözleşme akdederek) kira sözleşmesinin tarafı olmadığı müddetçe yararlanamayacaktır.
Özetle, ödenmeyen aidat borçları sebebiyle yönetim ile diğer kat maliklerinin esas muhatabı bağımsız bölümün malikidir. Ayrıca ilgili kat maliki ile birlikte somut durumda şartları mevcutsa bağımsız bölümden devamlı olarak yararlanan kişilerde ödenmeyen aidat borçlarından sorumludur. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması da bu yöndedir. (Yargıtay 20. HD., E. 2017/1830 K. 2017/10829 T. 20.12.2017, Yargıtay 20. HD., E. 2017/6529 K. 2018/1726 T. 13.3.2018, Yargıtay 18. HD 13.06.2005 T., E. 2005/5051 K. 2005/6180)
Av. Oktay Altunkaya
