İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilebilme nedenlerinden birisi de kiracının kira bedelini ödemesi gereken tarihte ödememeyi (geciktirmeyi) alışkanlık edinmesi durumudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/2 kapsamında iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının şartları düzenlenmiştir.
Kira sözleşmelerinde kiracının asıl yükümlülüğü kira bedelini tam olarak ve süresi içerisinde kiraya verene ödemesi ile ilgilidir. Kiracı kira bedelini tam olarak ödese dahi zamanında ödemiyorsa bu durum kiraya veren yönünden kira sözleşmesini feshetmek için bir sebeptir. Kanunun bu hükmü ile korunan hukuki menfaat kiraya verenin kira bedelini eksiksiz ve zamanında elde edebilmesinin sağlanmasıdır.
Bir örnek ile iki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davalarını somutlaştıralım. Kiracı ile kiraya veren arasında 01.01.2024 tarihinde, 1 yıl süreli ve 15.000 TL kira bedelli olarak konut kirası sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Yapılan kira sözleşmesinde de kira bedelinin her ayın 1’i ile 5’i arasında peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmış olsun. Bu durumda kiracı taraf kira ödemesini her ayın 1’i ile 5’i arasında yapmalıdır. Kiracının kira ödemesini bir gün dahi geciktirmesi durumunda kiraya veren taraf kiracıya yazılı olarak ihtar göndererek bu konuda uyarabilir. Kiracının bir yıllık kira süresi içerisinde farklı aylara ilişkin olarak en az iki defa haklı ihtarla uyarılması ile kira süresi sonunda kiraya veren tarafa TBK m.352/2 uyarınca tahliye davası açma hakkı doğar.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının şartlarından kısaca bahsetmemiz gerekirse:
1-) Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi konut veya çatılı işyerleri ile ilgili olmalıdır.
2-) Kiracı taraf kira bedelini zamanında ödememelidir.
3-) Kiraya veren kira bedelinin süresi içerisinde ödenmemesi sebebiyle kiracıya bir kira yılı içerisinde (kira süresi bir yıldan azsa belirlenen kira süresi içerisinde veya kira süresi bir yıldan fazlaysa gecikme yapılan kira yılı içerisinde) farklı aylara ait iki defa yazılı olarak haklı ihtar göndermelidir.
4-) İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası kira süresinin veya kira süresi bir yıldan fazlaysa kiracıya ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açılmalıdır. Ancak TBK m.353 gereğince kiraya veren taraf iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmak için belirlenen sürede kiracıya bu konuda dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış olacaktır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası İçin Kiracıya Gönderilen İhtarnamede Nelere Dikkat Edilmelidir?
TBK m.352/2 uyarınca açılacak olan tahliye davalarında “haklı ihtar” kavramı ile ne anlaşılması gerektiği önem arz etmektedir.
Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların somut durumda mevcut olması gerekmektedir.
1-) Kiracıya ihtar yazılı olarak gönderilmelidir. Uygulamada ispat kolaylığı sağlaması açısından genellikle Noterlikler aracılığıyla ihtar gönderildiği görülmektedir.
2-) Muaccel olan (vadesi gelen) kira bedeli tutarı, kiranın hangi aya ait olduğu ve geciken kiranın ödenmesi talebi ihtarnamede belirtilmelidir.
3-) Kira süresi içerisinde veya kira süresi bir yıldan fazlaysa son kira yılı içerisinde geciken kira bedelleri ihtara konu edilmelidir.
4-) İhtar kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olmalıdır. Dolayısıyla ihtar kiracıya gönderilmesine rağmen tebliğ edilmemişse haklı ihtar olarak kabul edilmeyecektir. Kişilerin burada ihtar gönderildikten sonra tebliğ mazbatasını edinerek kontrol etmesi faydalı olacaktır.
5-) Kiracıya gönderilen ihtarlar farklı kira aylarına ilişkin olmalıdır. Aynı kira ayına ilişkin olarak birden fazla ihtar gönderilmesi haklı ihtar olarak değerlendirilmeyecektir. Ayrıca vadesi gelen kira alacaklarının tümü bir ihtara konu edilmelidir. Örneğin; Ocak, Şubat ve Mart ayı kiralarını geç ödeyen kiracı için Mart ayında gönderilecek ihtarda ödemede gecikme yapılan üç ay da bildirilmelidir. Vadesi gelen kira aylarını bölerek kiracıya iki defa ihtar gönderilmesi ihtarın niteliğini haklı hale getirmeyecektir.
6-) İhtarın gönderilme ve kiracıya tebliğ tarihi kira bedelinde gecikme yapılan kira aylarının bulunduğu kira dönemi/yılı içerisinde olmalıdır. Örneğin, 01.01.2024 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde kiracıya 20.12.2024 tarihinde gönderilen ikinci ihtar 02.01.2025 tarihinde tebliğ edilmişse bu halde ikinci haklı ihtarın yapıldığı kabul edilmeyecektir.
7-) Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre ihtarın gönderilmesinden sonra fakat tebliğinden önce kiracı tarafından geciken kira bedeli ödenirse ihtar haklı olarak değerlendirilmeyecektir. Bir başka deyişle ödenmeyen kira bedeli ihtarın tebliğinden sonra ödenirse ihtar haklı olacaktır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Açılan Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
İki haklı ihtar nedeniyle açılacak olan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Açılan Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Bu davalarda yetkili mahkeme ise davalı kiracının yerleşim yeri, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davacı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası kira süresinin sonunda ya da kira süresi bir yıldan uzunsa kiracıya iki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılabilir.
Ayrıca TBK m.353 gereğince kiraya veren taraf iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmak için belirlenen sürede kiracıya bu konuda dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış olacaktır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Açılan Tahliye Davasında Harç ve Masraflar Ne Kadar Tutar?
İki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davalarında dava tarihindeki yıllık kira bedeli üzerinden harç hesaplaması yapılır. Dolayısıyla dava açılış masrafları yıllık kira bedeline göre değişecektir. Buna göre ortalama 3.000 TL-5.000 TL aralığında bir meblağ dava açılışı aşamasında mahkemeye ödenmektedir.
İki Haklı İhtar Gönderilen Kiracı Hemen Çıkarılabilir Mi?
Kiraya veren taraf kiracıya kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi sebebiyle haklı olarak iki defa ihtar gönderse dahi TBK m.352/2 uyarınca kira süresinin sonunda veya kira süresi bir yıldan fazlaysa iki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açması gerekecektir. Kiraya verenin açtığı davanın sonunda verilecek karar doğrultusunda kiracının taşınmazdan tahliye edilebilmesi mümkün olacaktır. Dolayısıyla kiracıya gönderilen iki haklı ihtarın ardından hemen tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu değildir.
Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren taraf kira süresi veya kira yılı bitimini beklemesi gerekmeksizin TBK m.315 uyarınca kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye hükümlerine başvurabilir.
Tahliye Talepli İcra Takibi Haklı İhtar Sayılır Mı?
Kiracının temerrüdü sebebiyle İcra Daireleri aracılığıyla kiracıya gönderilen örnek:13 ödeme emri TBK m.352/2 anlamında haklı ihtar sayılacaktır. Uygulamada tahliye talepli icra takibi yolu pratik olması sebebiyle sıklıkla kullanılmaktadır.
İki Haklı İhtar Arasında Ne Kadar Süre Olmalıdır?
Burada öncelikle taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi incelenmelidir. Ancak genel anlamda cevap vermemiz gerekirse; kiracıya gönderilen ve tebliğ edilen ihtarların aynı kira yılı içerisinde farklı kira aylarına ilişkin olması gerekir. Ayrıca ihtar gönderilmeyen birikmiş kira alacaklarının tümü bir ihtara konu edilmelidir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Açılan Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davasının ne kadar sürede sonuçlanacağı dava konusu olay, delil durumu, davanın açıldığı il, mahkemenin iş yoğunluğu gibi etkenlere göre değişecektir. Somut davanın durumuna göre mahkemece ilk duruşmada karar verilebileceği gibi dava 2-3 duruşmada sürebilecektir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
Evet. 01.09.2023 tarihi itibariyle açılacak olan kiralananın tahliyesi davaları için öncelikle arabuluculuk yoluna başvuru yapılması zorunludur.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Açılan Tahliye Davasında Verilen Karar Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
İki haklı ihtar sonrasında açılan tahliye davasında verilen karar kesinleşmeden icra takibine konu edilebilir. Ancak verilen kararla ilgili istinaf kanun yolu açıksa davanın diğer tarafı istinaf kanun yoluna başvuru yaptıktan sonra icranın geri bırakılması kararı alarak icra takibini karar kesinleşinceye kadar durdurabilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
