634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı apartman ve sitelerde yapılan olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulu (veya temsilciler kurulu) toplantılarının hangi sayı ile toplanacağı ve hangi çoğunlukla karar alınacağı merak edilen konulardan birisidir. Bu konuya ilişkin olarak Kat Mülkiyeti Kanununun birçok maddesinde düzenlemeler mevcuttur.
Kat malikleri kurulu, ilgili ana taşınmazdaki kat maliklerinin tümünden oluşur. Bir başka deyişle bağımsız bölüm maliklerinden her birisi kat malikleri kurulunun doğal olarak üyesidir.
Toplantı yeter sayısı, usulüne uygun bir şekilde kat malikleri kurulu toplantısı yapılabilmesi için toplantıya katılması gereken kat maliki sayısını ve çoğunluğunu ifade eder.
Karar yeter sayısı ise, kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararın geçerli olabilmesi için karara karşı olumlu oy kullanması gereken kat maliki sayısını ve çoğunluğunu ifade eder.
Kat mülkiyeti hukukunda toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin genel kural 634 sayılı KMK m.30 kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre kanunda özel bir düzenleme olmadığı sürece toplantı ve karar yeter sayıları Kat Mülkiyeti Kanununun 30. maddesine göre belirlenecektir.
Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplantı ve Karar Yeter Sayıları İçin Genel Kural:
KMK m.30 gereğince; kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Örneğin, 10 bağımsız bölüm olan bir apartmanda (her bağımsız bölümün malikinin ayrı kişiler olduğu ve bağımsız bölümlerin arsa paylarının eşit olduğu varsayımında) kat malikleri kurulu en az 6 bağımsız bölüm maliki ile toplanabilecek ve toplantıya katılan en az 4 bağımsız bölüm malikinin olumlu oyu ile karar verebilecektir.
Toplantı yeter sayısının sağlanamaması sebebiyle birinci toplantının yapılamaması durumunda ikinci kez toplantı yapılması için karar verilecektir. İkinci toplantının ilk toplantı tarihinden en geç 15 sonra yapılması gerekmektedir.
İkinci kat malikleri kurulu toplantısında toplantı yeter sayısı aranmayacaktır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı ise toplantıya katılanların salt çoğunluğudur.
Kanunda özel olarak düzenleme yapılan hususlarda genel kural uygulanmayacak olup özel hükümler uyarınca toplantı ve karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı belirlenecektir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre toplantı ve karar yeter sayılarında özel hükümlerin geçerli olduğu bazı hallere değinmemiz gerekirse;
Kat Mülkiyeti Hukukunda Özel Olarak Toplantı ve Karar Yeter Sayısı Öngörülen Haller:
Yönetici Seçimi:
KMK m.34/4 uyarınca yönetici kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilmelidir. Birinci toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanamaması halinde yapılacak ikinci toplantıda da kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranacaktır. Burada toplantıya katılan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu değil tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kastedilmektedir. Yani kat mülkiyetinde toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin genel kural burada uygulanmayacaktır.
Denetçi Seçimi:
KMK m.41/3 uyarınca kat malikleri kurulunun denetçiyi tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçmesi gerekir.
Ortak Yerlerde Faydalı Yenilikler ve İlaveler Yapılması:
KMK m.42/1 uyarınca; ana taşınmazın ortak yerlerinde kat maliklerinin faydalanması ve kullanması için yapılacak yenilik ve ilaveler kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilecek karar doğrultusunda yapılabilir.
Ana Taşınmazda Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü, Isıtma Sisteminin Merkezi Sistemden Bireysel Sisteme veya Bireysel Sistemden Merkezi Sisteme Dönüştürülmesi:
KMK m.42/4 kapsamında; kat maliklerinden birinin isteği üzerine ana taşınmazda ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden bireysel sisteme veya bireysel sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilecek karar ile yapılır.
Ancak toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin bireysel ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Kat Malikinin Bağımsız Bölümün Devrine Zorlanması:
KMK m.25/2’ye göre kat maliklerinden birisi kat mülkiyetinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alarak ilgili kat malikine ait bağımsız bölümün kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecektir.
Ana Taşınmazın Bakımı ve Korunması:
KMK m.19/2 gereğince; “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.” hükmü bulunmaktadır.
Yönetim Planının Değiştirilmesi:
KMK m.28/3 uyarınca; yönetim planı tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilecektir.
Mesken Niteliğinde Olan Bağımsız Bölümlerin İşyeri Olarak Kullanılması:
KMK m.24/2’ye göre; ana taşınmazda tapu kütüğünde mesken olarak belirtilen bağımsız bölümlerin sinema, tiyatro, kahvehane, bar, eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi kullanılabilmesi için kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekmektedir.
Bağımsız Bölüm Eklenmesi:
KMK m.44/1 gereğince; ana taşınmazda kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin, bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında KMK m.24/2’de belirtilen yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat maliklerin oybirliği ile karar vermesi gerekmektedir.
Temliki Tasarruflar ile Önemli Yönetim İşleri:
KMK m.45 uyarınca ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi, bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar ile ana yapının dış duvarlarının veya çatısının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri tüm kat maliklerinin oybirliği ile vereceği karar doğrultusunda yapılabilecektir.
Kanunda genel kuralın aksine nitelikli çoğunluğun arandığı hallerde kat malikleri tarafından toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmaksızın yapılan toplantı ve verilen kararların taraflarca açılabilecek dava sonucunda iptalinin söz konusu olabileceğini belirtelim.
Av. Oktay Altunkaya
