Kira Sözleşmelerinde Kiraya Verenin Borçları Nelerdir?
Kira sözleşmesi; kiraya verenin kiralananı (konut, işyeri vs.) kiracının kullanımına sunduğu buna karşılık ise kiracının da kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu sözleşme türüdür. Kiracı ve kiraya veren; kira ilişkisinin devamı süresince kanundan doğan ve kararlaştırdıkları sözleşme maddeleri gereğince birtakım hak ve yükümlülüklere tabidir. Bu yazımda kira sözleşmelerinde kiraya verenin yükümlülükleri nelerdir? sorusunun cevabını vereceğiz.
Kiraya verenin; yaptığı kira sözleşmesi sonucunda haklarının ve borçlarının neler olduğunu bilmemesi maddi ve manevi olarak zarara uğramasına sebebiyet verebilecektir. Bu nedenle kiraya veren tarafın hak ve borçlarını bilmesi önem arz etmektedir.
İlgili sayfa: Ankara kira avukatı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun m.301-312 hükümleri arasında kiraya verenin borçları düzenlenmiştir. Bu hallere ayrıntılı olarak bakacak olursak;
1-) Kiraya Verenin Teslim Borcu:
Kiraya verenin, kira sözleşmesinde en önemli ve temel borcu kiralananın teslimi ile ilgilidir. Borçlar Kanununun 301. maddesine göre: “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” denmektedir. Bir başka deyişle; kiraya veren kiracı ile aynen anlaştığı gibi kiralananı kararlaştırılan tarihte ve biçimde teslim etmelidir.
Kira sözleşmesinin sürekli sözleşmeler niteliğine sahip olması sebebiyle de kiraya verenin bu teslim ile yükümlülüğü bitmemekte; sözleşme süresince de kiralananın tam ve gereği gibi kiracının kullanımına hazır bulundurulması gerekmektedir.
2-) Kiraya Verenin Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
3-) Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu;
Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
4-) Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu
a) Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
b) Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih (TBK m.306)
Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Kira bedelinin indirilmesi (TBK m. 307)
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Zararın giderimi (TBK m. 308)
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
5-) Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk
Zapttan sorumluluk (TBK m. 309)
Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
Kiralananın el değiştirmesi (TBK m. 310)
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması (TBK m. 311)
Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Tapu siciline şerh (TBK m. 308)
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
