Kira Tespit (Bedelinin Belirlenmesi) Davası Nedir?
Kira tespit davası diğer adıyla kira bedelinin tespiti davası, uygulamada genellikle kiraya veren ile kiracının konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli üzerinde yapılacak artış miktarı üzerinde anlaşamamaları durumunda gündeme gelen bir dava türüdür. Bu davaya “kira bedeli artırım davası” da denilmektedir.
Kira sözleşmelerinde kiracının temel borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kiraya veren ve kiracı kural olarak kira bedelini başlangıçta hiçbir sınırlamaya bağlı olmaksızın serbest bir şekilde kararlaştırabilirler (istisnası aşırı yararlanma (TBK m.28) hükümleri). Taraflar kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedeli ve kira artış oranı ile bağlıdır. Kira süresinin bitmesinin ardından şartlarına uygun olarak fesih bildirimi yapılmadığı takdirde konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme bir yıl daha uzamaktadır. Bu halde kira bedelinde yapılacak kira artışı, beş yıllık kira süresi boyunca, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.
Yani konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar ilk beş yıl boyunca kira artışını, yıllık TÜFE ortalamasının üzerinde kararlaştıramazlar. Kira bedeli artışına getirilen sınırlamanın temel sebebi kira sözleşmelerinde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının daha zayıf durumda olmasıdır.
Kanunun kira bedeli artırımı ile ilgili sınırlamasına karşılık; ülkemizdeki enflasyon yüksekliği, devalüasyon, bazı zamanlarda gayrimenkul piyasasındaki sıkıntılar, kiralanana veya kiraya verene bağlı olarak sebeplerle kira bedelinde olağanın üstünde bir artış yapılmak istendiğinde taraflar kira tespiti yapılması için mahkemeye başvurabilmektedir.
Elbette kiraya veren ve kiracı öncelikle kira bedelinde yapılacak artış oranı ile ilgili anlaşmaya çalışmalıdır. Ancak tarafların her türlü çabaya rağmen bir anlaşmaya varamamaları halinde kira tespit davası açma zorunluluğu oluşacaktır.
Belirtmem gerekirse; taraflar sadece kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranını artırma amacıyla değil, sözleşmede herhangi bir kira artış oranı kararlaştırılmamış olması halinde veya kira bedelinin azaltılması amacıyla da kira bedelinin tespiti davası açabilirler.
Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?
1-) Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır: Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için ilk olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılmış olmasında bir sakınca yoktur. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması faydalı olacaktır.
2-) Kiralanan konut veya çatılı işyeri olmalıdır: TBK 344. ve devamı maddelerinde düzenlenen hükümlere tabi olmamız için kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekmektedir. Eğer kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğine haiz değilse kira tespit davası değil kira bedelinin uyarlanması davası (TBK m.138) açılmalıdır.
3-) Kira bedelinin tespiti davası açılmasında davacının hukuki yararı bulunmalıdır: Elbette kira bedelinin tespit edilmesi için mahkemeye başvuran kişilerin bu taleplerinde hukuki yararı bulunması gerekir. Örneğin; Taraflar üç yıl sonraki kira artırım miktarının tespit edilmesi talebinde bulunmaları halinde dava açmalarında hukuki yararı olduğu söylenemeyecektir. Ancak kiraya verenin uzun yıllardır cüzi miktarda kira artışı yapmasına rağmen yeni kira yılında artık kira bedelinin emsal değerler üzerinden belirlenmesi amacıyla açtığı davada kiraya verenin hukuki yararı vardır.
Kira Tespit Davasında 5 Yıllık Süre Nedir?
Kira bedeli artışı ile ilgili olarak en çok sorulan sorulardan birisi de beş yıllık sürenin ne olduğuna ilişkindir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu kira bedelinin artırılmasına ilişkin TBK m. 344 ve devamında taraflara emredici bir hükümle sınırlandırma getirmiştir. Buna göre kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması konusunda iki önemli hususa dikkat edilmelidir:
1- Kira sözleşmesi 5 yıl ve daha fazla bir süre boyunca devam etmiş mi?
2- Taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir madde eklemesi yapmış mı?
Bu iki sorunun cevabına göre kira bedeli artırımı konusunda çeşitli ihtimaller karşımıza çıkacaktır;
Kira süresi beş yılı doldurmamışsa ve taraflar kira sözleşmesinde bir kira artış oranı belirlemişlerse bu durumda; yıllık kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Yani yıllık ortalama Tüketici Fiyat Endeksinden fazla yapılan bir artış kesin olarak hükümsüz olacaktır. Bu ihtimalde kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar yoktur. Tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları kira artırım oranı TÜFE miktarını geçmemek koşuluyla uygulanacaktır. Bir örnekle açıklamamız gerekirse; Aralık 2021 yılında yapılan bir kira sözleşmesi ve kira artış oranı da yıllık %20 belirlendiğini varsayalım. Aralık 2022 yılında önceki yıla ait ortalama TÜFE oranı %18 olarak çıkarsa; kararlaştırılan artış oranı tamamen geçersiz sayılmayacak, kira bedelinde TÜFE oranı kadar yani %18 oranında bir artış yapılacaktır.
Kira süresi beş yılı doldurmamışsa ve taraflar kira sözleşmesinde bir kira artış oranı belirlememişlerse bu durumda TBK m. 344/2’ye göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” denmektedir. Yani bu halde taraflar kira artış oranının belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açabileceklerdir. Hakim burada önceki kira yılına ait TÜFE oranını aşmamak şartıyla belirli bir kira artış oranına hükmedecektir. Görüldüğü üzere; kanun burada hakime, hakkaniyetin gerektirmesi halinde, TÜFE oranından daha az bir miktarda kira artırımına karar verebilme yetkisi tanımıştır.
Kira süresi 5 yıldan uzun sürmüşse taraflar kira bedelinin tespiti amacıyla dava açarak bir önceki kira yılının ortalamasına göre hesaplanan TÜFE oranından daha fazla bir artışı talep edebileceklerdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344/3. maddesine göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denmektedir. Bu bağlamda kira ilişkisi 5 yıldan fazla süredir devam etmesi halinde tarafların kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmiş olup olmamasına bağlı olmaksızın ilgili Sulh Hukuk mahkemesinde emsal kira bedelleri de dikkate alınarak artış yapılması amacıyla kira bedelinin artırımı bir başka deyişle kira tespit davası açılabilecektir.
5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
5 yıl geçmeden kira tespit davası açılabilir mi? Yukarıdaki başlıkta açıkladığımız üzere; kira tespit davası tarafların kira sözleşmesinde ilgili kira yılına ilişkin olarak; kira bedeli artış oranı kararlaştırmamış olmaları halinde 5 yıldan önce de açılabilir (Verilecek karar TÜFE ortalaması ile sınırlıdır). Bu durum haricinde emsal kira bedelinin öğrenilmesi amacıyla dava açılabilmesi mümkün olsa da taraflar arasındaki kira sözleşmesine bir etkisi olmayacaktır.
Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Bu konuda sık sorulan bir diğer soru dava açtıktan sonra kira bedeli artışı neye göre belirlenir, nasıl hesaplanır sorusudur. Burada da ikili bir ayrıma gitmek gerekir:
1-) Eğer kira süresi beş yılı geçmemişse ve taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artırımına ilişkin bir madde bulunmuyorsa bu halde açılan kira bedelinin tespiti davasında; mahkeme kira bedelini bir önceki kira yılına ait ortalama TÜFE oranını geçmemek kaydıyla hakkaniyete göre belirleyecektir. Bu açıklamamızı biraz somutlaştıralım. Örneğin, kasım 2021 tarihli kira sözleşmesinde taraflar kasım 2022 yılı için kira artış oranının tespit edilmesi için Sulh Hukuk mahkemesine başvurmuş olsunlar. Kasım 2022 tarihi içinde TÜFE oranı %20 olarak açıklandığını varsayalım. Hakim burada nasıl karar verecektir? Öncelikle şunu bilelim. Hakim bu somut halde %20’yi aşan bir kira artış oranı belirleyemez. Tespit yapılırken de kiralananın durumu, kiracı ve kiraya verenin beyanları, kira sözleşmesindeki ilgili hükümler, tarafların iradeleri ve dosya içerisindeki deliller dikkate alınarak bir sonuca ulaşılacaktır.
2-) Kira süresi beş yılı doldurmuşsa bu halde taraflar arasında kira artış oranı belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın kira tespit davası açılabilecektir. Bu halde mahkeme kira bedelini belirlerken bir önceki yıla ait TÜFE ortalaması ile bağlı değildir. Bir başka deyişle daha yüksek bir kira artış oranı belirlenebilecektir. Hakim bu durumda kira bedelini tespit ederken şu ölçütleri de göz önünde bulunduracaktır:
1- Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
2- Kiralananın durumu
3- Emsal kira bedelleri
4- Hakkaniyete uygunluk
Kira Bedeli Yabancı Para Üzerinden (Dolar, Euro, Sterlin) Belirlenmişse Kira Artırımı Nasıl Yapılır?
TBK m. 344/4 uyarınca; “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” denmektedir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde 5 yıl dolmadıkça hiçbir şekilde bir kira artışı yapılamayacaktır. Beşinci yılın sonunda ise emsal kiralar üzerinden bir tespit yapılmasının mümkün olacağı belirtilmiştir.
Ancak 16.11.2018 tarihinde Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/52) ile konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin döviz olarak veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı belirtilmiştir. Söz konusu tebliğ hala yürürlüktedir ve uygulanmaktadır. Bu bağlamda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli döviz olarak belirlenemez. Döviz olarak belirlenen kira bedelleri ise 02.01.2018 tarihi itibariyle mevcut kur üzerinden TL’ye çevrilmiş ve bu şekilde kira sözleşmesinin devamı sağlanmıştır. Söz konusu Tebliğ’de, Türk Lirasına çevrilen kira sözleşmelerinde aylık açıklanan TÜFE oranı üzerinden kira bedeli artışı yapılacağı belirtilmiştir.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı Nedir?
Kira tespit davaları ile ilgili ihtar şartı kiraya verenin kira bedelinde artış yapılması amacıyla açtığı davada verilen kararın ne zamandan itibaren geçerli olacağı konusunda önemlidir. Burada okuyucuların daha iyi anlayabilmesi için ikili bir ayrımla anlatmak istiyorum. Ama öncelikle ilgili kanun maddesini inceleyelim. 6098 sayılı TBK m.345’e göre;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” denmektedir.
1-) Birinci ihtimalde taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde yeni kira yılında/döneminde kira artışı yapılacağına ilişkin bir madde yoksa yukarıdaki kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere, kiraya veren yeni kira yılının başlangıcından en az otuz gün önce dava açarsa veya kira bedelinde artış yapılmasını istediğini belirten bir yazılı bildirimde bulunması (en az otuz gün önce kiracıya ulaşmış olmalı) halinde; kira bedelinin tespiti davası sonucunda verilen kararın kira yılının başlangıcından itibaren yani geriye dönük olarak uygulanacaktır.
Burada belirtmem gerekirse; kiraya verenin kira tespit davası açmak için ihtarname göndermesi zorunlu değildir. Kiraya veren ihtar göndermezse veya süresi içerisinde göndermezse sadece dava sonucunda verilen kira artış oranı bir sonraki kira yılı için uygulanabilir.
Yazılı bildirim noter aracılığıyla ihtarname göndermek suretiyle yapılması en doğrusu olacaktır. Fakat, iadeli taahhütlü posta, telgraf gibi yöntemlerle de yazılı bildirimde bulunulması ihtar şartının yerine getirilmesini sağlayacaktır.
2-) İkinci ihtimal olarak TBK m.345/3’te belirtildiği üzere; tarafların arasındaki kira sözleşmesinde yeni kira yılında kira artışı yapılacağına ilişkin bir madde varsa; kiraya verenin ihtarname göndermesine gerek olmaksızın kira yılının/döneminin sonuna kadar kira artırım davası açması halinde bu dava sonucunda verilecek artış oranı kira yılının başlangıcından itibaren uygulanacaktır.
Kira bedelinin tespiti davası ile ilgili olarak ihtar şartını kısaca anlatmaya çalıştım. Okuyucular tarafından daha iyi bir şekilde anlaşılabilmesi için yazımızın sonunda bir kira artışı davası ihtarname örneği paylaşacağım.
Kira Bedelinin Hakim Tarafından Belirlenmesi Kaç Yılda Bir Talep Edilir?
Taraflar kira sözleşmesinde gelecek kira yılına ilişkin (kira sözleşmesinin 1 yıl olarak yapıldığı varsayılmıştır) herhangi bir kira artış oranı kararlaştırmamışlarsa; kira artırım miktarının belirlenmesi için her zaman dava açabilirler (Verilecek karar TÜFE ortalaması ile sınırlı olacaktır.). Verilen karardan sonra ise kira başlangıç tarihinden itibaren beşinci yılın sonundan itibaren geçerli olmak üzere süresi içerisinde, her beş yılda bir kez, tekrardan emsal kira bedeli üzerinden belirlenecek bir artış oranı için talepte bulunabilirler.
Başlangıçta kira artış oranı belirtilmişse de; kira süresinin beş yılı geçmesi ile birlikte ve her beş yılda bir kez emsal kira bedeli üzerinden bir tespit yapılması için dava açılabilecektir. Kanun koyucu tarafından burada beş yıllık aralıklarla bir emsal kira bedeli araştırılması yapılarak belirleme yapılması talebinde bulunulabileceği öngörülmüştür. Bununla amaçlanan ise konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıların ülkemizdeki enflasyon, devalüasyon vs. nedenlerle sürekli olarak sıkıntı yaşamasının önüne geçmektir.
Ancak taraflar kira bedelinin azaltılması, hakkaniyete uygun bir miktarın belirlenmesi, olağanüstü hallerde kira bedelinin uyarlanması için; bir süre sınırlandırması olmaksızın her zaman dava açılabilir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kira tespit davası geriye yürür mü? sorusu ile ilgili olarak TBK m.345’te; “Kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şartıyla, izleyen yeni kira yılı sonuna kadar açılması halinde; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira yılının başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Ayrıca taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde açıklanmaya çalışılmıştır.
Geriye dönük olarak kira tespit davası açılması mümkün değildir. Kira bedelinin belirlenmesi durumunda kural olarak geleceğe etkili olarak uygulanacaktır. Fakat burada kanun özel bir madde düzenleyerek kişinin TBK m.345 kapsamında belirtilen dava açma veya ihtar şartını yerine getirmesiyle birlikte; daha sonra dava açsa da ya da karar verilse de kira yılının başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Yani geçmişe dönük olarak kiracıdan kira artış oranı talep edilecektir.
Kira ilişkisi kapsamında kanunun öngördüğü bu özel haller dışında geçmişe yönelik olarak kira tespit davası açılamaz. Geriye dönük kira bedeli talep edilemez.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin artırılması, azaltılması vs. sebeplerle kira bedelinin tespiti davası açmak isteyen kişiler aşağıdaki 5 adımı takip etmelidir:
1- Öncelikle kira bedelinin tespiti davası açmayı düşünen kişi; neden dava yoluna başvurduğunu kendisine sormalıdır. Karşı tarafla anlaşma imkanı varsa bu yolu denemelidir. Kişi kira bedelinin tespiti davası açma konusunda geçerli, makul, mantıklı nedenlerinin olduğu ve dava yoluna başvurmak dışında bir çözümün olmayacağı kanaatine ulaştığında davanın sonuçlarını da öngörerek kira tespit davası açma sürecini başlatmalıdır.
2- Yukarıda kira tespit davasında ihtar şartı nedir? sorusunu cevapladığım bölümde belirttiğim açıklamalar doğrultusunda eğer kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekiyorsa öncelikle bu ihtarname gönderilmeli, daha sonra dava açılmalıdır. Ancak somut olayda kiracıya ihtar gönderilmesi gerekli değilse doğrudan dava dilekçesi hazırlama aşamasına geçilebilir.
3- Usul ve esas açısından tam ve gereği gibi bir dava dilekçesi hazırlanmalıdır. Burada görevli ve yetkili mahkeme doğru bir şekilde tespit edilmeli, davanın konusu, olay ve uyuşmazlık açık ve ayrıntılı bir şekilde açıklanmalıdır. Dava dilekçesinde mutlaka deliller (kira sözleşmesi, bilirkişi, keşif, emsal kira bedeli araştırması vs.) belirtilmeli ve dilekçe ekine eklenmelidir (Taraflar arasındaki kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmışsa dava dilekçesi ile birlikte mahkemeye sunulmalıdır).Talep ve sonuç kısmında ise; kişi kira bedelinin ne kadar artırılmasını, azaltılmasını istediğini ve diğer taleplerini belirtmelidir.
4- Kişi dava dilekçesini usul ve esasa uygun bir şekilde hazırladıktan sonra görevli ve yetkili olan mahkemenin bulunduğu Adalet Sarayına gitmelidir. Burada tevzi bürosuna başvurarak, dava açacağını belirtmelidir. Dava dilekçesini ve dilekçe ile beraber sunmak istediklerini tevzi bürosunda bulunan görevli memura teslim etmelidir.
5-Daha sonra ilgili memur tarafından kendisine söylenen dava harç ve masraflarını orada ödemelidir.
Kişinin bu adımları tamamlaması ile kira bedelinin tespiti davası açılmış olacaktır. Kendisine memur tarafından davanın hangi mahkemede görüleceği ve dosya esas numarasını içeren tevzi formu verilecektir.
Belirtmem gerekirse; kira tespit davası açma süreci bu şekilde olsa da bu aşamaların her birisinin tam ve doğru olarak uygulanması gereklidir. Örneğin; dava dilekçesinde eksik unsurların olması, delillerin belirtilmemesi, yanlış taleplerde bulunulması, dava öncesi hazırlıkların örneğin; ihtar şartının süresi içerisinde yerine getirilmemesi gibi hallerde kişiler maddi ve manevi olarak zarara uğrayabilecektir. Dolayısıyla bu süreçte mutlaka uzman bir kira avukatı ile beraber hareket etmenizi tavsiye ediyorum.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkemeler Sulh Hukuk mahkemeleridir. Bu davada yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. Bu anlamda dava kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk mahkemesinde açılabilecektir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak taraflar dava sonucunda verilecek kararın geriye dönük olarak kira yılının başlangıcından itibaren uygulanmasını da istemeleri halinde yukarıda belirttiğimiz TBK m.345 hükümlerinde belirtilen sürelere uygun olarak hareket etmelidirler.
Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi? Şartları Nelerdir?
Kiralananın malikinin değişmesi halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi sona ermez. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme ile bağlı olur. Bu anlamda aslında kira sözleşmesinde bir değişiklik olmayacaktır. Yeni malik için de yukarıdaki bahsettiğimiz kira artırım davası kuralları geçerlidir. Dava şartlarını sağlaması ile yeni malik de kira tespit davası açabilir.
Bir örnekle daha anlaşılır hale getirelim: Taraflar kira sözleşmesinde TÜFE oranında her yıl bir artış yapılacağını kararlaştırmış olsun. Beşinci yılın sonunda eğer yeni malik kiralananı satın almışsa ve kira bedelinin emsal değer üzerinden belirlenmesini istiyorsa 344/3’e dayanarak ihtar şartı olmaksızın kira tespit davası açabilir. Ve dava sonucunda verilen kararı altıncı kira yılının başlangıcından itibaren uygulanmasını isteyebilir.
Kira Bedelinin Zımnen Kabul Edilmiş Olması Halinde Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Hukuki ilişkilerde taraflar kural olarak yazılı ve açık bir şekilde anlaşırlar. Fakat bazı hallerde kiraya veren veya kiracının eylemleri ile de belli bir konuda anlaşıldığı kabul edilebilir. Örneğin; Taraflar kira sözleşmesinde yeni kira yılında TÜFE oranında bir artışı yapılacağı konusunda anlaştıklarını varsayalım. Fakat yeni kira yılında kiracı her ay yine aynı kira bedelini ödüyor olsun. Yani kira bedelinde Tüfe oranında bir artık ekleme yapmadan aynı kirayı ödemeye devam ediyor. Kiraya veren de bu duruma herhangi bir şekilde tepki vermiyor, bu konuyu dile getirmiyor. Bu halde tarafların yeni kira yılında kira bedeline zam (artış) yapılmayacağı konusunda zımni olarak anlaştıklarını söyleyebilir miyiz?
Bu soruya en doğru cevap somut olay özelinde verilebilir. Ancak eğer kiraya veren uzun bir süre boyunca bu artırım yapılmamış kira bedelini herhangi bir ihtirazi kayıt düşmeden, itiraz etmeden kabul etmişse tarafların o yılki kira bedelinde zımni olarak anlaşma yapıldığı kabul edilebilir.
Ancak kiraya verenin 1-2 ay bu kira bedeline tepki vermemesi kiraya verenin kira bedelini zımni olarak kabul ettiği anlamına gelmeyecektir. Bu süre somut olaya göre belirli bir uzunlukta olmalıdır. Keza Yargıtay’da uzun bir süre herhangi bir ihtirazi kayıt düşmeksizin kira bedelini kabul eden kiraya verenin kira bedelinin tespiti davası açabileceğini belirtmiştir.
Belirtmem gerekirse; yeni kira yılından önceki yıla ait ortalama TÜFE oranından fazla yapılan kira artışına herhangi bir itiraz da bulunmayarak ödeme yapan kiracı hiçbir şekilde kira bedelini zımni olarak kabul etmiş olmaz. Kiraya verenden ise TÜFE oranının üzerinde ödediği kira bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini talep edebilir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira Tespit davası ile ilgili olarak tarafınıza bu konuda dilekçe hazırlarken yol göstermesi, genel çerçeve oluşturması için hazırladığımız kira tespit davası dilekçe örneğine aşağıdaki bağlantı üzerinden ulaşabilirsiniz.
KİRA TESPİT DAVASI DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ WORD
KIRA TESPİT DAVASI DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ PDF
Kira Tespit Davası İhtarname Örneği
Kira Tespit davası ile ilgili olarak kiracıya ihtar şartının bulunduğu hallerde tarafınıza bu konuda ihtarname dilekçesi hazırlarken yol göstermesi, genel çerçeve oluşturması için hazırladığımız kira tespit davası ihtarname örneğine aşağıdaki bağlantı üzerinden ulaşabilirsiniz.
KİRA TESPİT DAVASI İHTARNAME ÖRNEĞİ WORD
KİRA TESPİT DAVASI İHTARNAME ÖRNEĞİ PDF
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer ?
Kira tespit davası ne kadar sürede sonuçlanır? Dava sürecinde tarafların beyanları dinlenilecek, tarafların talepleri doğrultusunda gerekli işlemler yapılacak, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla kiralananda keşif yapılacak, bilirkişi raporu düzenlenecek ve daha sonra tarafların itirazları değerlendirilecektir. Bu bağlamda somut olaya göre davanın sonuçlanma süresi değişkenlik süresi değişecektir. Ancak ortalama olarak 9 ay-1,5 yıl içerisinde kira bedelinin tespiti davası sonuçlanmaktadır.
Kira Bedelinin Azaltılması Davası (Kira Bedelinin Az Gösterilmesi) Nedir?
Kira tespit davası sadece kiraya verene özgü bir dava değildir. Kiracı da kira bedelinin tespiti amacıyla her zaman dava açabilir. Uygulama da kiracının kira bedelinde kanuna aykırı olarak artış yapılması halinde kiracıların kira bedelinin azaltılması amacıyla açtığı davaya “kira bedelinin azaltılması davası” da denmektedir. Ayrıca TBK m.138 de belirtilen şartların oluşması ile kiracı “kira bedelinin uyarlanması davası” da açabilecektir.
İlk olarak şunu belirtelim; kiraya verenin tek taraflı olarak kira bedelinde artış yapma hakkı yoktur. Dolayısıyla kiracı, kiraya verenin tek taraflı olarak kanuna aykırı olarak yaptığı kira artışlarını ödemek zorunda değildir. Kiraya veren kira bedelinde kanunun belirlediği sınırların üzerinde bir artış yapmak istiyorsa kira artırım davası açmalıdır.
Yukarıdaki başlıklarda da ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere; 5 kira yılı boyunca kiraya veren önceki yıla ait ortalama TÜFE oranının üzerinde bir kira artışı uygulayamaz. Aynı şekilde kiracı da söz konusu TÜFE oranının üstünde bir kira bedeli ödemek zorunda değildir.
Kira bedelinin az gösterilmesi veya TÜFE ortalamasının üzerine bir kira artışı yapılması halinde kiracı kanun ile belirlenen sınırın üstünde ödediği kira bedelini kiraya verenden sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri alabilir. Ayrıca kiracının kanuna aykırı olarak kendisinden kira bedelinin düşük gösterilmesi talebinde bulunan kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı da bulunmaktadır.
Kira Tespit ve Tahliye Davası Birlikte Açılabilir Mi?
Kira tespit davası; taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi kapsamında kira bedelinin, artış oranının belirlenmesine yönelik bir davadır. tahliye davası ise çeşitli sebeplere dayanarak (örneğin, kira bedelinin ödenmemesi) kiracının kiralananı boşaltmasını sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Bu anlamda kiraya verenin aynı davada hem kira bedelinin tespitini istemesi hem de kiralananın tahliyesini istemesi mümkündür. Keza Yargıtay’da bu görüştedir.
“Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti ve tahliye davasına dair karar, davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece dava konusu taşınmazın 01.03.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin halen ödenmekte olan net 760.00 TL olarak tespitine, davacının tahliye talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/10830 K. 2016/4409 T. 6.6.2016)
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Islah Olur Mu?
“Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.” (Yargıtay HGK., E. 2017/2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021)
Kira Tespit Davası Masraflarını Kim Öder?
Kira bedelinin tespiti davasında masrafları davayı açan taraf ödeyecektir. Buna göre davası; davayı açarken harç ve giderleri kendisi yatıracaktır. Dava sürecinde de tebligat, bilirkişi ücreti, keşif masraflarını vs. ödeme sorumluluğu davacıya aittir. Dava sonunda bu harç ve masraflar haksız olan tarafa yükletilecektir.
Kira Tespit Davası Harca Esas Değer Ne Kadardır?
Kira tespit davasında brüt bir aylık kira bedeli farkı üzerinden hesaplama yapılarak nispi harç alınacaktır.
Kira Tespit Davası ile ilgili Yargıtay Kararları
Hak ve Nesafet Kurallarına Uygunluk
“Hükme esas alınan ve taraflar arasında yapılan 01.01.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 10 yıllık kira bedelinin de 16.400 TL olup kiralayanın hesabına yatırıldığı da uyuşmazlık konusu değildir.
Sözleşmenin 5. maddesinde “Kiracı kira ilişkisini devam ettirmek isterse o günkü rayiç kira bedelini %20 aşağısını ödemek koşulu ile kira ilişkisini devam ettirebilir.” şartı vardır. Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamadıklarından davacı 01.01.2012 tarihinde başlayan yeni dönem kira bedelinin tespitini istemiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında öngörüldüğü üzere kira süresi sona erdiğinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi, (6570 sayılı kanunun 11 maddesi) uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın kira parasına ilişkin koşul yenilenmemekte ve kira bedeli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Hakim kira sözleşmesindeki bu boşluğu “hak ve nesafet” kuralına uygun bir kira parası takdir etmek suretiyle doldurmaktadır.
Yeni dönem kira parasının tespiti anılan içtihadı birleştirme kararında açıklandığı gibi bir sınırlamadır. Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği ücret unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanmaktadır. Kira ilişkisi kuruluşundan itibaren 10 yıldan fazla bir zaman geçtiğinden istenilen dönem kira bedeli hak ve nesafete göre belirlenmelidir.
Mahkemece yapılacak iş, kiralananın serbest koşullarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra davalının eski kiracı olması de nazara alınarak hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde endeks uygulanarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2014/6351 K. 2014/7993 T. 18.6.2014)
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı ile İlgili Bir Maddenin Yokluğu ve İhtar Şartı Gerçekleşmemesi Haline İlişkin Yargıtay Kararı
“Somut olayda; davalı kiracı ile davacıların miras bırakanı arasında düzenlenen 04/04/1992 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde artışa ilişkin bir şart yoktur. Dava 8.3.2012 tarihinde açılmıştır. Davacı vekili davadan önce ihtar gönderilmediğini, cevap dilekçesinin tebliğine dayanıldığını ileri sürmüştür. Dava dilekçesinin davalıya 04.06.2012 tarihinde tebliğ edildiği görülmektedir. Bu durumda kira tespitinin istendiği dönem olan 04/04/2012 tarihinde başlayan dönemden en az 30 gün önce tebliğ edilmiş ihtar şartı gerçekleşmediğinden davacı 04.04.2013 tarihinden itibaren başlayacak dönem yönünden kira bedelinin tespitini talep edebilir. Mahkemece 04.04.2013 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini isteyip istemedikleri hususu davacılardan sorularak tespiti istemeleri halinde davanın esası hakkında inceleme yapılarak karar verilmesi, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, 04.04.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/7127 K. 2014/1733 T. 19.2.2014)
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Yargıtay Kararı
“Somut olayda; Davacının 01.05.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasında süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespiti istenemez. Bu durumda mahkemece; 13.11.2013 tarihinde açılan dava ile 01.05.2011 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/10130 K. 2016/5392 T. 22.9.2016)
“Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).” (Yargıtay HGK., E. 2017/2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021)
“Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 19.02.2013 tarihi olduğuna göre TBK’nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2018/2245 K. 2018/5591 T. 22.5.2018)
Kira Tespit Davası ile ilgili Sık Sorulan Sorular
Ev Sahibi TÜFE’den Fazla Zam Yapabilir Mi?
Ev sahibi tek taraflı olarak kira bedeline zam yapamaz. Ev sahibi ve kiracının artış miktarında anlaşmaları gerekir. Taraflar kanunun belirlediği sınırlamalar doğrultusunda; beş yıllık kira süresi boyunca bir önceki yılın ortalama TÜFE oranının üzerinde olmamak şartı ile yapılan kira artışı geçerlidir. 5 yılın sonunda ise emsal kira bedeli üzerinden artış yapılması için kira artırım davası açabilir.
Ev Sahibi Kiracıdan Geriye Dönük Kira Zammı İsteyebilir Mi?
Ev sahibi geriye dönük olarak kira artışı yapamaz. Kira zammı talep edemez. Geriye dönük kira artışı ancak kira tespit davası açılması halinde; TBK m.345 uyarınca şartlar oluşmuşsa mahkemece verilen hükmün (kira artışının) kira yılının/döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için talep edilebilir. Bu halde; kiraya veren mahkemece verilen kira artış oranını ilgili kira yılının başlangıcından itibaren uygulanmasını isteyerek, aradaki kira farkını kiracıdan talep edebilir.
Kira Tespit Davası Kime Açılır?
Kira tespit davası kira sözleşmesinin tarafları arasında görülür. Buna göre; davayı kiraya veren açmışsa kiracıya karşı açılır. Kira bedelinin tespiti davasını kiracı açmışsa dava kiraya verene karşı açılacaktır.
Kira Bedeli En Fazla Ne Kadar Artar?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak daha sonra kira artışı yapmak istediklerinde kanunda belirlenmiş sınırlamalara uymaları gerekir. Buna göre kira süresi beş yılı dolduruncaya kadar yıllık TÜFE oranının üzerinde bir kira artışı yapamazlar. Beş yıldan sonra ise kira bedelinin tespiti davası açarak emsal kira belirlenmesi talebinde bulunabilirler.
