Kiracı Erken Çıkarsa Depozito Alabilir Mi?
Kiracının kiralananı haklı bir neden olmaksızın erken tahliye edebilmesi elbette mümkündür. Ancak erken tahliye halinde kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri makul bir süre daha devam edecektir. Bu konuda en çok sorulardan birisi de erken tahliye halinde kiracıya depozito iadesi yapılıp yapılmayacağı hakkındadır.
Kiracının sözleşmeye aykırı olarak haklı bir nedeni olmaksızın kiralanandan erken çıkması halinde belli bir tazminat yükümlülüğü oluşsa da; bu durum kira ilişkisi kapsamında ödediği depozitonun iadesini talep edemeyeceği anlamına gelmeyecektir. Dolayısıyla somut olayda şartları bulunuyorsa kiracı depozito iadesini talep edebilecektir.
Ancak erken tahliye sebebiyle kiracının belli bir tazminat ödemek durumunda kalacağı (örneğin; makul bir süre için kira bedeli, aidat, kiralanana verilen zarar için tadilat-onarım- eski haline getirme bedeli vs.) da göz önünde bulundurulduğunda; kiraya verenin söz konusu bu zararlarına karşılık kiracının ödediği depozito bedelinden mahsup/takas yapılmasını isteyebilecektir.
Bu konuya ilişkin olarak bazı Yargıtay kararları şu şekildedir: Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli ilk kira sözleşmesinin 7.maddesinde “…kiracıdan 4000 Amerikan Doları depozito alındığı, kiracının işyerini ikinci yıldan sonra tahliye etmesi durumunda herhangi bir hasar, zarar, ziyan ve herhangi bir borç yok ise depozitonun kiracıya iade edileceği…” kararlaştırılmıştır.
Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli ikinci kira sözleşmesinin 7.maddesinde “…6.000 Amerikan Doları depozito verileceği, tahliye halinde mal sahibine herhangi bir borç yok ise depozitonun aynen iade edileceği…” kararlaştırılmıştır.
Davacı kiracının depozito verdiği hususunda uyuşmazlık bulunmadığına göre, kiralananın yargılama sırasında dava dışı 3.kişiye satılmış olması davacı kiracının davalı kiralayandan (eski malik) depozitonun iadesini istemesine engel değildir.
Mahkemece uyulmasına karar verilen Dairemizin bozma ilamında “…taraflar arasındaki her iki sözleşmede de depozitonun kiracının herhangi bir borcunun olmaması halinde iade edileceği kararlaştırıldığına ve birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı dosyasında da davacı kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan erken tahliye nedeniyle kira paralarının tahsiline ilişkin alacak davası bulunduğuna göre mahkemece kiracının depozitonun iadesi talebinin, kiralayanın erken tahliye nedeniyle açtığı alacak davası ile birlikte değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş,
Mahkemece, davacı kiracı şirketin kiralayana borçlu olması nedeni ile depozito bedelini isteyemeyeceği gerekçesiyle depozito bedeline ilişkin davanın reddine karar verilmiş ise de, kiralayan taraf kiracıdan olan alacağını hüküm altına aldırmış olmakla ve davadan sonra kiralayan tarafından açılan alacak davası nedeniyle takas-mahsup talebinde de bulunulmadığına göre davacı kiracının depozito bedeline ilişkin itirazın iptali davasının (asıl davanın) kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile asıl davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/3382 K. 2016/1220 T. 23.2.2016)
“Bozma kararına uyan mahkemece; kiralananın tahliye edildiği 03/06/2014 tarihine kadar ödenmeyen bakiye kira borcunun 7.200,28 TL olduğu, bu tarih ile yeniden kiraya verildiği 01/08/2014 tarihi arasında kalan 1 ay 27 günlük süre bakımından ödenmesi gereken tazminatın 4.413,07 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 12.122,04 TL’nin davalı …’dan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine; davalı şirketin kefaleti geçersiz olduğundan bu davalı bakımından ise davanın tümden reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Bilindiği üzere, bir mahkemenin, Yargıtay’ın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli kazanılmış hak oluşabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalması yolu ile de usuli kazanılmış hak durumu doğabilir. Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir.
Bozma öncesinde mahkemece eksik ödenen bakiye kira bedeli, erken tahliye sebebiyle makul süre tazminatı ve tadilat gideri toplamı 17.872,05 TL’den 4500 TL depozito bedeli mahsup edilerek alacak kalemleri ayrı ayrı hüküm altına alınmaksızın toplam tutar olan 13.372,05 TL üzerinden hüküm kurulmuştur.
Bozma kararı yalnızca eksik ödenen kira bedeli ile erken tahliye sebebiyle hesaplanan tazminat kalemlerine ilişkin olup davacının tadilat giderleri alacağı ve depozito bedelinin mahsubu hususu yukarıda da değinildiği gibi bozma dışında kalarak kesinleşmiştir.
Mahkemece hüküm kurulurken tadilat gideri alacağı ve depozito bedelinin mahsubu hesaplamaya dahil edilmediğinden davacının usuli kazanılmış hakkı ihlal edilmiştir.
Buna göre mahkemece, yukarıda sözü edilen ve bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşen tadilat gideri ile tadilat giderinden mahsubu gereken depozito bedeli de hesaplamaya dahil edilerek hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile eksik tutar üzerinden hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2021/7075 K. 2021/10193 T. 18.10.2021)
Bu konuya ilişkin uyuşmazlıklarda kişilerin olası hak kayıpları yaşamaması adına uzman bir kira avukatı ile beraber hareket etmesi yararlı olacaktır.
Av. Oktay Altunkaya
