Kiracı Kira Sözleşmesi Sona Ermeden Evden/İşyerinden Çıkarsa Ne Olur? (TBK m.325)
Kira sözleşmesi sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Taraflar ahde vefa ilkesi gereğince yaptıkları sözleşmeye uygun davranmalıdır. Sözleşme belirli süreli olarak düzenlenmişse kararlaştırılan tarihte ve süresinde bildirimde bulunarak, belirsiz süreli olarak yapılmışsa fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uygun olarak sonlandırılmalıdır. Kiracının bu hallere aykırı olarak evden veya işyerinden erken çıkması durumunda hukuki olarak sorumluluğu gündeme gelebilecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325. maddesinde bu konu şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Buna göre; kiracının sözleşmede kararlaştırılan tarihten önce kiralanandan çıkması halinde, haklı veya kanuni bir neden bulunmuyorsa, kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat yükümlülüğü doğacaktır. Kiracı somut duruma göre makul bir süre daha kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır. Belirtmemiz gerekirse; kiracının evi boşaltması tek başına kira ilişkisinin sonlandığını göstermeyecektir. Kiralananın anahtar tesliminin kiraya verene yapıldığı tarihe kadar kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri devam edecektir.
İlgili Yargıtay kararında kiracının sözleşmeyi erken sonlandırması hususu şu şekilde açıklanmıştır: “Davacının ödenmeyen kira bedeli ve aidat alacakları ile makul süre tazminat talebi bakımından; kural olarak kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği takdirde; Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre tahliye tarihine kadar kira bedelinden, tahliye tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumludur. Mahkemece, hukukçu bilirkişi tarafından hazırlanan rapor doğrultusunda makul süre iki ay olarak esas alınmış ise de bilirkişi makul süre tespiti konusunda ehil değildir.
Bunun yanı sıra davalı, cevap dilekçesi ile 1000 USD depozito ödediğini belirterek depozito bedelinin davacı kiraya verenin alacağından takas ve mahsubunu istemiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 13. maddesinde “Kiracı yükümlülüklerinin teminatı olarak 1000 USD depozito ödemiştir. Bu depozito kira süresince mal sahibinde kalacaktır. Kiracı kiralananı boşaltırken yükümlülüklerini yerine getirir. Apartman yönetimine hiçbir borcu olmadığını kanıtlarsa ve kiralananda hiçbir hasar olmaması halinde kendilerinin 1000 USD aynen iade edilecektir. Aksi takdirde apartman giderleri ve binadaki hasarlar onarılacak, 1000 USD yetmediği takdirde tekrar para istenecektir.” hükmü düzenlenmiştir. Buna göre davalı kiracının ödediği 1000 USD depozito bedelinin de mahsubu gerekir.
Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilerek tahliye edildiği kiracı tarafından yazılı delillerle ispatlanmalıdır. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene teslim etmek suretiyle veya notere ya da mahkemeye tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır.
Hal böyle olunca mahkemece, uzman bilirkişiden rapor alınarak kiralananın kira sözleşmesindeki şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre belirlenip davacı kiraya verenin tahliye tarihine kadar kira bedeli ve aidat borcundan, tahliye tarihinden itibaren ise makul süre kira bedeli ile bu döneme ait aidat borcundan sorumlu olacağı gözetilip, kiracının sorumlu olduğu tespit edilen tutardan da kira sözleşmesinde ödendiği belirtilen 1000 USD depozito bedeli mahsup edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken ehil olmayan bilirkişi raporuna göre ve davalının depozito bedeline ilişkin takas ve mahsup talebi değerlendirilmeksizin hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/10233 K. 2020/7199 T. 30.11.2020)
Kanun maddesinde belirtilen “makul süre” kavramı somut olaya göre belirlenecektir. Ancak Yargıtay uygulamasında 2-4 ay arasında bir süre ile kiracının yükümlülüklerinin devam edeceği yönünde kararlar verilmektedir. Ayrıca kiracının; kiraya verenin kabul edebileceği, benzer koşulları olduğu değerlendirilebilecek yeni bir kiracı bulması halinde yükümlülükleri makul sürenin sonunun beklenmesi aranmadan sona erecektir.
Kiracının evden/işyerinden erken çıkması nedeniyle örneğin; abonelik ücretleri, aidat vs. giderlerde azalma olmuşsa veya kiraya veren kiracı çıktıktan sonra kiralananı bir başka kimseye kiraya vermişse bu kazanımlar erken çıkan kiracının makul süre için sorumlu olacağı kira bedelinden indirilecektir.
Kiracının Evden/İşyerinden Erken Çıkması ile İlgili Yargıtay Kararları
“Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı kiracının, sözleşme süresi sona ermeden, 18/11/2013 tarihinde taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren belirlenen makul süre kira tazminatından sorumlu olduğu gözetilerek, buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılması yönünden uzman bilirkişiden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınması; bundan sonra ödenen kira bedeli ve depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle aşan kısmın hüküm altına alınması gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi de hatalı olmuştur.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/10885 K. 2020/7857 T. 16.12.2020)
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/11527 K. 2021/2139 T. 2.3.2021)
Makul Süreye İlişkin Yargıtay Kararları
“O halde Mahkemece yapılacak iş; 6/A nolu taşınmaz yönünden hesaplanan makul süreye ait kira bedeli toplamı 3.750TL ile 6/B nolu dükkan yönünden, gerekirse bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak kiracının 2009 yılı Aralık ayı ile 08/03/2010 tahliye tarihi arasındaki dönem kadar kiradan sorumlu olduğu gözetilerek hesaplama yapılıp, bundan sonra her iki dükkan yönünden toplam bedelin hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2021/598 K. 2021/2830 T. 17.3.2021)
“Son olarak 31/05/2011 tarihlerinde zarar gördüğü dosya kapsamı itibariyle sabit olup yoksun kalınan kira bedeline ilişkin son talep tarihinin 28.09.2011 olduğu dikkate alındığında, aradaki sürenin de makul kabul edilmesi gerektiğinden mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün onanması gerekirken” (Yargıtay 14. HD., E. 2020/2485 K. 2021/1960 T. 18.3.2021)
“Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Erken tahliye halinde kiracı kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden anahtar teslim tarihinden sonrada TBK 325 maddesine göre kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre ile sorumludur. Kiracı şirketin kiralanana ait anahtarları 24/02/2014 tarihinde notere tevdi ettiği, bu tarihin de davacı tarafından anahtar teslim tarihi olarak benimsendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece, davalı kiracı şirketin 01/12/2013 tarihi ile anahtar teslim tarihi olan 24/02/2014 tarihinde kadar ödenmeyen kira ve bu tarihten sonra da üç aylık makul süre kira bedeline hükmedilmesinde isabetsizlik bulunmamaktaysa da mahkemece ödenmeyen kira bedelinin gün sayısı hesabında hata yapıldığı anlaşılmaktadır.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/11624 K. 2016/7824 T. 26.12.2016)
Av. Oktay Altunkaya
