Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?
Kiracının ölümü halinde taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin ne olacağı merak edilen konulardan birisidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 333. ve 356. maddelerinde kiracının ölümü halinde kira ilişkisinin sona erip ermeyeceği hakkında düzenlemelere yer verilmiştir.
Kiracının herhangi bir nedenle ölmesi halinde; kira sözleşmesi ölen kiracının mirasçıları ile kanun hükmü gereğince devam edecektir. Ölen kiracının mirasçılarının kira sözleşmesini devam ettirmeme yönünde iradesi mevcutsa; TBK m.328 ve devamında düzenlenen yasal fesih bildirim sürelerine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir.
Örneğin; 01.01.2022 tarihinde 1 yıllık süre ile yapılan bir kira sözleşmesinin, 20.01.2022 tarihinde kiracının ölümü sebebiyle sona erdirmek isteyen mirasçılar, en geç 31.03.2022 tarihinde kiraya verene fesih bildiriminde bulunmuş olmak şartıyla(fesih bildiriminin kiraya verene ulaştığı tarih esas alınır), 30.06.2022 tarihi itibariyle kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.
TBK m.333 kapsamındaki düzenleme şu şekildedir: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”
Kiracının ölümü halinde; ölen kiracının mirasçılarının kendiliğinden kira sözleşmesinde taraf haline geleceğine ilişkin kanun maddesi nispi emredici niteliktedir. Dolayısıyla taraflar arasında ölen kiracının mirasçıları aleyhine yapılacak sözleşme hükümleri geçersiz olacaktır.
“Kiracının Ölümü Sebebiyle Kiraya Veren Kira Sözleşmesini Sona Erdiremez.”
Belirtelim ki; kiracının ölümü halinde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı sadece ölen kiracının mirasçılarına verilmiştir. Bir başka deyişle kiracının ölümü sebebiyle kiraya veren kira sözleşmesini sonlandıramayacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında “Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” başlıklı TBK m.356 gereğince; “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” hükmü mevcuttur. TBK m.333 ve m.356 konut ve çatılı işyeri kiralarında birlikte değerlendirilmelidir.
İlgili kanun maddesi ile konut ve çatılı işyeri kiralarında ölen kiracının mirasçılarına ek olarak; ölen kiracının ortakları, ortakların aynı meslek ve sanatı yapan mirasçıları ve kiracı ile aynı konutta oturan kişiler de talepleri halinde kira sözleşmesine taraf olarak devam edebilecekleri belirtilmiştir. Bu kişilerin kira sözleşmesini sürdürmek istememeleri halinde kiralananı tahliye etmeleri gerekir.
Kiracım Öldü Ne Yapmalıyım?
TBK m.333 ve m.356 hükümleri kapsamında ölen kiracının mirasçıları kira sözleşmesine kendiliğinden taraf olacaktır ve kira ilişkisi devam edecektir. Ölen kiracının mirasçıları genel hükümlere göre fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih döneminin sonunda geçerli olmak üzere kira sözleşmesini sonlandırabilirler.
Mirasçıların kira sözleşmesini feshetmek istemeleri halinde bu tarihe kadar, kira sözleşmesini sürdürme iradesinde oldukları halde sözleşmenin devamı boyunca kira bedelini ve diğer yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi gerekir. Ölen kiracının mirasçılarının kira bedelini ödememesi, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kiraya verenin dava ve icra yollarına başvuru hakkı bulunmaktadır.
Kiracının ölümü sebebiyle kiraya veren kira sözleşmesini sonlandıramaz. Ancak kiraya veren; kira bedelinin ödenmemesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında on uzama yılının sona ermesi, özen yükümlülüğüne aykırı hareket edilmesi, önemli nedenlerin bulunması vs. kanunda belirtilen hallerde bildirim veya dava yoluyla kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiracının Ölümü ile İlgili Yargıtay Kararları
“Kabule göre TBK’nun 356.maddesinde ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların sözleşme ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesinin sürdürülebileceği hüküm altına alınmış ise de; kiracı ölmekle, kiracının kiracılık hakkı elbirliği mülkiyeti halinde tüm mirasçılarına geçer. Mahkemece, kiracı ile birlikte oturan şahısların kimler olduğu tespit edilmeden ve taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.” (Ankara BAM, 15. HD., E. 2018/3524 K. 2019/125 T. 23.1.2019)
“Mahkemece, 6098 Sayılı TBK’nun 333. (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 265.) maddesinde kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği hususunun dikkate alınması, kira bedellerinin ödenmesine ilişkin murisin ölüm tarihine kadar olan geçmişe yönelik tüm banka kayıtları getirilerek murisin kira bedellerine ilişkin ödemesi olup olmadığı üzerinde durulması, davalı borçlular sözleşmede tahrifat yapıldığı, ön yüz ve arka yüzde uyuşmazlık olduğunu ve murisin ismi altındaki imzanın murise ait olmadığını ileri sürdüğüne göre, dosyanın bir kez de …. Başkanlığı Fizik İhtisas Dairesi’ ne gönderilerek tahrifat ve imza incelemesi yönünden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2016/3861 K. 2016/4324 T. 2.6.2016)
Av. Oktay Altunkaya
