Kira sözleşmesini sonlandırma sebeplerinden birisi de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halidir. Türk Borçlar Kanunu m.352/3 uyarınca söz konusu tahliye nedeni düzenlenmiştir.
Buna göre kiracının kendine ait bir konutu varsa kiraya veren aşağıdaki şartların mevcut olması kaydıyla tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını Sulh Hukuk Mahkemesinden isteyebilir.
1-) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bi konutu bulunmalıdır. Somut vakıada kiracının kendisi adına kayıtlı bir konutu olabileceği gibi birlikte yaşadığı eşine ait bir konutun bulunması halinde de söz konusu dava açılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; kiracı ile eşi birlikte yaşamıyorsa (örneğin taraflar arasında boşanma davası devam ediyorsa veya fiili ayrılık hali söz konusuysa) bu tahliye sebebine dayanarak dava açılamaz.
Bir diğer konu; kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait konutun konumu ile ilgilidir. TMK m.352/3 gereğince kiracının kendine ait konut kiralananla aynı ilçe sınırları içerisinde olmalıdır. Örneğin; kiralanan taşınmazın Ankara ili Çankaya ilçesinde bulunduğunu varsayalım. Kiracının kendine veya eşine ait konutu Ankara ili Yenimahalle ilçesindeyse bu nedene dayanarak tahliye davası açılamayacaktır. Ancak kiralanan ile kiracıya ait taşınmaz farklı ilçelerde olsa dahi mesafe olarak birbirine çok yakınsa mahkemece TBK m.352/3’te belirtilen şartların oluştuğu kabul edilmelidir.
TBK m.352/3 hükmü konut niteliğindeki taşınmazlar hakkında uygulanabilir. İşyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde söz konusu tahliye nedeninin uygulanma imkanı yoktur.
2-) Kiraya veren; kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait aynı ilçe sınırları içerisinde bir konutun olduğunu kira sözleşmesi yapıldığı aşamada bilmemelidir. Kiracı veya eşi kira sözleşmesi yapıldıktan önce ya da sonra konut edinmiş olabilir. Bu konuda zamansal bir sınırlama yoktur. Ancak kiraya veren kira sözleşmesi yapıldığı sırada kiracıya veya eşine ait aynı ilçede bir konut olduğunu biliyorsa daha sonraki süreçte TBK m.352/3 sebebiyle tahliye davası açamayacaktır.
3-) Kiracıya veya eşine ait konut oturmaya elverişli olmalıdır. Elverişlilik; objektif ve sübjektif olarak iki şekilde değerlendirilmektedir. Kiracıya veya eşine ait konutta oturulmasına hukuki olarak bir engel bulunmaması objektif elverişliliği ifade eder. Somut vakıada kiracının şahsi nedenleri, kiralanana oturma amacı, kiralananın niteliği vs. hususlar kiracının kendisine veya eşine ait konutta oturması halinde de benzer biçimde mümkün olabilecekse sübjektif elverişlilikten bahsedilebilir. Kiracıya ait konutta bir başka kiracı olması durumu elverişlilik halini ortadan kaldırmaz. Bu halde de TBK m.352/3 uyarınca tahliye davası açılarak kiralananın tahliyesi sağlanabilir.
4-) Kiraya veren tarafından sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Kira sözleşmesi taraflar arasında belirli süreli olarak yapılmışsa bu sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli olarak yapılmışsa bildirim sürelerine uymak suretiyle fesih döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre hesaplanacaktır.
Örneğin; bir yıllık süre için bir konut kira sözleşmesi yapıldığında, bir yılın sonunda kiracı tarafından usulüne uygun olarak bir fesih gerçekleştirilmediği sürece TBK m.347/1 gereğince sözleşme süresi bir yıl uzamış sayılacaktır. Bu bağlamda kiraya veren bir yılın sonunda bir aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açabilecektir.
Yine, kiraya veren en geç bu süre içerisinde TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunarak dava açma süresini bir kira yılı uzatabilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
