Kiraya Veren, Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?
Kira sözleşmeleri, kiralayanın belirli bir bedel, kira karşılığında, kiralananı teslim etme ve kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe hazır, kullanılabilir durumda bulundurma yükümlülüğü altında olduğu sözleşmelerdir. Çevremizde veya haberlerde, “Kiraya veren, kiracıyı evden veya işyerinden zorla çıkartmış.” gibi konuşmalara çoğumuz denk gelmiştir. Peki, kiraya veren, kiracıyı istediği gibi kiralanandan çıkarabilir mi? Hukuki olarak böyle bir hakkı var mıdır?
Kira sözleşmeleriyle ilgili hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmeleri hakkında ilgili kanunda çeşitli ölçütlere göre bir sınıflandırma yapılarak uygulama alanı belirleme yoluna gidilmiştir. Bu yazımda kira sözleşmeleriyle ilgili toplumun genelini ilgilendiren “Konut Ve Çatılı İşyeri Kiraları” çerçevesinde bir inceleme, değerlendirme yapacağım.
Uygulamada genellikle kişiler kira sözleşmesi yaparken, basılı kira sözleşmelerini doldurarak adi yazılı şekilde bir anlaşma yapmaktadır. Bu anlaşma bağlamında kiraya verenin ve kiracının, sözleşme devam ettiği süre boyunca birbirlerine karşı belirli hak ve yükümlülükleri vardır. Örneğin; kiracının en temel yükümlülüğü kira bedelini gereği gibi ödemesi gerekliliğidir. Kiraya verenin ise, sözleşme süresince kiralananı, kiracının kullanımına tam ve gereği gibi hazır bulundurma yükümlülüğü bulunmaktadır. Tarafların bu yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde uyuşmazlıklar, sorunlar çıkabilmekte ve kira sözleşmesinin feshi gündeme gelmektedir.
Kiraya veren, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda, yazılı bildirimle kendisine süre vererek, belirlenen süre içerisinde kira bedelini ödemesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Ya da kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olmasına rağmen bu hususlara aykırı davranış sergilemesi sonucunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih dönemi sonunda sona ermek amacıyla süresi içerisinde fesih bildiriminde bulunabilir. Somut olaydaki şartlara göre süre verilmesine gerek olmaksızın derhal sözleşmenin feshedilmesi de mümkündür. Ancak kiraya verenin haklı bir sebep göstermeksizin, yani kiracının kira sözleşmesine aykırı olarak bir davranışta bulunmaması, herhangi bir kusurunun olmamasına rağmen kiracıdan kiralananı (konutu, işyerini) tahliye etmesini isteyebilir mi?
İlgili sayfa: Ankara kira avukatı
Kiraya veren, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına göre kanundaki koşulların somut durumda mevcut olması durumunda kira yılının veya kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir ve kiracıdan konutu veya işyerini tahliye etmesini isteyebilir. Bu halde kiraya verenin dava açması gerekmez. Yazılı olarak süresi içerisinde kiracıya fesih bildirimi yapması yeterlidir.
“Yasa koyucu somut olayda belirli şartların bulunması halinde kiraya verenin, kiracının bir kusurlu davranışı olmamasına rağmen kiralanandan çıkarabileceğini belirtmiştir.”
Yine, yasa koyucu somut olayda belirli şartların bulunması halinde kiraya verenin, kiracının bir kusurlu davranışı olmamasına rağmen kiralanandan çıkarabileceğini belirtmiştir. Ancak kira hukukunda, kiracının kiraya verene göre daha zayıf durumda olması sebebiyle, belirlenen hükümler sınırlı sayıda tutulmuş ve kiracının lehine düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre;
Kiraya veren, Türk Borçlar Kanununda 350. ve devamı maddelerinde düzenlenen kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri gerekçe göstererek dava yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesini isteyebilir. Dava sonucunda, mahkeme kiraya verenin talebini haklı bulması durumunda sözleşme feshedilecektir. Söz konusu kararın kesinleşmesi ile de kiraya veren, kiracıdan kiralananı boşaltmasını, tahliyesini isteyebilecektir ve bunu icra yoluyla da sağlayabilecektir. Bu haller; kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlü diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, değişimi sebebiyle kullanımı imkansız olması ve kiralananın yeni malikinin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması durumlarıdır.
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ise TBK m. 352’de düzenlenmiştir. Bu haller ilgili hükümde; kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin yazılı tahliye taahhüdü vermesi, kiracıya bir kira yılı ya da belirlenen kira süresi içerisinde kira bedelini ödemediği gerekçesiyle yazılı olarak iki haklı ihtar yapılması ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe, belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumu olarak belirtilmiştir.
“Yukarıda belirttiğim kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri sadece dava yoluyla sağlanabilir.”
Burada önemli husus; yukarıda belirttiğim kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri sadece dava yoluyla sağlanabilir. Bu bağlamda, kiraya veren; “oğlum ya da akrabamın oturacak evi yok, kiralananda oturacak, kiralananı boşaltmanı istiyorum.” diyerek apar topar, kısa bir süre içerisinde kiracıdan böyle bir hususta talepte bulunamaz. Bunun için kesinleşmiş mahkeme kararı gerekmektedir. Bu kapsamda; haklı bir sebep olmaksızın tahliye talebiyle karşılaşmanız halinde hak kaybı yaşamamanız için mutlaka uzman bir avukata başvurmanızı öneriyorum.
