İçerisinde Kiracı Bulunan Bir Konutun Edinilmesi Halinde Kira Sözleşmesinin Feshi
Uygulamada da görüldüğü üzere; içerisinde kiracının bulunduğu bir konutun, kira sözleşmesi devam ederken, hayatın olağan seyri çerçevesinde satış, bağışlama vs. nedenlerle maliki değişebilmektedir. Bu halde ise kiracı ile evin yeni sahibince çeşitli sorular sorular sorulmakta ve nasıl bir yol alınması gerektiği hakkında çözümler aranmaktadır. Dolayısıyla bu yazımızda kiralanan konutun sahibinin değişmesi ile ortaya çıkan soru ve sorunlara yönelik cevaplar vermeye çalışacağız.
Kiralanan Ev (Konut) Satıldığında Kiracı ile Önceki Ev Sahibi Arasındaki Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?
Hayır, sona ermez. Bir konutun satılması vs. sebeplerle sahibinin dolayısıyla kural olarak kiraya verenin değişmesiyle kira sözleşmesi sona ermeyecektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 310. maddesine göre; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni Mâlik kira sözleşmesinin tarafı olur” denmektedir. Bu bağlamda içerisinde kiracı bulunan bir evin satılması halinde önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi aynı madde ve şartlarla yeni ev sahibi ile devam edecektir.
İlgili sayfa: Ankara kira avukatı
Yeni Ev Sahibi; “Önceki Malik ile Kiracı Arasında Yapılan Kira Sözleşmesini Kabul Etmiyorum” Diyebilir Mi?
TBK m.310 emredici bir hükümdür. Kanun koyucu burada kiralananın kira süresince el değiştirmesi halinde kiracının bundan etkilenmeyeceğini, önceki kiraya verenle yapılan kira sözleşmesinin aynı şartlarla devam edeceğini ve yeni maliki de bağlayacağını belirtmiştir. Dolayısıyla yeni ev sahibinin; “Ben evi satın aldım. İçerisindeki kiracıyla bir kira sözleşmesi yapmadım. Önceki ev sahibinin yaptığı kira sözleşmesi beni ilgilendirmez.” şeklinde bir beyanının haklılığı bulunmamaktadır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?
Yeni ev sahibi; sadece kiralanan konutu satın alması sebebiyle kiracıyı çıkartma hakkına sahip değildir. Bir başka deyişle konutu satın almak tek başına sözleşmeyi sonlandırarak kiralananın tahliye edilmesi için haklı bir sebep değildir.
Kanunda belirtilen şartların bulunması halinde örneğin; kiracının kira bedelini ödememesi, yeni ev sahibinin konut ihtiyacı vs. Sebeplerle ve süresi içerisinde tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini sağlayabilirler.
Ya da yeni malik ile kiracının anlaşmak suretiyle ortak kararlarıyla kira sözleşmesini sonlandırmaları gerekmektedir. Dolayısıyla yeni malikin hemen kira sözleşmesini sonlandırması gibi bir durum söz konusu değildir. Bu tamamen somut olaya göre değişkenlik gösterebilecektir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir? Şartları Nelerdir?
Öncelikle yukarıda belirttiğimiz üzere konutun sahibinin değişmesi kiralananda oturan kiracının çıkartılması için geçerli veya haklı bir sebep değildir. TBK m. 310 gereğince konutun yeni sahibi; eski malikle yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir. Haklı bir sebep olmadıkça (kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, kiralananla ısrarla zarar vermesi, konut gereksiniminin bulunması vs.) yeni ev sahibi kiracı kabul etmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez, kiracıyı konuttan çıkmaya zorlayamaz.
Fakat yeni ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu ile kastedilenin “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı TBK m. 351 hükmü olması sebebiyle söz konusu tahliye nedeninden de bahsetmemiz gerekmektedir:
Borçlar Kanununun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.
Yeni ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacının bulunmasını kanunumuz kira sözleşmesini sonlandırabilmek için geçerli bir neden olarak kabul etmiştir. Fakat bu halde de kanun şekli bazı şartlar aramış ve her halde dava açılması zorunluluğu öngörmüştür. Bir başka deyişle yeni ev sahibi TBK m.351 hükmündeki koşulları sağlasa dahi tahliye davası açmadan kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için gerekli olan şartlara bakmamız gerekirse;
1-) Kişi konutu (kiralananı) satın alma, bağışlama vs. bir hukuki nedenle edinmiş olmalıdır.
2-) Yeni ev sahibi; konutu edindiği tarihte içerisinde kiracı bulunmalıdır. Yani önceki ev sahibi ile kiracı arasında; konutun sahibinin değiştiği tarihte devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
3-) Yeni Ev Sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.
Kanun maddesinin yeni ev sahibinin “bakmakla yükümlü olduğu kişiler” kavramına malikin akrabaları, arkadaşları vs. kişinin bakmakla yükümlü olduğu herhangi bir birey de dahil edilebilecektir.
Burada belirtmemiz gereken bir husus; yeni ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için yukarıda belirttiğimiz kişilerden herhangi birisinin konut ihtiyacı bulunmalıdır. Söz konusu kişiler dışındaki yeni ev sahibinin yakınlarının konut ihtiyacının bulunması sebebiyle kiracıdan konutu tahliye etmesi istenemeyeceği gibi kanunda belirtilen bu kişilerinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir konut ihtiyacının olduğundan bahsedilemiyorsa yine kiracıdan konuttan çıkması hususunda bir talepte bulunulamaz.
4-) Kanun koyucu kiraya verene burada iki ihtimal öngörmüştür ve iki durumda da yeni ev sahibi belirtilen şartları sağladıktan sonra tahliye davası açmak zorundadır.
a-) Yeni Ev Sahibi konutu edindikten (satın aldıktan) sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. İspat kolaylığı açısından yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması faydalı olacaktır. Yeni malik yazılı bildiriminin içeriğinde; kiralananı hangi tarihte edindiğini (satın aldığını), kiralanana kendisinin/kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacının bulunduğunu ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmesini sonlandırma iradesinde olduğunu belirtmesi gerekir. Daha sonra konutu edindiği tarihten itibaren altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.
b-) Ya da yeni malik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın; önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.
Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda belirtilen süreler hakkında TBK m. 353’te; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibinin söz konusu nedenle tahliye davası açma süresini uzatma imkanı da bulunmaktadır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı En Erken Nasıl Çıkarabilir?
Somut durumda kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, komşulara rahatsızlık vermekte ısrar etmesi, kiralanana önemli zararlar vermesi, tarafların anlaşmaları ile kira sözleşmesini sonlandırma imkanlarının olması vs. sebeplerin bulunup bulunmamasına göre bu sorunun cevabı değişebilecektir.
TBK m.351 kapsamında yeni ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı bulunması hali üzerinden varsayımda bulunursak; yukarıda belirttiğimiz şartların yerine getirilmesi halinde kiracının konuttan tahliyesinin sağlanması (kiracı ile ortak bir karara varılamadığı kabul edilerek) ortalama 1,5-2 yıl sürebilecektir.
Veya kiracının bu süreçte kira bedelini zamanında veya tam olarak ödememesi halinde kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi çok daha kısa sürebilecektir. Bu bağlamda somut durumunuz özelinde olası hak kayıpları veya gecikmelerle karşılaşmamak adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmenizi öneriyorum.
Yeni Ev Sahibinin veya Kanunda Sayılan Kişilerin Konut İhtiyacından Ne Anlamak Gerekir?
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; Davacı, davalıların kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek kendi konut ihtiyacı nedeniyle 6570 sy’nın 7/d maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda iktisaptan itibaren 1 ay içinde davalı kiracılara ihtar tebliği tahliyeye karar verilmesi için yeterli değildir.
İhtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Mahkemece, davacı delilleri toplanarak yukarıdaki ilkede açıklandığı üzere davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/12476 K. 2014/2833 T. 11.03.2014)
Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Sebebiyle Kiracıyı Çıkarması ile İlgili Yargıtay Kararları
“Dava malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkindir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
Ancak yeni malik eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak TBK’nun 350.maddesi uyarınca sözleşmenin sonunda bir ay içinde, ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir. Açılacak bu davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Dosya kapsamına göre davacı kiralananı 08/09/2015 tarihinde iktisap etmiş ancak TBK’nun 351.maddesine göre göndermesi gereken ihtarnameyi bir aylık sürenin dolmasından sonra 20/10/2015 tarihinde keşide etmiş, ihtarname davalıya 27/10/2015 tarihinde tebliğ olunmuştur. Bu bağlamda davacının TBK’nun 351.maddesine dayanarak tahliye talep edebilmesi mümkün değildir.
Ancak aynı yasanın 350.maddesi düzenlemesine göre; ” Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü oldugu diger kisiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, …..belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, …bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir .” Taraflar arasında geçerli olan kira akti 20/11/2014 tarihli olup 20/11/2015 tarihinde kira dönemi sona ermiştir.
Eldeki dava 02/12/2015 tarihinde, yani kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık yasal süre içinde açılmış olduğuna göre davanın süresinde olduğunun kabulü gerekecektir. Bu noktadan sonra ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının tespiti ve değerlendirmesi yapılmalıdır.” (Gaziantep BAM, 3. HD., E. 2017/288 K. 2017/286 T. 21.3.2017)
Kiralananı Sonradan Edinen Kişinin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmakta Seçimlik Hakkı Bulunmaktadır
“Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta seçimlik hakkı bulunmaktadır. Yeni malik satın almadan itibaren 1 ay içinde bu durumu ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya tebliğ ettikten sonra eski malikle yapılmış kira sözleşmesi daha kısa bir sürede sona eriyorsa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira sözleşmesi daha uzun bir sürede sona eriyorsa, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir.
Davalının 01/09/2010 tarihli kira sözleşmesi ile ikamet ettiği mecuru, davacıların 23/05/2016 tarihinde ihtiyaçları olduğundan ve ikamet etmeleri için satın aldıklarını, bu hususta Beyoğlu 57. Noterliğinin 25/05/2016 tarih ve 11251 yevmiye nolu ihtarnamesinin davalı kiracıya 30/05/2016 tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise önceki malikle yapılan 01/09/2016 tarihli kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 aylık yasal sürede 02/09/2016 tarihinde açılmakla davanın süresinde açıldığı sabittir. (TBK 351/2. madde)
Davacıların İstanbul da kirada oturduğuna ilişkin kira sözleşmesi, İstanbul’da başka oturabilecekleri gayrimenkulleri bulunmadığı tapu kayıtları ve tüm dosya kapsamından anlaşılmakla, davacıların ihtiyacının samimi, zorunlu ve daimi olduğundan mahkemece davanın kabulüne ilişkin verilen kararda bir hata bulunmamaktadır.
İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK.353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.” (İstanbul BAM, 36. HD., E. 2018/1382 K. 2020/1660 T. 23.10.2020)
“Yeni Ev Sahibinin Kirada Oturuyor Olması İhtiyacın Varlığına Karine Teşkil Eder.”
“Mahkemece yapılan yazışmalar neticesinde davacı malik adına mesken vasfında başkaca kayıtlı taşınmaz bulunmadığı, yine davacının halen bir başka taşınmazda kiracı olarak oturduğu anlaşılmaktadır. Yine dosyaya sunulmuş bulunan Adana 7.Noterliğinin 29/08/2016 tarih ve 17175 yevmiye numaralı ihtarnamesine göre davacının kiracısı bulunduğu taşınmazdan tahliyesi yönünde baskı altında olduğu da görülmektedir. Tanık beyanları da davacının ihtiyacını doğrulamaktadırlar.
Yargıtay uygulamalarında da değinildiği üzere, ihtiyaçlının kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Karinenin aksini ispat yükümlülüğü ise davalıya düşmektedir. Davalı tarafça taşınmazın balkonuna satılık ilanı asıldığından bahisle buna ilişkin fotoğraflar dosyaya sunulmuş ise de fotoğrafların hangi tarihte çekildiği ve kiralanan ile aynı yer olup olmadığı hususunda dosyaya başkaca delil sunulmamıştır. Bu durumda ihtiyacın varlığına ilişkin karinenin aksi ispatlanamadığına göre davanın kabulünde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” (Gaziantep BAM, 3. HD., E. 2017/288 K. 2017/286 T. 21.3.2017)
