Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Nedir?
Kira bedelinin ödenmemesi durumu uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir konudur. Kira sözleşmeleri, kiraya verenin söz konusu taşınmazı (kiralananı) kiracıya teslim etme ve kira ilişkisi boyunca da kullanılabilir halde hazır bulundurma yükümlülüğünün bulunduğu, kiracının ise en temelde kira bedelini (para) tam ve gereğince ödeme yükümlülüğünün olduğu sözleşmelerdir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi sonucunda mülk sahiplerinin (kiraya veren) önemli mağduriyetler yaşadıkları görülmektedir. Bu soruna bağlı olarakta kiralananda bulunan kiracının tahliyesinin sağlanması söz konusu olmaktadır.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle esas olarak üç halde kiralananın tahliyesi sağlanabilir. Bu konuda uygulanacak mevzuat hükümleri; Türk Borçlar Kanununun m. 352/2 ve m. 315 ile İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamında düzenlenmiştir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiraya Verenin İki Haklı İhtarda Bulunması
Kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollardan ilki TBK m.352/2 kapsamında düzenlenen “Kiraya verenin iki haklı ihtarda bulunması” durumudur. Buna göre; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” denmektedir. Kiracı süresi içerisinde kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelini ödemiyorsa kiraya veren bu hususta kiracıya yazılı olarak ihtar göndermelidir. İhtarın resmi olarak gönderilmesi zorunlu olmamakla beraber; noter aracılığıyla göndermek önemli ölçüde ispat kolaylığı sağlayacaktır. İhtar, kiracının ödeme tarihi gelmesine rağmen kira bedelini ödemediği, hangi aylara ilişkin olduğu, muaccel olmuş toplam kira borcu tutarı, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerine aykırılık oluşturduğu konularını da içerecek şekilde açık ve kesin bir dille düzenlenmelidir. Bu konuda belirtmem gerekirse; kiracıya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle çekilmesi gereken ihtarların kira süresi veya yılı içerisinde farklı aylara ilişkin olmalıdır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Temerrüdü
Kira bedelinin ödenmemesi üzerine başvurulabilecek diğer hukuki imkan TBK m. 315 gereğince “Kiracının temerrüdü” konusudur. Bu bağlamda; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” denmektedir. Kiracının kendisine verilen bu süre içerisinde de kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu sürenin sonunda kiracının kira bedelini ödemesi kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilme hakkını ortadan kaldırmayacaktır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi
Son olarak kira bedelinin ödenmemesi üzerine başvurulabilecek bir diğer hukuki yol olarak İİK m. 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen “Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi” hükümlerine başvurulabilir. Bu halde kiraya veren, ödenmemiş kira bedeli ve tahliye talebi ile ilamsız takip başlatmaktadır. Ödeme emrinde; borçlu kiracıya yedi gün içerisinde takibe itiraz edebileceği ve otuz gün içerisinde kira sözleşmesinden (konut ve çatılı işyeri kiraları) kaynaklanan borcunu ödemesi hususu belirtilir. Kiracı ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmesi durumunda, kiraya verenin icra mahkemesine itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açması gerekecektir. Kiracının itiraz etmemesi halinde kiraya veren, sürelerin bitiminden itibaren, altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. İcra mahkemesinin tahliye kararının kiracıya tebliğ veya tefhiminden itibaren on gün sonra kiralananın icra memurları vasıtasıyla tahliyesi sağlanabilecektir.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye hususunda belirtmem gerekirse; yukarıda bahsettiğim üç halde de kiracının tahliyesi için mahkeme kararı (icra veya genel mahkemeler) gerekmektedir. Genel mahkemelerde tahliye davası açılması halinde yargılama süreci nispeten daha uzun bir sürmektedir. Uygulamada kiralananın tahliyesi için genellikle “Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi” yolunun kullanıldığı görülmektedir. Bu bağlamda; kira bedelinin ödenmemesi durumunda öncelikle “Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi” yoluna başvurulması, bu doğrultuda kiracının itiraz edip etmeyeceğine ve hangi konuda itirazda bulunacağına yönelik olarak bir strateji belirlenmesi daha hızlı ve pratik bir yol olacaktır. Ancak somut olay dahilinde doğrudan tahliye davası açılması yoluna da başvurulması gerekebilecektir. Bu süreçte olası hak kayıpları yaşamamak adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmenizi öneriyorum.
Kira Alacaklarında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Kiraya verenin ilgili kira bedelinin muaccel olduğu tarihten itibaren 5 yıl içerisinde kiracıdan bu bedeli talep etmelidir. Aksi halde kiracının zamanaşımı itirazında bulunması mümkündür.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Konusu ile İlgili Yargıtay Kararları
“Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/12/2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli ilk altı ay 1.300 TL sonraki aylar ise 1.500 TL olup, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 5.maddesinde kira bedellerinin en geç ait olduğu ayın ilk beş gününde peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup, tarafları bağlar. Davacı 17/08/2012 tarihli ihtar ile 2012 yılının Haziran, Temmuz, Ağustos ayları kira bedellerinin ödenmesini talep etmiştir. Davalı ihtara konu Haziran ve Temmuz kira bedellerini ihtar keşide tarihinden önce 31/07/2012 ve 15/08/2012 tarihlerinde, Ağustos ayı kira bedelini ise 28/08/2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarda belirtilen 30 günlük yasal ödeme süresi geçtikten ve davadan sonra 11/10/2012 tarihinde ödemiş olup, Ağustos ayı kira bedeli yönünden temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu durumda mahkemece tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün BOZULMASI gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/10008 K. 2013/12126 T. 10.9.2013)
“Davacı, 27/01/2015 tarihinde haciz istekli olarak düzenlenen ilamsız icra takibindeki takip talebine dayalı olarak davalının tahliyesini talep etmiştir. Tahliye isteği bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak icra müdürlüğünce davalıya 13 örnek nolu ödeme emri gönderilmiş ise de tahliye talebi olmadan otuz gün süreli ödeme emrinin düzenlenmesi hukuki sonuç doğurmaz. Davacı tahliye isteminde bulunabilmesi için takip talepnamesinde tahliye talebinin bulunması zorunludur. Bu nedenle, Mahkemece ödeme emrinin temerrüde esas alınamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/6486 K. 2017/15366 T. 7.11.2017)
“Olayımıza gelince; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 20.03.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin Özel Şartlar bölümünün 19.maddesinde; “ …bir aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde gelecek kiraların muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. Tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları bu hüküm geçerli olup tarafları bağlar. Davacı ilk ihtar olan Eskişehir 1.Noterliğinin 07.02.2011 tarihli 5127 sayılı ihtarında 2010 yılı Ağustos, Ekim, Aralık ve 2011 yılı Ocak ayı kira alacağının ödenmesini istemiştir. Yukarıdaki ilke gereğince sözleşmede muacceliyet koşulu bulunması nedeniyle davacı ilk ihtar olan Eskişehir 1.Noterliğinin 07.02.2011 tarihli 5127 sayılı ihtarında, ikinci İhtarla istenen Şubat 2011 ayı kira alacaklarını da isteyebilecek iken bölerek ikinci ihtara konu edemeyeceğinden iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu durumda mahkemece iki haklı ihtara dayalı tahliye isteminin şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün BOZULMASI gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2011/9334 K. 2011/14088 T. 07.12.2011)
“Davacı alacaklı vekili, dava dilekçesinde,davalının kiracı olduğu taşınmazı 22.12.2011 tarihinde satın aldığını ,davalıya kira bedellerinin kendisine ödenmesine ilişkin 4.12.2012 tarihinde ihbar gönderildiğini, kira bedellerinin ödenmemesi üzerine … İcra Müdürlüğünün 2015/9024 esas sayılı icra dosyasında takip başlatıldığını,davalı borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği gibi ödeme yapmadığını belirterek İİK’nun 269/a maddesi gereğince kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında başlatılan 16.1.2015 tarihli takip talebi 10.000 TL kira alacağının tahsili ve tahliye istenmiştir. Ödeme emri davalı borçluya 23.1.2015 de tebliğ edilmiş ödeme emrine itiraz edilmemiştir. Bu durumda icra takibi kesinleşmiştir. Buna göre, taraflar arasında sözlü kira akdi bulunduğu,davalının kiracı olduğu ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Davacı kiralayanın, kiracı hakkında başlatılan icra takibine itiraz edilmeyerek kesinleşmesi nedeniyle İİK’nun 269/a maddesi gereğince tahliye davası açmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bundan sonra davalı kiracı yasal süre içinde takip konusu kira borcunu ödediğini İİK’nun 269/c maddesinde yazılı belgelerle kanıtlamakla yükümlüdür. Dava,yasal 30 günlük süreden sonra açıldığına 30 günlük ödeme süresi içinde takip konusu borç ödenmediğine göre kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/9024 K. 2016/384 T. 26.1.2016)
“Somut olay ele alındığında; Davacı/alacaklı, davalı/borçlular aleyhine başlatmış olduğu genel haciz yolu ile icra takibinde borcun sebebi olarak, gerek takip talebinde gerekse ödeme emrinde “Borçlunun 13.07.2010 tarihinde anlaşarak 01.09.2010 tarihinde kiracılığını başlattığı işyerinde bir aylık kirasının zamanında ödenmemesi durumunda kiraların muaccel olacağı anlaşması gereğince yapılan takip” açıklaması ile 12 aylık kira alacağının tahsili talebinde bulunmaktadır. İtirazın kaldırılması aşamasında ibraz edilen yazılı kira sözleşmesinin incelenmesinde 13.10.2010 tarihinde 01.09.2010 başlangıç tarihli olarak düzenlendiği anlaşılmaktadır. Görüldüğü üzere, davacı/alacaklı takip talebinde ve ödeme emrinde, yargılama aşamasında ibraz ettiği yazılı kira sözleşmesine ait unsurlardan bahsetmiştir. Bu durumda takipte yazılı kira sözleşmesine dayanıldığının kabulü gerekmektedir. Öte yandan, davalı/borçlular ise itiraz dilekçelerinde, Ş.Ö.’nün borca kefil olması nedeniyle sorumluluğunun ancak asıl borçluya yapılan takipten sonra başlayacağı; Eylül ve Ekim ayları kira bedelleri süresinde ödendiğinden bu aylara ait borç ve faizin yasal olmadığını ve taşınmazın üçüncü kişinin tehdidi nedeniyle mücbir sebepten tahliye edildiğini ileri sürerek itirazlarını bildirmişlerdir. İtiraz sebepleri incelendiğinde, davalı/borçluların takip talebinde dayanılan kira sözleşmesinin varlığına karşı çıkmasının olmadığı anlaşılmaktadır. Böylece talebine itiraz edilen alacaklının takibi, İcra Ve İflas Kanunu’nun 68/1 maddesi anlamında “imzası ikrar edilen ve borç ikrarını içeren bir belgeye” dayanmaktadır. Diğer bir ifade ile takip hukuku açısından davacı/alacaklının kiralayan sıfatı ve kira sözleşmesi kesinleşmiştir. Davalı/borçluların itirazlarını yukarıda içeriği ayrıntısıyla açıklanan İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesi anlamında bir belge ile kanıtlaması gerekmektedir. Dar yetkili icra mahkemesi, itiraz ederken sebeplerini ayrıntısıyla bildiren borçlunun itirazlarının kaldırılıp kaldırılmayacağına karar verirken tarafların kabulünde olan bu sözleşme hükümlerini değerlendirmek ve ayrı bir yargılama da gerektirmediğinden bu sözleşme üzerinden tarafların sav ve savunmalarını incelemek durumundadır. Yapılan açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, Yerel Mahkemenin, “takip talebinde sözlü kira akdine dayanan davacı/alacaklının itirazın kaldırılması davasında yazılı kira akdine dayanamayacağı” yönündeki kabulü yeterli inceleme ve araştırmaya dayanmamakta ve dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Şu durumda; Mahkemece, tarafların kabulünde olan sözleşme ile bu sözleşmede belirlenen özel şartlar değerlendirilerek, uyuşmazlığa konu kira dönemlerine ilişkin davacı/kiralayan/alacaklının kira alacağı miktarı ile buna uygulanacak faiz miktarının ne olduğunun hesaplanması gerekirken, açıklanan hususlar göz ardı edilerek “takip talebinde sözlü kira akdine dayanan davacı/alacaklının itirazın kaldırılması davasında yazılı kira akdine dayanamayacağı” gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir. Bu nedenle, Özel Daire bozma ilamında gösterilen ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen bozmaya uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, BOZMAYI gerektirmiştir.” (Yargıtay HGK., E. 2012/410 K. 2012/695 T. 10.10.2012)
