Bilindiği üzere toplu yapılarda fazla sayıda bağımsız bölüm ve malik bulunmaktadır. Özellikle Ankara, İstanbul gibi şehirlerde binden fazla bağımsız bölümün bulunduğu toplu yapılar mevcuttur. Malik sayısının fazlalığı sebebiyle de bu tür toplu yapılarda karar alma ve yönetim süreçleri daha zor gerçekleştirilmektedir.
Toplu yapı inşasının yeni tamamlandığı ve toplu yapıda oturan malik sayısının belli bir oranın altında olduğu aşamada, toplu yapıdaki yönetim işlerinin aksamaması ve devam etmesi amacıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesinde geçici yönetim müessesesi düzenlenmiştir.
İlgili Kanun maddesinde; “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.” denilmektedir. Buna göre malikler toplu yapı yönetim planında belirtilmek suretiyle toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulana kadar geçici bir yönetimin toplu yapıyı yönetmesini kararlaştırabilir.
Toplu Yapılarda Geçici Yönetimin Görev Süresi En Fazla Kaç Yıl Olabilir?
KMK m.73 uyarınca geçici yönetimin görev süresi en geç toplu yapının bitimi tarihinden itibaren bir yıl, her ihtimalde de toplu yapıdaki ilk yapı ruhsatının alınması tarihinden itibaren 10 yıl sürenin sonuna kadar devam edebilir.
Burada toplu yapının bitimi tarihinden anlaşılması gereken toplu yapıdaki bloklar hakkında ilgili idareden yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihtir. Toplu yapıdaki blokların tamamlanma tarihi birbirinden farklı ise en son tamamlanan blok hakkında verilen yapı kullanım izin belgesi tarihi dikkate alınır. Örneğin, toplu yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi 09.09.2025 tarihinde alınmışsa geçici yönetimin görev süresi en geç 09.09.2026 tarihinde sona erecektir.
Yönetim planları kat malikleri tarafından oybirliği ile bizzat oluşturulabileceği gibi taşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu aşamada KMK m.10/4 uyarınca maliklerin imzası olmaksızın yüklenici tarafından da oluşturulabilmektedir. Uygulamada gördüğümüz üzere, bazı hallerde, yükleniciler tarafından hazırlanan yönetim planlarına inşa edilen toplu yapının ilk aşamada geçici yönetim tarafından yönetilmesine dair hüküm eklenmekte ve geçici yönetimin görev süresi 5 yıl ya da daha uzun bir süre olarak belirlenmektedir. Peki kanuna aykırı olarak belirlenen bu süreler geçerli midir?
Hayır. 634 sayılı KMK m.73 gereğince belirtilen 1 veya 10 yıllık süreler emredici düzenlemelerdir. Dolayısıyla yüklenici tarafından kanun maddesine aykırı şekilde daha uzun bir süre belirlenemez.
Toplu yapıdaki 1 veya 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardından geçici yönetimin görev süresi sona ermektedir. Dolayısıyla bu halde geçici yönetim tarafından yapılması gereken usulüne uygun şekilde kat maliklerini toplantıya davet etmek ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca belirtilen gerekli kurulların oluşturulmasını sağlayarak yönetimi devretmektir.
Geçici Yönetim Görev Süresi Sona Ermesine Rağmen Kat Maliklerini Toplantıya Çağırmıyorsa ve Toplu Yapıyı Yönetmeye Devam Ediyorsa Ne Yapılabilir?
Bu halde öncelikle kat malikleri tarafından geçici yönetime bir ihtarname gönderilerek görev süresinin sona erdiği ve olağan kurulların oluşturulması için maliklerin toplantıya davet edilmesi gerektiği bildirilip yönetimi devretmesi istenmelidir. Geçici yönetimin kat maliklerinin ihtarını dikkate almaması halinde maliklerce ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmak suretiyle hakimin müdahalesi istenebilir ve somut durumda şartlarının bulunması halinde mahkemeden ihtiyati tedbir kararı verilmesi talep edilebilir.
Bu konu Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesinin 15.04.2026 tarihli, 2025/2186 Esas ve 2026/669 Karar sayılı kararında; ”…Dava, hakimin müdahalesi istemine ilişkindir. Bilindiği üzere, 634 sayılı KMK’nın 34.maddesinin 2.fıkrasında “Anataşınmazın sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir.”, 6.fıkrasında ise “Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.” hükümleri düzenlenmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34/6.maddesinde ”Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Ana taşınmazda uzun süredir toplantı yapılmamış ve yönetici seçilmemiş olsa dahi, kat malikleri yönetici atanması istemi ile doğrudan mahkemeye başvuramazlar. Öncelikle toplantı düzenleme yetkisi yalnızca yöneticiye ait olmayıp, kat maliklerinden birisi veya bir kısmının olağan veya olağanüstü toplantı düzenlemesi mümkündür. Bu durumda uzun süredir toplantı yapılmayıp yönetici seçilmediğini öne süren kat malikinin öncelikle toplantı tertip etmesi, yapılan çağrıya rağmen yeterli çoğunluk toplanmaz ve bu sebeple toplantı yapılamaz veya toplanılmakla birlikte yönetici seçilemez ise, mahkemeye müracaat ile yönetici atanmasını talep etmesi gerekir.
Aynı Yasası’nın 73. Maddesinde ”Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.” hükmüne yer verilmiştir.
Yönetim planının 25. Maddesinde ise, kat mülkiyetine geçildikten 5 yıl sonrasına kadar geçici yönetimin devam edeceği ve yeni yönetimin davalı şirket tarafından tayin edileceği düzenlemesine yer verilmiştir.
Somut olayda; … ada … parsel sayılı, 30/12/2022 tarihinde kat mülkiyetine geçilen ana taşınmazda davacıların bağımsız bölümlerde malik oldukları, yönetim planına göre geçici yönetimin görev süresinin kat mülkiyetine geçildikten 5 yıl sonra sona ereceği ve yönetimin davalı şirket tarafından atanacağına dair düzenlemeye yer verildiği anlaşılmaktadır. Her ne kadar yönetim planında geçici yönetimin görev süresi ile ilgili düzenlemeye yer verilmiş ise de, dosya kapsamından KMK 73. maddesinde öngörülen yasal sürenin dolduğu anlaşılmakla mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Hal böyle olunca, davalı vekilinin istinaf talebinin yukarıda belirtilen gerekçelerle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiğinden aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur…” denilerek açıklanmıştır.
Av. Oktay Altunkaya
