Apartman ve sitelerde toplantı tarihleri, ortak giderler, alınan kararlar vs. konularla ilgili kat maliklerine nasıl bildirimde bulunulması gerektiği sıklıkla sorulmaktadır. Örneğin apartmanda yapılacak olan toplantıya kat malikleri nasıl davet edilecektir? Ya da kat malikleri kurulunda alınan kararlar toplantıya katılmayan bağımsız bölüm sahiplerine nasıl tebliğ edilmesi gerekir? Bu yazımızda kısaca bu sorulara cevap vereceğiz.
7201 sayılı Tebligat Kanununun Ek 1. maddesi kapsamında Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı taşınmazlarda kat maliklerine apartmanın yönetimi ve ortak giderler ile ilgili bildirimlerin nasıl yapılacağı özel olarak düzenlenmiştir.
Buna göre bağımsız bölümde kat malikinin kendisi oturuyorsa tebligat bu adrese yapılabilecektir. Ancak bağımsız bölümde kat malikinin kendisi oturmuyorsa ilgili kat maliki apartman yönetimi ve ortak giderler yönünden kendisine yapılacak tebligatlar ile ilgili yöneticiye/yönetim kuruluna yazılı olarak yurt içinde bir adres bilgisi vermesi gerekir.
Sahibi olduğu bağımsız bölümde oturmayan kat maliklerinin bina yönetimine yazılı olarak kendisine bildirim yapılabilecek bir adres bilgisi vermesi zorunludur. Bir uyuşmazlık olması durumunda bina yönetimine yazılı olarak yurt içinde bir adresin bildirildiğine dair ispat yükü bağımsız bölümde oturmayan kat malikine aittir.
Bağımsız bölümde oturmayan kat maliklerine apartman/site yönetimi ve ortak giderler ile ilgili yapılması gereken tebligatlar ilgili kat maliki tarafından yönetime bildirilen Türkiye’deki adreslerine yapılır.
Peki Bağımsız Bölümünde Oturmayan Kat Malikleri Bina Yönetimine Herhangi Bir Adres Bildirmezse Ne Olur?
Eğer bağımsız bölümde oturmayan kat maliki yöneticiye adres bildirmemişse veya yönetim tarafından kat malikinin bildirdiği adrese tebligat yapılamamışsa, bu tarihten sonraki tüm tebligatlar ilgili kat malikine ait bağımsız bölümde fiilen oturan kişiye yapılacak ve tebligatın bir örneği bina girişindeki ilan tahtasına asılacaktır. Bu kapsamda ilgili bağımsız bölümü fiilen kullanan kişiye yapılan tebligat kat malikine yapılmış sayılacaktır.
Bağımsız bölümde fiili olarak oturan bir kişi de yoksa binanın ilan tahtasına asılarak ilgili kat malikine tebligat yapılmış sayılacaktır. Bu şekilde yapılan tebligatlarda yöneticinin veya kat maliklerinin bu durumu tutanağa bağlaması ispat sorunu olmaması anlamında faydalı olacaktır.
Ayrıca kat maliklerine yapılacak tebligatın Tebligat Kanunu hükümlerine göre PTT veya memur aracılığıyla ya da Noterlikler üzerinden yapılması zorunluluğu yoktur. Kat maliklerine ilgili belgenin imzalatılması, taahhütlü mektup gönderilmesi veya bazı hallerde ilgili evrakın bina girişindeki ilan tahtasına asılması suretiyle de yapılması mümkündür.
Kat maliklerine tebligat yapılması gereken bazı hallere değinerek yukarıdaki açıklamalarımızı somutlaştıracak olursak:
Örneğin olağan kat malikleri kurulu toplantısının ne zaman yapılacağı yönetim planında kararlaştırılabileceği gibi kat malikleri tarafından kurul toplantılarında da kararlaştırılabilir. Ancak olağan kat malikleri kurulu toplantısının ne zaman yapılacağı malikler tarafından kararlaştırılmamışsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/1 uyarınca her yılın Ocak ayında (toplu yapılarda her iki yılda bir defa Ocak ayında) olağan kat malikleri kurulu toplantısının yapılması gerekir.
Olağan kat malikleri kurulu toplantısının ne zaman yapılacağı yönetim planında ve kat malikleri kurulunda kararlaştırılmışsa kat maliklerine herhangi bir çağrıda bulunulması zorunluluğu yoktur. Ancak toplantı öncesinde kat maliklerine toplantı çağrı kağıdının imzalatılması veya taahhütlü mektupla maliklere bilgilendirmede bulunulması pratik açıdan faydalı olacaktır. Olağan kat malikleri kurulu toplantısı tarihi ve yerinin belirlenmemiş olması durumunda dahi Yargıtay uygulamasına göre bina girişindeki ilan tahtasına toplantıya çağrı kağıdının asılması suretiyle tebligat yapılabilecektir.
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı için kat maliklerine nasıl tebligat yapılması gerektiği ise KMK m.29/2 uyarınca düzenlenmiştir. Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının olağan toplantılara göre daha sıkı şekil şartlarına tabi olduğunu belirtelim. Buna göre yapılması planlanan olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısından en az 15 gün öncesinde kat maliklerine toplantıya çağrı kağıdının imzalatılması veya taahhütlü mektup aracılığıyla tebliğ yapılmalıdır. Aksi halde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali söz konusu olabilecektir.
Ortak Giderlerle İlgili Kat Maliklerine Tebligat Nasıl Yapılır?
Kat mülkiyetine geçiş yapmış taşınmazın işletilebilmesi, rutin işlerin yapılabilmesi ve alınan kararların uygulanabilmesi amacıyla kat maliklerinden aidat toplanması gerekmektedir. Yönetici veya kat malikleri kurulu tarafından belirlenen aidat miktarının kesinleşmesi için de kat maliklerine bildirimde bulunulması gerekecektir.
Ortak giderlere ilişkin olarak işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararları maliklere imzalatılmak suretiyle veya taahhütlü mektupla tebliğ edilebilecektir.
Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl Tebliğ Edilir?
Kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların toplantıya katılmayan diğer maliklere tebliğ edilmesi gerekmektedir. Yönetici tarafından kat malikleri kurulu toplantısına katılmayan maliklere alınan kararın imzalatılması veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmesi mümkündür.
Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere, kat malikleri yönetim planında apartman yönetimine ve ortak giderlere ilişkin olarak tebligatların farklı şekillerde yapılabileceğini de kararlaştırabilir.
Son olarak Tebligat Kanunu Ek 1. maddesi apartman yönetimi ve ortak giderlerle sınırlı olmak üzere öngörülen özel bir tebligat usulüdür. Kat malikleri arasında meydana gelen uyuşmazlıklar sebebiyle açılan davalar kapsamında Tebligat Kanunu Ek 1. maddesi uyarınca kat maliklerine tebliğde bulunulması mümkün değildir.
Av. Oktay Altunkaya
