634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet çeşididir.
En basit örneğiyle apartman daireleri üzerindeki mülkiyet türü genel olarak kat mülkiyetidir.
Kat mülkiyeti, kanunda belirtilen şartların sağlanması kaydıyla, taşınmaz maliklerinin istemi üzerine tapu memuru tarafından resmi sözleşmenin düzenlenmesi ve ardından tapu siciline tescili ile kurulur.
Ana taşınmazın tamamı kat mülkiyetine çevrilmeksizin taşınmazın sadece bir bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulacak yapının tamamının kargir (betonarme) olması gerekmektedir. Kargir nitelikte olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
Yine, kat mülkiyeti kurulacak yapıdaki bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve bağımsız olarak kullanılmaya elverişli olması gerekmektedir.
Kat mülkiyeti üç şekilde kurulabilir:
1-) Doğrudan Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle:
Doğrudan kat mülkiyeti kurulabilmesi için öncelikle taşınmaz üzerinde tamamlanmış bir yapı olmalıdır. Bu nedenle söz konusu yapı projeye uygun olarak tamamlanmalı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olmalıdır.
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için taşınmaz malikleri tarafından KMK m.12 gereğince mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı ile ilgili Tapu Müdürlüğüne bir dilekçe başvurulması gerekmektedir.
Tapu memuru kat malikleri tarafından ibraz edilen belgelerin tam ve usulüne uygun olduğunu tespit ettikten sonra kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil talebidir.
Daha sonra taşınmaz malikleri tarafından bu sözleşmenin usulüne uygun olarak imzalanması ile kat mülkiyeti tapu memuru tarafından tapu siciline tescil edilir.
KMK m.13/6 uyarınca kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır.
2-) Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi Suretiyle:
KMK m.1/2 uyarınca yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapıda, yapı tamamlanınca kurulacak olan kat mülkiyetine esas olmak üzere, taşınmaz malikleri tarafından kat irtifakı kurulabileceği belirtilmiştir.
KMK m.3/3 gereğince kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak türüdür. Uygulamada kat mülkiyetinin genel olarak kat irtifakının kat mülkiyetine geçişi suretiyle kurulduğu görülmektedir.
Taşınmaz malikleri öncelikle KMK m.12 kapsamında belirtilen belgeler (yapı kullanım izni belgesi hariç) ile birlikte Tapu Müdürlüğüne başvurarak arsaları üzerinde kat irtifakı kurabilirler. Daha sonraki süreçte yapı tamamlanıp kullanım izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine geçişi sağlanacaktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 2018 yılında eklenen 10. maddenin 4. fıkrası gereğince kat irtifakı ile kat mülkiyeti kurulmasını taşınmaz maliklerinin haricinde yüklenicinin de talep edebileceği belirtilmiştir. Buna göre arsa malikleri ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı temlik sözleşmesi veya paylaşıma yönelik noter sözleşmeleri ile yüklenicinin de kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması konusunda talepte bulunabileceğini ifade edelim.
3-) Mahkeme Kararıyla Kat Mülkiyeti Kurulması:
Ana taşınmazda kat mülkiyetine geçişe uygun nitelikte bir yapı varsa hissedarlar tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılarak da kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi talep edilebilir (Veya açılan ortaklığın giderilmesi davasında bu durum ileri sürülebilir.). KMK m.10/6 kapsamında bu konu düzenlenmiştir.
Kat mülkiyetinin ortaklığın giderilmesi davası sonucunda kurulabilmesi için hissedarlara kural olarak en az bir bağımsız bölüm düşmelidir. Hissedarlara düşecek bağımsız bölümler arasında değer farklarının bulunması durumunda ise bedel karşılığında denkleştirme sağlanmalıdır.
Taşınmazda kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesini tüm paydaşlar talep edebilir. Hissedarlardan sadece birisi dahi kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesini mahkemeden talep ederse yasal şartlarının somut olayda mevcut olması kaydıyla hakim tarafından talebin kabulüne karar verilmesi zorunludur.
Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gereken Belgeler Nelerdir?
KMK m.12 uyarınca ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulması için gereken belgeler şu şekildedir:
1- Kat mülkiyeti kurulması talebini içeren dilekçe
2- Mimari proje
3- Yapı kullanım izni belgesi
4- Yönetim planı
5- Kat mülkiyeti ortaklığın giderilmesi davası sonucunda kurulmuşsa kesinleşmiş mahkeme kararı
Av. Oktay Altunkaya
