3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi kapsamında imar mevzuatına aykırılık oluşturan hallerin tespit edilmesi durumunda on iş günü içerisinde yetkili belediye veya il encümeni tarafından ilgili kişilere imar para cezası verilecektir.
İmar Kanunu m.42 uyarınca ruhsat alınmadan veya ruhsat ile eklerine aykırı olarak yapılan yapılarda ya da diğer imar mevzuatına aykırılıklarda somut olayın özelliklerine göre yapı veya parsel sahibine, yapı müteahhidine, fenni sorumlulara (mimar, mühendis vs.), şantiye şefine, harita, plan, etüt, proje müelliflerine ve gözetmenlerine ceza verilebilir.
İmar para cezası verilebilecek kişileri daha ayrıntılı olarak incelememiz gerekirse;
1-) Yapı Sahibi
İmar mevzuatına aykırılıklar nedeniyle imar para cezası verilebilecek kişilerin başında yapının sahibi gelmektedir. Ancak yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda “yapı sahibi” kavramı ile anlaşılması gereken yapıyı inşa eden kişilerdir.
Bir yapıyı yapan/yaptıran kişiler ile yapı maliki çoğu defa aynıdır. Ancak yapıyı yapan/yaptıran kişiler ile yapı malikinin aynı kişiler olması zorunlu değildir. Dolayısıyla imara aykırı bir durumun (kaçak yapının) tespit edilmesi halinde ilgili idarece doğrudan malike ceza uygulanmamalı, yapıyı malikin yaptırıp yaptırmadığı tespit edilmeli, ardından yapıyı kimler yapmışsa o kişilere ceza uygulanmalıdır.
Bu konuda ilgili bir yüksek mahkeme kararı şu şekildedir; “…Cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin ikinci fıkrasına göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, bir başka ifade ile yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir. Yapı sahibinin ise her zaman taşınmaz maliki ile aynı kişi olması zorunlu olmadığından, ruhsatsız yapıyı yapan kişinin taşınmaz malikinden farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda, taşınmaz maliki adına değil, yapıyı yapan adına para cezası verilmesi gerekmektedir.” (Danıştay 6. D., E. 2019/10515, K. 2020/13383, T. 22.12.2020)
İmar Mevzuatına Aykırılık İçeren Bir Yapıyı Satın Alan Kişiye Ceza Verilebilir Mi?
Bir taşınmazı satın alan kişinin döneminde yapılmayan yani önceki taşınmaz malikinin döneminde yapılan bir kaçak yapı sebebiyle yeni malike imar para cezası verilemeyecektir. Burada ilgili idare tarafından imara aykırılığın hangi dönemde ve kimler tarafından gerçekleştirildiği tespit edilerek cezai işlem uygulanmalıdır.
Danıştay 14. Dairesinin bir başka kararında; “(…) Yukarıda yer verilen kanun hükümlerine göre ruhsat suresi içerisinde yapılan aykırılık nedeniyle yapı sahibinin sorumluluğu belli koşullara bağlanmış olup, buna göre yapı sahibinin, bu sıfatı dışında ayrıca inşaatın yapım sürecinde ilgili hükümde belirtilen fenni mesul, proje müellifi ve müteahhitlik tarzında sorumluluk üstlenmiş olması gerekmektedir. Bu bağlamda yapı tamamlandıktan sonra satın alan ve bu durumu bilebilecek durumda olmayan bağımsız bölüm sahiplerine bu aykırılıklardan dolayı ceza verilmemesinin cezaların şahsiliği ilkesinin de bir sonucu olduğunun kabulü gerekir.
Olayda; davacının bağımsız bölüm sahibi olduğu ayrıca söz konusu yapıya ilişkin başka bir sorumluluk üstlenmediğinin dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşıldığı ayrıca İdare Mahkemesince aynı taşınmaza ilişkin E:2012/539 sayılı dosyada yapılan bilirkişi incelemesi ile söz konusu aykırılıkların yapım aşamasında meydana geldiği, sonradan proje ve eklerine aykırı ilave niteliği taşımadığı, dairenin davacı tarafından yapı tamamlandıktan sonra satın alındığı görülmektedir.
Bu durumda; dava konusu aykırılıkların yapım aşamasında meydana geldiği, sonradan proje ve eklerine aykırı ilave niteliği taşımadığı ve yapıyı sonradan satın alan davacının olayda herhangi bir dahlinin olmadığı bilgisi karşısında, davacının bu aykırılıklardan sorumlu tutulamayacağı ayrıca bu durumun cezaların şahsiliği ilkesinin de bir gereği olduğu bu nedenle davacıya para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka uyarlık, temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” (Danıştay, 14. D., E. 2014/7357, K. 2015/899, T. 4.2.2015) denmektedir.
Somut olayda maliki olduğu taşınmaz veya yapı üzerinde kendisinin bilgisi ve rızası olmaksızın başkaca kişiler tarafından kaçak kapı inşa edilmesine rağmen, kendisine hukuka aykırı şekilde imar para cezası uygulanan malik tarafından idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Hisseli Taşınmazlarda İmar Para Cezası Nasıl Uygulanır?
Kaçak yapının maliki birden fazla ise, her hissedara hissesi oranında imar para cezası uygulanacaktır.
Örneğin; kaçak yapının eşit 2 hissedarı bulunuyorsa, ilgili idare tarafından verilecek olan 500.000 TL imar para cezası, hissedarlardan her birine 250.000 TL olarak uygulanacaktır.
İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi, Esas 2018/1321 – Karar 2019/3183 ve Tarih 06.11.2019 sayılı kararında bu durum; “..Mevzuata aykırı imalatlar için uygulanacak toplam para cezası hesaplandıktan sonra ilgililerin, hisselerine isabet eden miktardaki para cezasına tâbi tutulması gerekirken, dava konusu encümen kararının her bir hissedarı toplam para cezasının tamamından sorumlu tutacak şekilde tesis edilmesinin hukuka aykırı olduğu..” belirtilerek ifade edilmiştir.
İmar Para Cezası Mirasçılara Geçer Mi?
Bir diğer konu imar para cezasının mirasçılara geçip geçmeyeceği ile ilgilidir. Evrensel bir ilke olan, suçun ve cezanın şahsiliği ilkesi uyarınca kesilen imar para cezaları da şahsidir. Dolayısıyla mirasçılara geçmeyecektir. Mirasçılar, miras bırakan kişiye kesilen imar para cezasını ödemeyecektir.
İmar para cezalarından mirasçıların sorumlu olmayacağına dair bir yüksek mahkeme kararı şu şekildedir; “…Bu durumda, İdare Mahkemesi kararının 31/05/2016 tarihinde verildiği, davacının 22/01/2019 tarihinde vefat ettiği görüldüğünden, dava konusu ödeme emrinin dayanağı idari para cezası, ceza sorumluluğunun şahsiliği ilkesi gereği, yalnızca vefat eden davacıyı ilgilendirdiğinden, Mahkeme tarafından, 2577 sayılı Kanunun 26. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dava dilekçesinin iptali yönünde karar verilmesi gerekmektedir…” (Danıştay, 6.D., E. 2019/5321, K. 2020/2471, T. 26.02.2020)
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında İmar Para Cezalarından Sorumluluk
Uygulamada yapılar sıklıkla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa edilmektedir. Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapının imar mevzuatına uygun şekilde inşa edilmesi yükümlülüğünün yükleniciye (müteahhide) ait olduğu kararlaştırılmışsa, fakat yüklenici tarafından, yapılan sözleşmenin aksine imar kurallarına aykırı olarak inşai faaliyette bulunulmuşsa, imar para cezasının müteahhide uygulanması gerekir. Bu halde belediye veya il encümeni tarafından arsa sahiplerine idari para cezası verilmesi hukuka aykırı olacaktır.
İmar Para Cezasından Kiracı Mı Kiraya Veren Mi Sorumludur?
İmara aykırılığı gerçekleştiren kişi kiracı ise imar para cezasının kiracıya uygulanması gerekir. İmara aykırı fiil taşınmaz malikinin izni, rızası veya onayı ile gerçekleşmemişse bu durumdan malik sorumlu olmayacaktır.
Bu konu hakkında ilgili bir yüksek mahkeme kararı şu şekildedir; “..İdari para cezalarında, cezaların şahsiliği ilkesinin geçerli olduğu, davacı ile taşınmaz sahipleri arasında 07/01/2013 tarihinden itibaren 10 yıl süreyle geçerli kira sözleşmesinin imzalandığı, dava dosyasında kira sözleşmesinin tamamı bulunmadığından davaya konu yerin ne şekilde davacı Şirkete teslim edildiğinin anlaşılamadığı, Bu durumda, İdare Mahkemesince; davacı ile taşınmaz sahipleri arasında imzalanan kira sözleşmesinin tamamı istenilerek, kira sözleşmesine konu yerin tesliminin ne şekilde yapıldığı araştırılıp, dava konusu ruhsata aykırılıkların kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra yapılıp yapılmadığı tespit edilerek idari para cezası uygulanması gerekirken, bu hususta hukuken itibar edilebilir bir saptama yapılmadan verilen temyiz konusu Mahkeme kararının idari para cezasına ilişkin kısmında hukuki isabet bulunmadığı…” (Danıştay, İDDK., E. 2019/2389 – K. 2020/36, T. 20.1.2020)
2-) Yapı Müteahhidi
İmar Kanunu m.42 kapsamında imara aykırılıklar sebebiyle para cezası verilebilecek kişilerden birisi de yapı müteahhididir. İmar aykırı durumdan sorumluluğu ölçüsünde yapı müteahhidine de para cezası uygulanabilecektir.
3-) Fenni Mesuller (Mimar, Mühendis vs.)
İmar Kanunu m.28/3 gereğince; “Fenni mesul mimar ve mühendisler uzmanlık alanlarına göre; yapının, tesisatı ve malzemeleri ile birlikte, bu Kanuna, ilgili diğer mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilmesini denetlemekle görevlidir.“ denmektedir. Buna göre faaliyet gösterdiği inşaatta imara aykırı bir durumun varlığını öğrenen fenni mesuller bu durumu altı iş günü içerisinde ilgili idareye bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen fenni mesuller hakkında da imar para cezası verilebilecektir. Fenni mesul hakkında idari para cezası uygulanabilmesi için imara aykırılığın ilgili fenni mesulün uzmanlığı alanı kapsamında olması gerekir.
Bu konu ile ilgili bir yüksek mahkeme içtihadı şu şekildedir; “.. yapıda ruhsata aykırı ilaveler yapıldığının tespiti üzerine, dava konusu işlemle fenni mesullere para cezası verilmesine karar verilmiş ise de; söz konusu fenni mesullerin sorumluluğundan bahsedilebilmesi için kendi uzmanlık alanları ile ilgili denetim faaliyetlerini yerine getirmediklerine veya imara aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmediklerine ilişkin somut tespitin bulunması gerektiğinden, yapıda tespit edilen imara aykırı durumun davacı fenni mesullerin uzmanlık alanı ile ilgili olup olmadığı, bu hususa ilişkin denetim faaliyetinin veya bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediğine ilişkin yeterli tespit bulunup bulunmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği..” (Danıştay, 14. D., E. 2015/11085 – K. 2018/1934, T. 27.03.2018)
Aynı zamanda fenni mesul sıfatları bulunan yapı denetim şirketleri hakkında ise; 4708 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca, aynı fiil nedeniyle hem Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da hem de İmar Kanunu’nda idari para cezası verilmesi öngörülmüşse bu durumda İmar Kanunu uyarınca idari para cezası verilemeyeceği, sadece Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca idari para cezası uygulanabileceği belirtilmektedir.
Av. Oktay Altunkaya
