Kiracı Kirayı Geciktirebilir Mi?
Kira sözleşmelerinde kiraya verenin temel borcu kiralananın kullanımını kira süresi boyunca kiracıya açmak, sağlamaktır; kiracının esas borcu ise kira bedelinin ödenmesi ile ilgilidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 313. maddesinde de bu konu ; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” demek suretiyle belirtilmiştir. Bu sebeple kiraya verenin kiracıdan kira bedelinin zamanında ve tam olarak ödenmesini talep etmesi en temel hakkıdır.
Kiracı kirayı geciktirebilir mi? sorusuna cevap verebilmek için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesine bakmak gerekir. Buna göre;
İlk Olarak Taraflar Arasında Bir Kira Sözleşmesi Yapılmış Mıdır?
Elbette kiracının kira ödeme borcunun bulunması için kiraya verenle kiracı arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu soru şu açıdan önemlidir. Uygulamada bazı hallerde karşılaştığımız üzere; kişi bir taşınmazda (konut, işyeri vs.) kalıyor, yani kullanıyor. Ancak kiraya verenle arasında yapılmış olan bir sözlü veya yazılı kira sözleşmesi yok. Bu halde kira bedelinin geç ödenmesinden değil haksız işgalden bahsedilecektir. Ve ecrimisil davası yoluna başvurulması gerekecektir.
Kira Sözleşmesi Yazılı Mıdır? Sözlü Müdür?
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Uygulamada genellikle kişilerin adi yazılı şekilde bir kira sözleşmesi yaptıkları görülmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması ispat açısından büyük önem arz etmektedir. Bu sebeple yazılı olarak yapılması (hatta mümkünse noterde düzenleme veya onaylama şeklinde) tavsiye edilmektedir.
İlgili sayfa: Ankara kira avukatı
Taraflar Arasındaki Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Ödeneceği Zamana İlişkin Bir Madde Var Mıdır?
Taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin ne zaman ödeneceğine ilişkin bir hüküm belirlemişler mi bunun tespit edilmesi gerekir. Daha sonra eğer eklenmişse; maddenin içeriği incelenmelidir. Örneğin kira sözleşmesine taraflar şu şekilde bir madde eklemişlerse; “İşbu 1000 TL olarak kira bedeli her ayın 1. ve 5. günleri arasında … nolu banka hesabına yatırılacaktır.” Burada kiracının her ayın 1. ile 5. günleri arasında bu ödemeyi yapması gerekir. Kiracının ayın birinci gününde kirayı ödemesi veya beşinci günün sonunda 23:59’da ödeme yapması da mümkündür. Ve gecikme olarak değerlendirilemez. Fakat bu verdiğimiz örnekte kiracının kirayı ayın 6. gününde veya devamı günlerinde ödemesi halinde; artık kira bedelini geciktirdiğini ve belirli süreli bir vade belirlenmesi sebebiyle ihtara gerek olmaksızın kendiliğinden temerrüde düştüğünü söylemek mümkündür.
Burada kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi gerekçesi ile tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabileceği gibi TBK m.315’de düzenlenen “Kiracının temerrüdü” sebebiyle sulh hukuk mahkemesinde dava yoluna da başvurabilir (Kiralananın niteliğine göre öncelikle kiracıya kira bedelini ödemek için süre verilmesi gerektiği unutulmamalıdır.). Yine, kiralanan konut veya çatılı işyeri ise kiracının kira bedelini ödememesi ile ilgili 2 haklı ihtar (aynı kira yılı içerisinde farklı aylara ilişkin) gönderdikten sonra tahliye davası açılması yoluna gitmesi de ihtimaller arasındadır. Somut olayda kanunun taraflara tanıdığı bu imkanlardan hangisinin tercih edileceği hususunda olası hak kayıpları yaşanmaması adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmenizi tavsiye ediyorum.
Kira Bedelinin Ne Zaman Ödeneceği İle İlgili Kira Sözleşmesinde Herhangi Bir Hüküm Yoksa Kira Ne Zamana Kadar Ödenebilir?
Borçlar Kanunumuzun 314. maddesinde; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” denmektedir. Buna göre kiracı ve kiraya veren sözleşmede herhangi bir şekilde kira bedelinin ne zaman ödeneceği konusunda bir madde belirlememişlerse ve daha sonra da bu konuda bir anlaşmaya varamamışlarsa söz konusu kanun maddesi uygulanacaktır.
Örneğin; 01.01.2022 başlangıç tarihli ve 1 yıllık süre ile yapılan kira sözleşmesinde, taraflar eğer kira bedelinin ne zaman ödeneğini kararlaştırmamışlarsa (aksine bir yerel adette yoksa); en geç 01.02.2022 tarihine kadar kiracı aylık kira bedelini ödemek zorundadır. Ödenmemesi halinde bu tarih itibariyle kiraya veren kiracıya ihtar gönderebilecektir. Kiraya verenin ihtar göndermesi sonucunda kiracı temerrüde düşmüş olacaktır. Ve kiraya veren kiracıya karşı yasal haklarını kullanabilecektir. Görüldüğü üzere tarafların sözleşmede kira bedelinin ödeneceği zamana ilişkin bir madde eklememeleri halinde kanunun tamamlayıcı hükmü uygulanacaktır. Burada temerrüt için ihtar gönderilmesi zorunludur. Kira sözleşmesinin sözlü yapılması halinde ispat açısından kira bedelinin ödeneceği zamana ilişkin TBK m.314’e de dayanılabilecektir.
Taraflarca Kira Bedelinin Ayın Başında Peşin Olarak Ödeneceği Kararlaştırılmışsa Bu Halde Kira En Geç Ne Zaman Ödenebilir?
Kira sözleşmesinde “işbu aylık 2000 TL olarak kararlaştırılan kira bedeli her ayın başında … nolu hesaba ödenecektir.” şeklinde bir hüküm varsa; bu halde kira bedeli ne zaman ödenmelidir? Ve kira ne zaman gecikmiş sayılır? Belirttiğimiz üzere; tarafların kira sözleşmesinde yoruma açık ve belirlenebilir bir tarih kararlaştırmalarında hukuki olarak bir engel yoktur. Burada kiracının her ayın başında kirayı ödeyeceği belirtilmiştir. Kastedilenin de ayın birinci günü olduğu açıktır.
Ancak Yargıtay kararlarında “ay başı” ifadesinden; ayın birinci, ikinci ve üçüncü gününün anlaşılacağı belirtilmektedir. Bu kapsamda yüksek mahkemece kiracı lehine yorum yapılarak üçüncü günün sonuna kadar yapılan kira ödemelerinin gecikmemiş sayılacağına karar verilmektedir.
Belirtmemiz gerekirse; “her ayın başı” ifadesinden ayın ilk günü (Yargıtay’ın yorumuyla ilk üç günü) anlaşılacak, kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacak kira ayına göre bir belirleme yapılmayacaktır. Dolayısıyla da özel olarak kira sözleşmesi hükümleri ayrıntılı olarak incelenmeli ve değerlendirilmelidir.
Taraflar sözleşmede ayın ortası, sonu, kira ayının başı, kira ayının sonu, yılbaşı, ayın ilk Cuma günü gibi çeşitli ifadelerle de kira bedelinin ne zaman ödeneceği ile ilgili bir vade kararlaştırabilirler.
“Somut olayda; Taraflar arasında 1.8.2016 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 3.400 TL net kira bedeli sözleşme imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile kira bedellerinin aylık ve peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Yargıtay uygulamalarında kira bedelinin “aylık peşin” ödeneceğinin kararlaştırılması halinde kira bedelinin her ayın ilk üç günü içinde ödenmesi gerektiği kabul edilmiştir.” (İzmir BAM, 6. HD., E. 2018/501 K. 2019/353 T. 5.3.2019)
“Sözleşmede aylık kiraların her ay işlemeden peşin ödeneceği kararlaştırılmış olmasına göre aylık peşin ödeme şartı Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre en geç her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşımaktadır.” (Yargıtay 6. HD., E. 2007/1868 K. 2007/3965 T. 5.4.2007 )
Kira Bedelinin 3 Aylık veya Yıllık Olarak Ödeneceği Kararlaştırıldığında Kira En Geç Ne Zaman Ödenebilir?
Sözleşme serbestliği ilkesi çerçevesinde taraflar kanunun emredici hükümlerine ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturmayacak şekilde kira bedelinin 3 aylık, yıllık gibi çeşitli kriterlere göre kararlaştırabilirler. Örneğin; kiracının engelli olması ve 3 ayda bir yatan maaşı ile kira ödemesi söz konusuysa; burada tarafların anlaşması ile kira bedeli üç ayda bir ödenebilecektir.
Yine bazı bölgelerde ev veya işyeri arayan kişilerin karşılaştığı üzere; kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi istenmektedir. Somut olaya göre değerlendirme yapmakla birlikte elbette kiraya veren ile kiracının anlaşması ile kiranın yıllık olarak ödenmesi de kararlaştırılabilir. Bu koşullarda da kira bedelinin en geç ne zaman ödeneceği ile ilgili vereceğimiz cevap değişmeyecektir. Yukarıda bahsettiğimiz doğrultuda olacaktır.
Kiracı Kira Bedelini Ödemeyi Geciktirdiğinde Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?
Yukarıda açıkladığım üzere; kiracı kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte veya tarih aralığında kira bedelini ödemelidir. Kiracının kira bedelini geciktirme gibi bir hakkı bulunmamaktadır. Sözleşmede altına ortak olarak imza atılan maddelere uygun olarak davranmalıdır. Bu bağlamda kiracı kirayı ödemeyi en fazla kaç gün geciktirebilir? sorusunun cevabı kiracının kira bedelini ödemeyi geciktirme hakkı bulunmadığı yönündedir.
Bu konuda önemli olan hususlar; kira bedelinin ne zaman ödeneceği, hangi tarihte veya tarih aralığında ödeneceğinin tespiti ile ilgilidir. Bunun tespiti yapıldıktan sonra kiraya veren kiracının temerrüdü veya tahliye talepli ilamsız icra takibi yollarına başvurarak konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiracıya yazılı olarak 30 günlük bir ödeme süresi tanıyarak ve bu süre içerisinde de ödeme yapmaması halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir ve kiralananın tahliyesini sağlayabilir.
Ancak bu 30 günlük süre kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası için gereklidir. Kiraya veren bu halde de geciktirilen kira bedeli üzerindeki temerrüt (gecikme) faizi talep etme hakkına sahip olacaktır.
Ayrıca belirli süreli sözleşmelerde kiracının kirayı zamanında ödememesi durumu aynı kira yılına ilişkin ve farklı aylara ait olmak üzere; ikinci defa olması halinde kiraya veren yasal şartları sağlayarak doğrudan iki ihtar sebebiyle tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Ve bu halde kiracıya herhangi bir süre verilmesine gerek olmadığı gibi kiracının ihtardan sonra kira bedelini ödemesi de durumu değiştirmeyecektir.
“Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Olayımıza gelince: Davacının davada dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 20.11.2014 başlangıç tarihli, bir yıl süreli olup kira bedelinin her ayın 25. Gününde ve peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır.
Davacı, davalının 20.11.2014 – 20.11.2015 kira dönemi içinde iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürmüştür. Davacı tarafından gönderilen 13.04.2015 düzenleme ve 21.04.2015 tebliğ tarihli ihtarname ile 2015 yılının Şubat ve Mart ayları kira bedellerinin ödenmesi istendiği, ancak ödeme yapılmadığından bu ihtar geçerlidir.
İkinci ihtar ise 27.04.2015 düzenleme ve 28.04.2015 tebliğ tarihli olup bu ihtarname ile 2015 yılı Şubat, Mart ve Nisan ayları kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ise de 2015 yılının Nisan ayı kira bedelinin ödeme günü hafta sonuna rastlaması nedeniyle 2. İhtarnamenin düzenlenme tarihi olan 27.04.2015 tarihinde henüz muaccel olmadığı halde talep edilmiş olduğundan ve 2015 yılının Şubat, Mart ayları kira bedelleri de ilk ihtarnameye konu edildiğinden aynı ayların ikinci ihtara da konu edilemeyeceği, bu nedenle ikinci ihtarın geçerli olmadığı ve iki haklı ihtar şartının oluşmadığı gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/8858 K. 2018/2112 T. 7.3.2018)
