1 Yıllık Kira Sözleşmesi Yaptık. Bir Yılın Sonunda Kiracıyı Konut Veya Çatılı İşyerinden Çıkarabilir Miyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların belirli süreli olarak kira sözleşmesi yapması halinde belirlenen sürenin bitiminden 15 gün önce kiracı tarafından sözleşmenin feshedildiği bildirilmediği takdirde kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzayacaktır. Dolayısıyla kiraya verenin bir yılın sonunda, sözleşme süresinin sona erdiği gerekçesiyle kiracıyı çıkarma hakkı yoktur.
Kiracımla 1 Yıllık Kira Sözleşmesi İmzaladık. Belirlediğimiz Kira Süresinin Sonunda Kira Sözleşmesi Sona Ermiyor Mu?
Hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 247. maddesine göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmü bulunmaktadır.
Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ve kiracı kira ilişkisinin süresini belirli bir zaman için kararlaştırmışlarsa örneğin; bir yıllık kira sözleşmesinin yapılması durumunda, söz konusu sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırma imkanı, süre gerekçesiyle, bulunmamaktadır. Kiracı belirlenen kira süresinin sona ermesinden en geç 15 gün önce kiraya verene yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi bir yıl uzayacaktır. Yani kira sözleşmesi bu sürenin bitiminde sona ermez.
Kira Süresinin Sonunda Kiracıya Evimi Boşaltması İçin Noterden İhtar Gönderdim. Dava Açsam Kazanır Mıyım?
Uygulamada görülen bir diğer konu kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiralarında belirlenen sürenin sonunda kiracıya, kira süresinin dolduğunu bu sebeple kiralananı boşaltması talebiyle noter kanalıyla ihtarda bulunulduğuna rastlanılmaktadır. Kiraya verenin belirlenen sürenin sonunda kira sözleşmesinin sona erdiğine yönelik kiracıya ihtar çekmesi söz konusu kira sözleşmesine bir etkisi olmayacaktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde on uzama yılı dolmadıkça kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Dolayısıyla kiraya verenin bu nedene dayanarak dava açması halinde ihtar göndermesinin bir yararı olmamaktadır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Kiraya Verenin Sözleşmeyi Kira Süresine Dayanarak Sonlandırabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar Nelerdir?
Kanun koyucu kiraya verenin kiracıya göre daha üstün bir konumda olması sebebiyle ağırlıklı olarak kiracı lehine düzenlemeler yapmıştır. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar belirli süreli olarak bir kira sözleşmesi yapmışlarsa; artık kiraya verenin kira sözleşmesini, belirlenen sürenin dolmasının ardından on yıl uzama süresinin ardından sonlandırma hakkına sahip olacaktır. Örneğin; taraflar bir yıllık bir kira sözleşmesi yapmışlarsa ve daha sonra kiracı da bu sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırmak için fesih bildiriminde bulunmamışsa kiraya veren 12. yılın sonunda (1 yıl kira süresi + 10 uzama yılı + izleyen uzama yılının sonu için) geçerli olmak üzere en az üç ay önce yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilecektir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Kiracıyı Çıkarabilmek İçin 10 Yılın Dolması Mı Gerekir?
Öncelikle ilgili kanun maddesinde kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda değil on uzama yılını izleyen kira yılının sonunda geçerli olmak üzere sonlandırabileceği belirtilmiştir. Kiraya verenin Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilmek için öncelikle belirli süreli kira sözleşmesinde belirlenen süre sona ermelidir. Daha sonra ise kiracı tarafından her kira yılının sonunda usulüne uygun olarak sözleşme sonlandırılmaması veya başka bir nedenle kira ilişkisinin sona ermemesi durumunda on uzama yılını izleyen kira yılının sonunda geçerli olmak üzere en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildiriminde bulunulması gerekir. Örneğin; kira sözleşmesi 2 yıllık yapılmışsa, on yıllık uzama süresi iki yılın bitiminden sonra başlayacaktır. Ve kira ilişkisinin kiraya verence sonlandırılabilmesi 13. kira yılının sonunda bitirilebilecektir. Yani “on yılın sonunda kiraya veren sözleşmeyi sonlandırabilir” önermesi doğru değildir. Bu süre taraflar arasında yapılan kira sözleşmesindeki süreye göre değişebilecektir.
Fesih Bildirimini Kira Yılının Bitiminden 3 Ay Önce Yaptık. Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kira süresinin sona erdiği sebebiyle kira ilişkisini sonlandırabilmesi için öncelikle taraflar arasında belirlenen kira süresinin sona ermesi gerekir. Daha sonra ise on uzama yılı geçmelidir. Söz konusu on uzama yılını izleyen yılın sonunda geçerli olmak üzere; yani 11. uzama yılının bitimine en az üç ay kala kiracıya fesih bildiriminin usulüne uygun olarak yazılı bir şekilde tebliğ edilmesi gerekir. Bu anlamda burada belirtilen üç aylık süre belirlenirken kiraya verenin fesih bildirimini yaptığı tarih değil kiracıya ulaştığı tarih dikkate alınır. Belirtmem gerekirse; kiracının şartlarını sağlayarak daha önce fesih bildirimi ile kira ilişkisini sonlandırma hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren de başka bir nedenle örneğin kiracının kira bedelini ödemediği gerekçesiyle kira sözleşmesini daha önceki bir süreçte de sonlandırabilecektir.
Fesih Bildirimini Kira Yılının Bitiminden 1 Ay Önce Yaptık. Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?
Hayır, kiraya verenin kira yılının sona ermesinden bir ay öncesinde yazılı olarak fesih bildiriminde bulunması belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirmez. Kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış olur.
Fesih Bildirimini Noter Aracılığıyla Yapmak Zorunlu Mudur?
Borçlar Kanununun 348. maddesine göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” denmektedir. Buna göre taraflar fesih bildirimini yazılı olarak yapmalıdırlar. Fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması ispat değil geçerlilik şartıdır. Taraflar fesih bildirimini bir araya gelerek karşılıklı bir şekilde yazılı bir belge düzenleyerek yapabilecekleri gibi iadeli taahhütlü posta, telgraf vs. yöntemler aracılığıyla da bu fesih bildirimini gerçekleştirebilirler. Ancak ilgili taraf için ispat kolaylığı sağlayacağı için bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması elbette önereceğimiz bir işlemdir. Fakat fesih bildiriminin mutlaka noter aracılığıyla yapılması gerekir gibi bir kural söz konusu değildir.
Kiracıya Sözlü Olarak Kiralananı Boşaltmasını İstedim. Fesih Bildirimi Sözlü Olarak Veya Mesajla Yapılabilir Mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarının kira süresinin sona ermesi nedeniyle sonlandırılması ile ilgili olarak kiraya verenlerin en çok sorduğu sorulardan birisi de; fesih bildiriminin sözlü olarak (yüzüne karşı, telefonla vs.) yapılıp yapılamayacağına ilişkindir. Yukarıdaki soru kapsamında da belirttiğim üzere kanun maddesinin açık düzenlemesi gereğince fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü olarak yapılan fesih bildirimi geçerli olmayacaktır. Ancak kiraya veren kiracı ile bir araya gelerek bu konuda bir arada yazılı bir belge düzenlerlerse söz konusu belge fesih bildirimi sayılabilecektir. Bu halde de taraflar arasındaki düzenlenen belgenin kanuni şartları sağlayacak unsurları içermesi gerekmektedir.
Kiraya Veren On Uzama Yılının Sonunda Kira Sözleşmesini Sonlandırırken Gerekçe Göstermek Zorunda Mıdır?
Kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde belirtilen kira süresinin ardından on uzama yılını izleyen kira yılının sonunda geçerli olmak üzere en az üç ay önce yazılı olarak kiracıya fesih bildiriminde bulunarak hiçbir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini sonlandırabilir. Bu kapsamda kiraya verenin yazılı fesih bildiriminde hiçbir neden ve gerekçe göstermesine gerek yoktur. Kanun koyucu burada belirli bir kira süresinden sonra kiraya verenin mülkiyet hakkı bağlamında (kiraya veren malik olmak zorunda değildir.) kira ilişkisinin çekilmez bir hal almaması, kiracı ile kiraya verenin hakları arasında bir dengenin kurulması amacıyla gerekçe göstermeden kira ilişkisini sonlandırabileceği yönünde bir düzenleme yapmıştır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Uzama Yılı Nasıl Hesaplanır?
Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirimle kira sözleşmesinin sona ermesi başlıklı 347. maddesinde belirtilen kiraya verenin on uzama yılını izleyen kira yılının sonu için kira sözleşmesini sonlandırabileceği belirtilmiştir. Bu anlamda kira sözleşmesini kira süresinin sona ermesi gerekçesiyle feshetmek isteyen kiraya veren için ilgili on uzama yılının nasıl hesaplanacağı önem arz etmektedir. On uzama yılı kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren hesaplanacaktır. Yani tarafların kira sözleşmesinde belirledikleri kira süresi on yıllık uzama süresine dahil değildir. Örneğin; taraflar bir yıllık kira sözleşmesi yapmışsa on yıllık uzama süresi; belirlenen bir yılın bitiminden itibaren başlayacaktır.
Bu konuda belirtmem gereken bir diğer husus; taraflar kira sözleşmesi yaptıktan belirli bir süre sonra yeniden kira sözleşmesi yapmaları halinde, kira bedelini yenilemek haricinde bir konuda değişiklik yapmaları halinde, on yıllık uzama süresinin başlangıçtan itibaren (yani yeniden) başlayacağı görüşündeyim.
Kiraya Veren 10 Uzama Yılından Önce Başka Bir Nedene Dayanarak Kira Sözleşmesini Sonlandırabilir Mi?
Borçlar Kanunumuz tarafların kira ilişkisini çeşitli sebepler dayanarak sonlandırmasına imkan tanımıştır. Buna göre kira sözleşmesi kiracının kira bedelini ödememesi, özen yükümlülüklerine aykırı davranması, komşulara rahatsızlık vermesi, kiraya verenin ihtiyacının bulunması, kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunması gibi çeşitli nedenlere dayanarak da sonlandırılabilir. Dolayısıyla elbette somut kira ilişkisinde başka nedenlerinde bulunması halinde kiraya veren söz konusu on uzama yılının dolmasını beklemeksizin daha kısa bir süre içerisinde kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.
On Uzama Yılının Sonunda Şartlarına Uygun Olarak Fesih Bildirimi Yaptım. Ancak Kiracı Kiralananı Tahliye Etmiyor. Ne Yapmalıyım?
Kiraya verenin usulüne ve kanuni şartlara uygun olarak fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirmesine rağmen kiracının kiralananı tahliye etmemesi halinde kiraya veren kiralananın iadesi için dava yoluna başvurması gerekir. Kira sözleşmesi bildirimle sona erse dahi kiracı kiralananı iade etmediği sürece sorumluluğu devam edecektir. Bu sebeple böyle bir tutumla karşılaşılması halinde yapılması gereken tahliye davası açmak ve icra yoluyla konut veya çatılı işyerinin tahliyesini sağlamaktır.
On Uzama Yılının Sonunda Şartlarına Uygun Olarak Fesih Bildirimi Yaptım. Kiracı Kiralananı Boşalttı. Dava Açmam Gerekir Mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi iki şekilde mümkün olur. Bu haller; bildirim veya dava yollarıyla sonlandırmadır. Kiraya veren TBK 347. madde de belirtilen şartları sağlamışsa kiracıya yazılı olarak süresi içerisinde fesih bildiriminde bulunarak kira yılının sonunda geçerli olmak üzere kira sözleşmesini sonlandırabilir. Dolayısıyla kiraya verenin herhangi bir dava açmasına gerek yoktur.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Tahliye davasına bakmakla görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir. Kira sözleşmeleri nispi nitelikte olması sebebiyle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemeleri kesin yetkili olmayacaktır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kiraya Verenin Sözleşmeyi Sonlandırabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar Nelerdir?
Tarafların kira sözleşmesi yaparken belirli bir süre belirlememeleri halinde yani belirsiz süreli kira sözleşmesinden bahsedilir. Bu anlamda konut ve çatılı işyeri kiralarında belirsiz süreli olarak kira sözleşmesi yapılması durumunda; “Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. “
Burada kanun maddesinin lafzı dikkate alındığında kiraya veren on uzama yılı beklemek zorunda değildir. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yılın dolmasıyla fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesi sonlandırılabilecektir. Aksi kararlaştırılmadıkça ve yerel bir adet bulunmadıkça fesih dönemi altı ay fesih bildirim süresi de üç aydır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davasının ne kadar süre içerisinde sonuçlanacağı somut olaya, mahkemenin iş yükü, davanın açıldığı tarih vs. hususlar dikkate alınarak değişecektir. Ancak ortalama olarak 1-2 yıl sürebilmektedir.
Av. Oktay Altunkaya
